Blog

Deze blogpost is het logische vervolg op mijn laatste blogpost over risico’s gerelateerd aan tweedehands Russisch vastgoed. In dit artikel zet ik de voornaamste risico’s, gerelateerd aan de aanschaf van nieuw Russisch vastgoed, op een rijtje. Aangezien het kopen van een recht op nog niet (af)gebouwd vastgoed meer risico’s met zich meebrengt dan het kopen van reeds opgeleverde objecten zal ik mij focussen op deze nog niet opgeleverde objecten.
Ondanks het risico dat dit met zich meebrengt zijn deze objecten zeer populair in Rusland. De reden hiervoor is simpel: zodra een appartement  opgeleverd is, is het gelijk een stuk meer waard, gemiddeld zo’n 20-30% meer. En dat is natuurlijk makkelijk verdiend.

Het Contract voor Gedeelde Participatie in Constructie (CGPC)

Een Contract voor Gedeelde Participatie in Constructie is een contract op basis waarvan een bouwbedrijf geld aantrekt met als doel de bouw om een een gebouw met meerdere appartement te financieren. De overeenkomst is rechtsgeldig vanaf het moment van registratie bij Rosreestr. Mensen die geld inleggen om uiteindelijk een appartement te verkrijgen op basis van een CGPC worden participanten genoemd. Het idee is dat zij, door middel van hun geldelijke bijdrage, participeren in de constructie van een gebouw. De plicht van bouwondernemingen om een CGPC te registreren bij Rosreestr, voordat hier rechten aan kunnen worden ontleend is in de wet geïntroduceerd om te voorkomen dat een te bouwen appartement meerdere malen zou worden verkocht. Dit is een effectieve maatregel gebleken.

Op basis van art. 5 par. 3 van de wet op CGPC’s mag een bouwbedrijf pas geld ontvangen op basis van een CGPC, nadat het contract is geregistreerd bij Rosreestr. Als bouwbedrijven toch zulke betalingen in ontvangst nemen, voordat het contract geregistreerd is lopen zij het risico een boete van maximaal 1 miljoen roebel opgelegd te krijgen, op basis van art. 14.28 van de Russische Administratieve Proceswet. Bovendien moeten bouwbedrijven, indien zij de appartementen niet binnen de in het contract vastgestelde termijn opleveren, een boete betalen aan de participanten van 2 x 1/300 x de herfinancieringsrente van de Russische Centrale Bank (momenteel 8,25%) x het totaalbedrag van het contract per dag  (indien de participant een rechtspersoon is de formule 1 x 1/300 ipv 2 x 1/300).

Om de ruime bescherming die participanten onder een CGPC hebben te omzeilen passen onwelwillende bouwbedrijven soms de titel van de overeenkomst aan. De Russische jurisprudentie is echter vrij eenduidig: niet de naam, maar de inhoud van de overeenkomst is bepalend. Maar het verdient uiteraard de voorkeur om gelijk met de juiste documenten te werken.

Consumentenbescherming

Naast de CGPC wet zelf kunnen participanten ook bescherming ontlenen aan de wet Consumentenbescherming. Dit betekent, in theorie tenminste dat een participant wiens appartement niet op tijd wordt opgeleverd niet alleen aanspraak kan maken op de bovenvermelde boete, maar eveneens op een boete en vergoeding van materiële en immateriële schade op basis van de wet op Consumentenbescherming.

Schade moet echter wel bewezen worden. Dit kan bijvoorbeeld de huur van een appartement zijn voor de periode vanaf het moment waarop de participant, op basis van het contract, in eigen woning dacht te kunnen wonen.

De boeteclausule is vastgelegd in art. 13 lid 6 van de wet Consumentenbescherming en bedraagt 50% van het bedrag dat de rechter aan de participant toekent. Immateriële schade wordt op basis van art. 14 van dezelfde wet vastgesteld door de rechter. Deze compensatie bedraagt zelden meer dan 15 duizend roebel.

Het moet echter vermeld worden dat niet alle rechters het eens zijn dat alle vermelde boetes en schadevergoedingen tegelijkertijd geclaimd mogen worden. Bovendien zullen vrijwel alle rechters het totale bedrag ambsthalve significant omlaag bijstellen. De reden hiervoor is dat zij de bouwbedrijven willen beschermen om het algemeen belang te dienen. Dat is een vrij vreemd argument als men de historische ontwikkeling in ogenschouw neemt: de totale compensatie voor een participant was veel hoger. Deze kon oplopen tot wel 300% van het bedrag dat hij had geïnvesteerd op basis van het contract. De mogelijke compensatie voor de participant ia al significant omlaag gebracht door de Russische wetgever en de rechter draagt daar nu ook nog zijn steentje aan bij. Tegenwoordig is het niet realistisch om meer dan 20% compensatie te verwachten.

Zoals gezegd hanteren verschillende rechters verschillende wijzen waarop zij met de compensatie omgaan. In Sint-Petersburg bestaat de formele eis om eerst het bouwbedrijf schriftelijk in te lichten over de op hande zijnde claims, voordat men begint te procederen. Hiermee kan Van Rhijn & Partners natuurlijk helpen.

Faillisement van het bouwbedrijf 

Het risico dat waarschijnlijk het meest gevreesd wordt is een faillisement van het bouwbedrijf waarmee de CGPC is afgesloten. Voor bouwbedrijven geldt een bijzondere faillisementprocedure, die omschreven is in paragraaf 7 van de Russische Faillisementswet.

Sinds 20 oktober 2017 moeten bouwbedrijven die deelnemen aan een CGPC bijdragen aan een recentelijk opgezet compensatiefonds voor participanten in een CGPC. Dit fonds is opgezet door de Russische Federatie zelf en heeft als doel om participanten te compenseren in het geval bouwbedrijven niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen en om projecten af te bouwen.

