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Le 1er janvier 2019, de nouvelles règles concernant les taxes qui doivent être payées lors de la vente de biens immobiliers russes sont entrées en vigueur. C’est la raison pour laquelle j’ai décidé de mettre à jour cet article de blog. Ce dernier fait suite à mes articles sur le marché de l’immobilier d’occasion et à celui sur l’acquisition de propriétés russes en construction.

Quel est le principal changement effectif au 1er janvier 2019 concernant la vente de biens immobiliers russes ? Le principal changement est que les non-résidents fiscaux n’auront plus à payer 30% d’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPP) sur le montant total pour lequel ils ont vendu leur propriété s’ils l’ont possédée pendant une période minimale. Cette période minimale est généralement de 5 ans.

À partir du 1er janvier 2019, la loi russe traite essentiellement de la même manière les résidents fiscaux et les non-résidents fiscaux s’ils vendent leur bien immobilier après la période minimale de propriété. En revanche, s’ils vendent avant l’expiration de cette période minimale, les résidents fiscaux et les non-résidents fiscaux sont toujours traités différemment.  

Sur cette page

• Qui est résident fiscal  en Russie ?
• Quel est le montant de l’impôt sur le revenu des personnes physiques que les résidents et les non-résidents doivent payer lorsqu’ils vendent des biens immobiliers après le 1er janvier 2019 ?
• Quelle est la période minimale après laquelle  un propriétaire n’est pas redevable de l’IRPP ?
• Comment calculer la période de propriété
• Comment prouver que vous êtes résident fiscal  en Russie ?
• Deux types de déductions fiscales  au choix pour les résidents fiscaux
• Les non-résidents fiscaux ne sont pas éligibles aux réductions d’impôts
• Comment ne pas payer 30%  d’IRPP
• N’essayez pas de déjouer le système !
• Comment nous pouvons vous aider 

Qui est résident fiscal de la Fédération de Russie ?

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Sauf disposition contraire du présent article, les résidents fiscaux sont des personnes physiques qui séjournent effectivement dans la Fédération de Russie pendant au moins 183 jours civils au cours d’une période de 12 mois consécutifs. Si une personne doit quitter le territoire russe pour suivre un traitement médical, pour faire des études,  ou encore pour exercer un travail ou d’autres fonctions liées à l’exercice d’un travail dans les champs pétroliers et gaziers offshore, son absence factuelle ne sera pas prise en compte lors de la détermination de sa résidence fiscale.

Article 207 paragraphe 2 du code fiscal russe

Selon l’article 207 par. 2 du code des impôts russe, un résident fiscal  en Russie est « une personne physique qui, au cours des 12 derniers mois, a passé 183 jours ou plus en Russie« . La citoyenneté d’une personne n’a aucune importance ici. Ce qui compte, c’est la présence effective. Il est toutefois possible que des règles différentes aient été adoptées dans les traités bilatéraux (article 7, paragraphe 1).

La période de 12 mois visée dans cet article ne doit pas nécessairement coïncider avec le début de l’année civile ; elle peut en principe commencer à courir à tout moment. Mais pour les transactions immobilières, vous devez être résident fiscal au cours de la période d’une année civile, afin de pouvoir  bénéficier du taux réduit mentionné ci-dessus et  des avantages éventuels.

Outre les 183 jours requis, le séjour en Russie doit également être légal. On ne peut pas profiter des avantages liés au statut de résident fiscal en Russie en dépassant la durée de validité de son visa.

Faut-il rester en Russie 183 jours sans interruption pour être résident fiscal ?

Non, pour déterminer si une personne est résidente fiscale en Russie ou non, il suffit d’additionner tous les jours où la personne a  séjourné en Russie au cours d’une période d’un an. 

Quel est le montant de l’impôt sur le revenu que les résidents et les non-résidents doivent payer lorsqu’ils vendent des biens immobiliers après le 1er janvier 2019 ?

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Quelles sont les périodes minimales de propriété après lesquelles un propriétaire n’est plus redevable de l’impôt sur le revenu lors de la vente ?

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La période de propriété est différente selon la date et la manière dont on a acquis la propriété, comme le montre le tableau ci-dessous.

