Verkoop van een appartement in Rusland, de regels vanaf 1 januari 2019

Verkoop van een appartement in Rusland, de regels vanaf 1 januari 2019

Op 1 januari 2019 zijn nieuwe regels in werking getreden betreffende de verkoop van Russisch vastgoed. In verband hiermee heb ik deze oude blog post herschreven. Indien u belangstelling heeft voor de juridische details inzake het verkrijgen van een Russisch appartement, raad ik u aan ook mijn blog post over Russische appartementen in aanbouw en mijn blog post over tweedehands Russische appartementen (dat wil zeggen reeds afbouwde appartementen die al een eigenaar hebben gehad) te lezen.

Wat is de belangrijkste verandering die per 1 januari 2019 in werking is getreden inzake de verkoop van Russisch vastgoed? De belangrijkste verandering is dat fiscaal niet ingezetenen van Rusland niet langer 30% inkomstenbelasting aan de Russische fiscus moeten betalen over het totale bedrag waarvoor ze hun vastgoed verkocht hebben, mits zij dit voor een minimum periode in eigendom hebben gehad. In de meeste gevallen bedraagt deze minimumperiode 5 jaar.

Onder de nieuwe regels worden fiscaal ingezetenen en fiscaal niet ingezetenen van Rusland dus op dezelfde manier behandeld door de Russische fiscus als ze hun vastgoed na de minimumperiode verkopen. Verkopen ze hun vastgoed echter voor deze minimumperiode, dan worden ingezetenen en niet-ingezetenen nog steeds op een verschillende manier aangeslagen. 

Op Deze Pagina

Wie is Fiscaal ingezetene van Rusland?

naar begin artikel


Tenzij anders is aangegeven is een fiscaal resident van Rusland een persoon die feitelijk ten minste 183 dagen binnen een periode van 12 opeenvolgende maanden in de Russische Federatie verblijft. Als iemand de Russische Federatie verlaat om een medische behandeling te ondergaan, voor studiedoeleinden, alsmede voor het verrichten van werkzaamheden of andere verplichtingen op offshore olie- en gasplatforms zal zijn feitelijk afwezigheid in Rusland niet in acht worden genomen om te bepalen of hij een fiscaal ingezetene is. 

Artikel 207 paragraaf 2 , Russische Belastingwet

Ingevolge art. 207 lid 2 van de Russische Belastingwet is een fiscaal ingezetene een persoon die ten minste 183 dagen binnen een periode van 12 opeenvolgende maanden in de Russische Federatie verblijft. Hierbij is dus niet van belang welke nationaliteit iemand heeft. Wat telt is feitelijke aanwezigheid. Maar het is mogelijk dat in bilaterale andere afspraken zijn gemaakt over wie in welk geval een fiscaal resident is (artikel 7 lid 1). 

De periode van 12 maanden die in dit wetsartikel genoemd wordt hoeft niet samen te vallen met het begin van een kalenderjaar. Maar voor deals met vastgoed gaat het er wel om dat je fiscaal ingezetene bent in een kalenderjaar. Kijk hier dus mee uit. Het is mogelijk dat u binnen een periode van 12 maanden fiscaal ingezetene was, maar niet gedurende het kalenderjaar.

Hoewel dit niet expliciet in het wetsartikel vermeld wordt is een ander vereiste voor het zijn van ingezetene dat uw verblijf in Rusland wettig was. U kunt zich niet beroepen op de voordelen van een fiscaal ingezetene indien u onwettig in Rusland verbleef. Bijvoorbeeld door langer in het land te verblijven dan op basis van uw visum was toegestaan.

Moet u 183 dagen ononderbroken in Rusland zijn om ingezetene te zijn?

Nee. Om te bepalen of u ingezetene bent moeten enkel de dagen dat u binnen de periode van 1 jaar in Rusland verbleef worden opgeteld. Hoe vaak u het land heeft verlaten is niet van belang.