Burgers kunnen vragen om compensatie van het fonds, indien het bouwbedrijf failliet is verklaard en het zijn inleg aan het fonds heeft betaald. Tot op de laatste dag van de faillisementsprocedure kan een een burger een verzoek om compensatie van het fonds indienen.

Aangezien het fonds relatief nieuw is kan er nog niet veel gezegd worden over zijn effectiviteit.

Als de CGPC tussen de participant en het bouwbedrijf is afgesloten voor 20 oktober 2017, dan kan een burger, in geval van faillisement, slechts zijn toevlucht nemen tot de reguliere faillisementsprocedure om enige vorm van compensatie te krijgen. Dit betekent niet dat de participanten hoe dan ook met lege handen zullen achterblijven in het geval van een faillisement. Veel lokale overheden in Rusland hebben eigen, regionale compensatiefondsen opgezet, waarbij gedupeerde participanten met behulp van het regionale budget gecompenseerd worden. In zowel Moskou als in Sint-Petersburg zijn er zulke fondsen. Hun hulp kan bestaan uit het bieden van een monetaire compensatie, het afbouwen van een object of het aanbieden van alternatieve woonruimte.
Deze programma’s proberen echter alleen compensatie te bieden aan hen, die het het meest nodig hebben. In Sint-Petersburg bijvoorbeeld wordt compensatie alleen aangeboden aan die participanten die geen ander vastgoed in eigendom hebben.

Coöperatieve Woningbouw 

CGPC’s zijn niet de enige manier waarop mensen vastgoed kunnen verkrijgen dat nog gebouwd moet worden. Een andere manier om dit te bewerkstelligen is door lid te worden van een woningsbouwcoöperatie. Hier moet de beoogde eigenaar eerst lid worden van de coöperatie. Hij zal bij het lid worden zichzelf in moeten kopen. Vervolgens zal hij ook andere contributies moeten betalen.

Het voordeel van een woningsbouwcoöperatie boven een CGPC is dat het goedkoper is en dat betalingen in de regel gespreid zijn. De reden dat het goedkoper is om een woning aan te schaffen middels een woningsbouwcoöperatie is dat zij niet hoeven te voldoen aan de vele kostbare eisen, waaraan eeen bouwbedrijf onder een CGPC moet voldoen.

Maar het duidelijke nadeel van een woningsbouwcoöperatie in Rusland is dat zij veel minder zekerheid bieden aan de consument (een lid van een woningsbouwcoöperatie wordt ook niet aangemerkt als consument in de zin van de Wet Consumentenbescherming).

Het is ook belangrijk om je te realiseren dat deze woningsbouwcoöperaties geen coöperaties in de traditionele zin des woords zijn. Normaal gesproken is er nauwelijks enig contact tussen de leden onderling. En zelfs als zulk contact er is, dan nog missen zij hoogstwaarschijnlijk de noodzakelijke gespecialiseerde kennis die nodig is om een groot appartementencomplex te bouwen. Normaal gesproken wordt een woningsbouwcoöperatie dan ook volledig gerund door een bouwbedrijf.

Nog een nadeel van de woningsbouwcoöperatie is dat van leden vereist kan worden dat zij extra geld inleggen, als blijkt dat er verlies is geleden op het project. Bij een CGPC is dit niet mogelijk, daar staat een vaste prijs in het contract. Onder een CGPC is het wel mogelijk dat extra betaald moet worden als het appartement iets groter uitvalt dan igepland, maar dat is een ander verhaal.

En het belangrijkste nadeel van een woningsbouwcoöperatie is misschien wel dat, in geval van een faillisement van de coöperatie de positie van de leden veel slechter is dan die van participanten in een CGPC. Voor de leden zijn er geen speciale fondsen om hen te helpen. Het is waarschijnlijk dat zij een (heel groot deel van) hun geld kwijt zijn in dit geval.

Wat je kunt doen, voordat je  een CGPC ondertekent 

Check de reputatie van het bouwbedrijf. Hoe presteerden ze bij eerdere objecten? Hebben ze die op tijd opgeleverd? Zijn de inwoners van eerder door hen gebouwde huizen tevreden over de kwaliteit van deze huizen? Een heleboel informatie kan online worden gevonden. Op het Russische sociale netwerk vkontakte, bijvoorbeeld, hebben een heleboel bouwprojecten hun eigen groep, waar participanten de vorderingen van het project waarin ze geïnvesteerd hebben, kunnen bespreken.

Je dient ook te kijken naar het statutair kapitaal van het bouwbedrijf. Hoe hoger hoe beter. Op deze site van de Russische belastingdienst heb je inzage informatie over Russische rechtspersonen, waaronder ook het statutair kapitaal.

Voor een meer diepgaand onderzoek naar het bouwbedrijf zijn er andere, betaalde, sites.

Je kunt ook de database van de rechtbank in de stad waar het bouwbedrijf actief is checken. Op deze manier kun je een duidelijk beeld krijgen: wordt er veel geprocedeerd tegen dit bedrijf? Zo ja, waarover klaagt men dan? Is dit bedrijf geneigd te schikken met zijn klanten of wordt er veel en langdurig geprocedeerd?

Van Rhijn & Partners kan natuurlijk met al het bovenstaande helpen.

Neem contact met ons op voor verdere vragen of laat hieronder je commentaar achter.

Ivo van Rhijn is jurist en slavist. Hij is gespecialiseerd in het geven van juridisch advies aan buitenlandse ondernemingen en personen in Rusland.