Vanwege de zwakke roebel kijken velen met toegenomen interesse naar de Russische vastgoedmarkt. En niet geheel onterecht.
Er zijn echter risico’s verbonden aan het kopen van Russisch vastgoed, Deze risico’s zijn verschillend voor zogenaamd ’tweedehands’ vastgoed en voor nieuw vastgoed, daarom wil ik deze apart behandelen. In deze blogpost ga ik in op de risico’s die zijn verbonden met het kopen van tweedehands vastgoed.
Naast het benoemen van vele risico’s, reikt deze blogpost u enkele praktische tips aan, met behulp waarvan u zelf na kunt gaan of bepaalde dingen wel in orde zijn. Met gedegen juridisch advies, zoals u dat kunt verkrijgen bij Van Rhijn & Partners kunt u deze risico’s mogelijk verder dusdanig inperken, tot ze acceptabel worden. Dit is echter niet altijd mogelijk. In welk geval wij onze klant adviseren verder te zoeken naar alternatieve objecten.
Ik wil benadrukken dat deze blogpost geen volledige handleiding is voor het kopen van Russisch onroerend goed en zo ook niet gebruikt dient te worden. Het heeft nog heel wat meer om handen dan hetgeen ik hieronder omschrijf.
Een koper kan het eigendom van het door hem verkregen onroerend goed verliezen, als later wordt vastgesteld dat de voormalige eigenaar (dus de verkoper), zijn eigendom had verkregen op basis van een deal die later vernietigd is. De nietigheid van deze voorafgaande rechtshandeling maakt latere, daarop volgende rechtshandelingen, eveneens nietig. Een koper kan het zich daarom niet veroorloven zich te beperken tot controle van de wettigheid van de huidige verkoper. Hij dient tevens te kijken (dan wel te laten kijken) naar voorgaande rechtshandelingen met dit vastgoedobject.
Aangezien privé-eigendom van vastgoed niet bestond gedurende het bestaan van de Sovjet-Unie dient een onderzoek naar de gedegenheid van een mogelijke transactie idealiter aan te vangen met het moment waarop dit privé-eigendom werd geherintroduceerd.
Privatisering
Gedurende het sovjet-tijdperk gaf de staat geen volledig eigendomsrecht aan zijn burgers. Hier kwam verandering in tijdens de perestroyka, toen staatseigendom geleidelijk over werd gedragen aan de burgers die daar aanspraak op maakten. Dit proces staat in Rusland bekend als privatisering.
Zoals gezegd moet onderzoek naar de gedegenheid van een op handen zijnde vastgoedtransactie idealiter aanvangen met het moment van privatisering van dit specifieke vastgoedobject. De vraag die men moet stellen is: wie konden er aanspraak maken op deelname aan de privatisering van dit specifieke vastgoedobject en wie namen er uiteindelijk deel aan?
Als bijvoorbeeld een persoon, die aanspraak had kunnen maken om deel te nemen aan de privatisering gevangen zat toen deze plaatsvond, dan moet hier secuur naar gekeken worden. Een van de dingen die recht op deelname aan privatisering van een appartement konden geven was de registratie in het appartment. De algemene regel was dat iemand’s registratie in een appartemement kwam te vervallen als iemand langer dan zes maanden gevangen zat, maar op 23 juni 1995 bepaalde het Russiche Constitutionele Hof dat dit strijdig met de Russische Grondwet was. Ten gevolge van dit vonnis verloren mensen die korter dan 6 maanden voor dit vonnis gevangen waren gezet hun gebruiksredcht van het appartement niet en zij die eerder gevangen waren gezet wel. Daarom moet is het grofweg niet van groot belang of er gedetineerden ingeschreven stonden in een appartement dat in 1993 of later geprivatiseerd is. Voor appartementen die eerder geprivatiseerd zijn, kan dit wel van belang zijn en moet hier mogelijk nader onderzoek naar gedaan worden.
Als de registratie van een voormalig gedetineerde op onrechtmatige wijze in of na 1993 geanuleerd is, dan loopt de koper een groot risico. Dit risico houdt niet alleen in dat hij mogelijk succesvol een gebruiksrecht op het appartment kan claimen, maar ook kan hij mogelijk succesvol de privatisering van het appartement aanvechten en daarmee alle daarop volgende eigendomsoverdrachten.
Dit is slechts een van de vele zaken waarmee rekening moet worden gehouden bij een privatisering. Daarom is het van zulk groot belang om zorgvuldig en ongehaast te werk te gaan bij aankoop van Russisch vastgoed.