Hoeveel inkomstenbelasting moeten ingezetenen en niet-ingezetenen betalen bij verkoop van Russisch vastgoed na 1 januari 2019?

naar begin artikel

Fiscaal ingezeteneFiscaal niet-ingezetene
Verkoop voor einde minimumperiode13% inkomstenbelasting, met het recht op een aftrekpost30% over het gehele bedrag, zonder recht op een aftrekpost!
Verkoop na minimumperiode0%0%

Wat zijn  de minimumperiodes na welke er geen inkomstenbelasting verschuldigd is bij verkoop Russisch vastgoed?

naar begin artikel
De minimumperiode dat u het vastgoed in eigendom moet hebben gehad, voordat u, zonder Russische inkomstenbelasting verschuldigd te zijn, kunt verkopen verschillen. In de tabel hieronder staan de periodes. Zoals u kunt zien verschillen de minimumperiodes afhankelijk van de wijze waarop eigendom is verkregen. 


Vastgoed verkregen voor 1 januari 20163 jaar
Vastgoed verkregen op of na 1 januari 20165 jaar
Vastgoed verkregen door middel van schenking of erfenis of eigendomsoverdracht op basis van een contract voor levensonderhoud3 jaar
Ander eigendom dan vastgoed3 jaar

Vanaf welk moment begin je te tellen om te bepalen hoe lang het object iemands eigendom is?

naar begin artikel
In beginsel moet u beginnen te tellen vanaf het moment dat uw eigendomsrecht in het Russische kadaster is opgenomen. Dit valt niet altijd samen met het moment waarop het contract is getekend. In sommige gevallen moet echter vanaf een ander moment worden geteld:

  1. Als het object door middel van erfenis verkregen moet geteld worden vanaf de dag dat de erflater overleed.
  2. Als u te maken heeft met een woningcorporatie (voor uitleg van wat in Rusland onder deze term valt verwijs ik naar mijn oudere blog post over Russisch vastgoed in aannbouw

Hoe u kunt bewijzen dat u een fiscaal ingezetene van Rusland bent

naar begin artikel
Het is mogelijk de Russische fiscus te verzoeken een verklaring af te geven dat u (geen) fiscaal ingezetene bent. Het was al langer gebruik om zulke verzoeken in te dienen in Rusland, maar niet elke afdeling van de belastingdienst gaf hier antwoord op. Vanaf 1 juli 2017 is de belastingdienst echter formeel verplicht zo’n verklaring af te geven.

Het verzoek voor bevesting van uw fiscale status moet op het onderstaande formulier worden ingediend.

Waar moet het verzoek ingediend worden?

Het verzoek moet worden ingediend bij de interregionale belastingdienst belast met centrale dataverwerking, deze is gevestigd in Moskou. Gelukkig voor degenen die niet in Moskou wonen is het echter ook mogelijk om iemand anders de aanvraag voor u in te laten dienen. Tevens kan de aanvraag electronisch ingediend worden. 

Na het indienen van het verzoek is de belastingdienst verplicht binnen 40 dagen te antwoorden. 

Van Rhijn & Partners kan dit document voor u aanvragen, neemt u contact met ons op, indien u hiervan gebruik wil maken. 

Keuze uit 2 aftrekposten voor fiscaal ingezetenen

naar begin artikel
Afgezien van het feit dat fiscaal ingezetenen geen 30, maar 13% inkomstenbelasting verschuldigd zijn bij verkoop van Russisch vastgoed, zijn zij bovendien gerechtigd een van de volgende aftrekposten op te voeren:

  1. Maximaal 1 miljoen in mindering brengen op belastbare som (art. 220 lid 2 sub 1). Bijvoorbeeld bij verkoop van een appartement voor 3 miljoen roebel (voordat minimumperiode verstreken is) is bij het toepassen van deze aftrekpost 260 roebel verschuldigd (3 miljoen – 1 miljoen = 2 miljoen x 13%.
  2. Opbrengsten min kosten. Volgens deze methode mag de volledige aankoopprijs van het appartement in mindering worden gebracht op de opbrengst van de verkoop (dit moet uiteraard wel gedocumenteerd worden). Bijvoorbeeld: een appartement wordt verkocht voor 3 miljoen roebel en was gekocht voor 2,5 miljoen. De belastbare som is dan 3 – 2,5= 0,5 miljoen. En er is 500 duizend x 13% = 65 duizend roebel inkomstenbelasting verschuldigd. Dat is bijna 200 duizend roebel minder inkomstenbelasting dan volgens het bovengenoemde voorbeeld. Al is het mogelijk dat het appartement in voorbeeld 1 voor dezelfde prijs was gekocht. 