Een verkoper met een vervalste volmacht
Het verdient altijd de voorkeur om vastgoed direct van de eigenaar te kopen.
Het voornaamste probleem van een volmacht is dat deze ingetrokken kan zijn. Of een notariële volmacht ingetrokken is kan en moet gecheckt worden.
Sinds 1 januari 2017 dient informatie inzake notariële volmachten op de volgende website geplaatst worden. Deze website wordt beheerd door de Russische notariële beroepsorganisatie. Om na te gaan of een volmacht ingetrokken is dient de volgende informatie ingevoerd te worden: datum en registratienummer van de volmacht alsmede de voor- achter- en vadersnaam van de notaris die de volmacht gelegaliseerd heeft. Met zo’n grote vereiste data-input zijn de kansen dat je invoer geen exaxcte match oplevert relatief groot. Het lijkt er inderdaad op dat het systeem niet foutloos draait. Als men een notariële volmacht hierin niet terug kan vinden betekent dit daarom niet noodzakelijkerwijs dat deze vervalst is. In dit geval zou men, ter verificatie de notaris, die hem heeft gelegaliseerd of de volmachtgever zelf kunnen contacteren, maar geen van beide is verplicht inlichtingen aan derden te verschaffen. En, zelfs al voorzagen zij u van inlichtingen, dit biedt u niet dezelfde rechtszekerheid die de site u zou moeten bieden.
Naast het checken van de volmacht kunt u ook nagaan of de notaris die de volmacht gelegaliseerd heeft niet uit zijn ambt is gezet. Dit kan men doen op deze website, die eveneens beheerd door de Russische notariële beroepsorganisatie.
Als u, ondanks het bovenstaande, toch Russisch onroerend goed wil kopen van een persoon die handelt op basis van een volmacht, probeer dan op zijn minst om een de eigenaar te ontmoeten. Bij voorkeur in het bijzijn van een getuige.
Erfenissen
Als de huidige eigenaar (van wie u overweegt te kopen) of een van de voormalige eigenaren zijn eigendom heeft verkregen door middel van een erfenis, dan dient hier ook met bijzondere aandacht naar te worden gekeken. In sommige gevallen weet zelfs de eigenaar, die eigendom heeft verkregen door een erfenis, zelf niet of alle mogelijke erfgenamen een kans hebben gehad om te erven. Denk bijvoorbeeld aan buitenechtelijke kinderen.
In sommige gevallen nemen Russische rechtbanken zelfs een ongeprivatiseerd appartement op in de erfenis. In dat geval zou dus nog verder teruggekeken moeten worden dan het moment van privatisatie.
De wettelijke termijn voor het accepteren of weigeren van een erfenis bedraagt in Rusland 6 maanden. Als een erfgenaam echter niet wist, noch behoorde te weten van het overlijden van de erflater, kan deze termijn echter door de rechter voor deze ‘onwetende erfgenaam’ later beginnen te lopen. De ‘onwetende erfgenaam’ heeft, vanaf het moment, dat hij weet of behoort te weten van het overlijden van de erflater 3 jaar de tijd om zijn deel te claimen. Dit kan zelfs 15 jaar na het overlijden van de erflater gebeuren.
Dit is derhalve een grote risicofactor. Het is wel zo dat het risico kleiner wordt met het verstrijken van de tijd.
Art. 302 van het Russisch Burgerlijk Wetboek staat de koper die te goede trouw is bij: als hij, anders dan om niet een goed heeft verkregen en niet wist, noch behoorde te weten van de afwezige erfgenaam, dan kan het goed hem niet ontnomen worden. Als hij het appartement echter voor prijs heeft verkregen die significant lager ligt dan de marktprijs, dan is de kans dat hij wordt bestempeld als een koper te goede trouw gering.
De verkoper vraagt een lagere prijs in het contract op te nemen
Het komt vaak voor dat verkopers van onroerend goed in Rusland vragen een lagere prijs in het contract op te nemen dan daadwerkelijk is overeengekomen tussen partijen en dan daadwerkelijk betaald zal worden.
De belangrijkste reden hiervoor is dat men door deze ’truc’ is dat men zijn belastbaar inkomen op deze manier omlaag wil brengen om zo minder inkomstenbelasting te betalen. Als een verkoper een appartement voor minder dan 3 jaar in eigendom heeft op het moment van de verkoop, dan moet hij inkomstenbelasting betalen. In deze blogpost ga ik dieper in op de fiscale aspecten van verkoop van onroerend goed in Rusland.