Fiscaal niet-ingezetenen hebben geen recht op aftrekposten

naar begin artikel
Als u geen ingezetene van Rusland bent zijn de bovengenoemde aftrekposten niet op u van toepassing. Als u voor de minimumperiode verkoopt moet u 30% inkomstenbelasting betalen over het gehele bedrag. Dus, als u als niet ingezetene hetzelfde appartement als in het bovengenoemde voorbeeld zou verkopen voor 3 miljoen roebel, voordat de minimumperiode is verstreken, bent u maar liefst 900 duizend roebel inkomstenbelasting verschuldigd.

Hoe u 30% inkomstenbelasting kunt vermijden 

naar begin artikel
Waar het voorheen in sommige gevallen misschien de moeite waard was om terug naar Rusland te komen en lang genoeg te blijven om fiscaal ingezetene te worden om een duur appartement te verkopen is dat nu niet langer nodig. Tegenwoordig is geduld tot in de minimumperiode is verstreken de beste manier om grote belastingaanslagen te voorkomen. 

Als u, desalniettemin, haast hebt om een duur Russisch appartement te verkopen kan het nog altijd de moeite waard zijn om een half jaar in Rusland te wonen en fiscaal resident te worden. 

Verder is op grond van art. 217 lid 18.1 van de Russische Belastingwet schenkingen tussen gezinsleden niet belast. Dus als een van uw gezinsleden in Rusland woonachtig is kunt hem uw appartement schenken. Als ingezetene kan hij het vervolgens verkopen en 13% inkomstenbelasting betalen en geen 30%.

Probeer de boel niet te belazeren

naar begin artikel 
Zoals ik heb aangegeven in mijn artikel over de tweedehands vastgoedmarkt in Rusland was het gebruikelijk om een lagere prijs aan te geven de verkoopovereenkomst van een appartemen, zodat de verkoper minder belasting verschuldigd was. Natuurlijk was dit altijd illegaal.

 Tegenwoordig  ziet de Russische fiscus er strenger op toe dat de prijs van een appartement in een verkoopovereenkomst overeenkomt met de daadwerkelijke waarde ervan. Als de prijs in een contract minder dan 70% van de kadastrale waarde bedraagt zal deze door de Russische fiscus gecorrigeerd worden en kunt u bovendien een boete tegemoet zien. 

Waarmee kunnen wij u helpen?

naar begin artikel
Van Rhijn & Partners kan u advies geven over verschillende kwesties inzake de verkoop van Russisch vastgoed. 

Als u meer dan 183 dagen per jaar in Rusland verblijft en een appartement in Rusland wil verkopen, voordat de minimumperiode is verstreken, kunnen wij een verklaring dat u fiscaal ingezetene bent voor u aanvragen.

Als u uw Russische appartement verkoopt, voordat de minimumperiode verstreken is moet u belastingaangifte doen, ook als u, door het gebruik van aftrekposten, geen belasting verschuldigd bent. Van Rhijn & Partners kan deze aangifte voor u opstellen en indienen en u tevens voorzien van de nodige instructies voor het overmaken van geld naar de Russische fiscus, ook vanuit het buitenland. 

Als u hulp of advies nodig heeft bij het bovenstaande, neem dan contact met ons op.

Ivo van Rhijn is jurist en slavist.

Inschrijven voor mailing lijst

* indicates required



Email Format

 


2 gedachten over “Verkoop van een appartement in Rusland, de regels vanaf 1 januari 2019”

  1. Mijn vriendin wil geld overmaken wat komt uit verkoop van appartement, nu moet ze ook 13 % belasting betalen , Ze heeft het appartement langer dan 5 jaar. Klopt dit?

    • Hallo Henk,

      Dat hangt ervan af wanneer het appartement verkocht is. Voor 1 januari 2019 of daarna.En indien zij voor 1 januari 2019 verkocht heeft, of zij fiscaal ingezetene van Rusland was op het moment van verkoop.

      Vriendelijke groet,

Een reactie plaatsen