Naast het feit dat het hartstikke illegaal is om een lagere prijs in het contract op te nemen is het ook om andere redenen bijzonder onverstandig om hieraan mee te werken.
Ten eerste zal je mogelijk door deze lagere prijs in het contract mogelijk niet worden erkend als een koper te goeder trouw. Als later blijkt dat er iets mis is met de titel van het appartement zit u dan met gebakken peren.
Ten tweede als het appartement zelf mankementen blijkt te hebben die u in eerste instantie niet op had gemerkt, zal, op het moment dat u de kosten voor het herstel hiervan wil verhalen op de verkoper, de rechter uw schadevergoeding waarschijnlijk beperken tot het te lage bedrag dat in het contract is opgenomen.
Ten derde, op het moment dat u het gekochte appartement weer wil verkopen kunt u, mits u fiscaal resident bent, uw belastbare som verminderen met de aankoopprijs. Om te bepalen wat de aankoopprijs was, moet u documenten laten zien aan de fiscus. Waaronder, wederom, het contract met de te lage aankoopsom.
Werk hier dus niet aan mee.
Het appartement is heel vaak in korte tijd van eigenaar gewisseld
Als er steeds weinig tijd is verstreken tussen een eigendomsoverdracht en de volgende van een appartement dan is dat een reden tot argwaan. Met weinig tijd bedoel ik 3 jaar of minder. Normaal gesproken wacht een eigenaar minstens 3 jaar (of 5 jaar, afhankelijk van de geldende termijn), zodat hij geen belasting hoeft te betalen over de verkoop van zijn appartement (mits hij fiscaal resident van Rusland is). Het is zeer verdacht als een appartement meerdere malen in een periode korter dan 3 jaar van eigenaar is gewisseld. Als het ook nog is verkocht voor een prijs beduidend lager dan de marktprijs, des te meer.
In dit geval kunt u echt beter verder zoeken. Want de kans dat er wat mis is met het appartement is bijzonder groot en de kans dat u, mocht er geprocedeerd worden, wordt aangemerkt als een koper te goeder trouw, bijzonder klein.
Wat kunt u nog meer zelf doen
Naast de dingen die ik reeds vermeld heb in dit artikel kunt u het volgende zelf doen.
Op deze site, beheerd door het Russisch ministerie van Binnenlandse Zaken, kunt u checken of een Russisch paspoort niet als vermist is opgegeven. Houd er rekening mee dat Russische interne paspoorten twee keer ingewisseld moeten worden: als een Rus 20 wordt en als hij 45 wordt. Een deal, waarbij de verkoper een ongeldig paspoort heeft, wordt hoogstwaarschijnlijk niet geregistreerd.
Let erop dat het eigendomscertificaat van het appartement niet vermeld dat het een kopie of duplicaat is (in het Russisch: “дупликат” or “повторное”). Het spreekt voor zich dat u ook dient te checken of de naam en het paspoort vermeld op het eigendomscertificaat overeenkomen met de documenten van de verkoper.
Op de site van de Russische deurwaardersorganisatie kunt u nagaan of er geen executieprocedure tegen de eigenaar van het appartement loopt. Ook andere informatie over de eigenaar van een appartement kan hier gevonden worden.
Op de website van Rosreestr kunt u een uittreksel uit het Russische kadaster bestellen. Hiervoor dient betaald te worden. Maar dit is natuurlijk absoluut noodzakelijk als u overweegt een appartement te kopen. Uit het uittreksel kunt u opmaken of er geen beperkende rechten, zoals een hypotheek, rusten op het appartement.
Op deze site kunt u checken of de verkoper niet failliet is verklaard.
Sancties en vastgoed op de Krim
De Europese sancties bevatten een verbod op het verkrijgen van (een belang in) vastgoed op de Krim voor Europese ingezetenen. De Amerikaanse sancties bevatten een soortgelijk verbod. Meer hierover staat in mijn artikel over de sancties tegen Rusland en de Russische tegenmaatregelen.
Conclusie
Ik hoop dat de informatie in dit artikel nuttig zal zijn voor u. Heeft u hulp nodig bij een van de dingen die ik hier beschreven heb of zijn er nog onduidelijkheden? Neem dan contact met ons op of plaats uw commentaar hieronder.
Ivo van Rhijn is jurist en slavist. Hij is gespecialiseerd in het geven van juridisch advies aan buitenlandse ondernemingen en personen in Rusland.