Comment calculer la période de propriété 

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Cette période de propriété doit être calculée à partir du moment où la propriété a été inscrite  au registre officiel par le Service fédéral d’enregistrement d’État, du cadastre et de la cartographie (Rosreestr), par opposition au moment où le contrat d’achat de l’appartement a été conclu.  Il y a deux exécutions de cette règle :

1. Si l’objet est acquis par voie de succession, il faut compter à partir du jour du décès du testateur.
2. S’il s’agit d’une coopérative de logement : à partir du moment où le membre de la coopérative a entièrement payé sa contribution et que les actes d’acceptation ont été signés.

Comment prouver que vous êtes résident fiscal en Russie ?

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Il est possible de demander à l’inspection fiscale russe de délivrer un document dans lequel elle confirme (ou infirme) votre statut de résident fiscal en Russie. Les autorités fiscales russes avaient souvent  coutume d’ignorer ces demandes de confirmation du statut de contribuable, mais depuis le 1er juillet 2017, elles sont obligées d’y répondre. 

Il existe un formulaire officiel pour déposer une demande de confirmation de votre statut fiscal.

Où devez-vous déposer la demande ?

La demande doit être déposée auprès de l’Inspection interrégionale du Service fiscal fédéral de Russie pour le traitement centralisé des données, qui est située à Moscou. Heureusement pour ceux qui ne sont pas à Moscou, il est également possible de laisser quelqu’un d’autre déposer la demande pour vous ou vous pouvez déposer une demande par voie électronique. 

 Vous pouvez même déposer le document par courrier, mais je vous déconseille de le faire.  Le courrier se perd souvent en Russie. 

Après avoir déposé la demande, l’inspection fiscale doit délivrer le document avec votre statut fiscal dans un délai de 40 jours ouvrables. 

Deux types de déductions fiscales au choix pour les résidents fiscaux 

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Outre le fait qu’ils paient 13% au lieu de 30%, les résidents fiscaux en Russie ont le droit d’appliquer l’une des méthodes suivantes afin de réduire leur base d’imposition. 

1. Lors de la vente d’un appartement, les résidents fiscaux ont le droit de réduire leur base d’imposition en fonction de leur rendement,  dans la limite de 1 million de roubles (article 220, paragraphe 2, alinéa 1 du code des impôts russe). Si, par exemple, ils vendent un appartement pour 3 millions de roubles et appliquent cette méthode, ils devront payer 260 000 roubles d’impôt sur le revenu des personnes physiques (3 millions, moins 1 million = 2 millions x 13 %.
2. Rendements moins coûts. Selon cette méthode, le rendement de la vente de l’appartement est soustrait du prix payé pour celui-ci, lors de son acquisition ( les documents doivent être fournis). Par exemple, un appartement est vendu pour 3 millions de roubles et a été acheté pour 2,5 millions. Par conséquent, la base d’imposition est de 3 millions, moins 2,5 millions = 500 000 roubles. Et 13% de 0,5 million  équivalent à 65 mille roublesd’IRPP, soit près de 200 mille roubles de moins, même si l’appartement a été vendu exactement au même prix que dans l’exemple ci-dessus.

Les non-résidents fiscaux ne sont pas éligibles aux réductions d’impôts

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Si vous êtes non-résident fiscal en Russie, aucune de ces dispositions ne s’applique à vous ! Vous devrez payer 30 % d’impôt sur le revenu des personnes physiques sur le rendement de l’appartement, si vous décidez de vendre avant l’expiration de la période minimale de propriété. Si nous prenons le même exemple d’un appartement vendu pour 3 millions de roubles, en tant que non-résident fiscal, vous serez redevable de 900 000 roubles !  

Comment ne pas payer 30 % d’IRPP

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Dans la plupart des cas, il n’est plus nécessaire de revenir en Russie pour devenir résident fiscal avant de vendre votre appartement. Actuellement, dans la plupart des cas, le meilleur moyen d’éviter des taxes importantes est d’attendre d’être propriétaire de l’appartement  le temps de la période minimale mentionnée.

Si, toutefois, vous êtes pressé(e) de vendre un appartement coûteux en Russie, il peut être intéressant de devenir résident fiscal. Il est recommandé d’obtenir un certificat de résidence fiscale avant la vente, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises avec le bureau des impôts russe.

Une autre solution consiste à recourir à l’art. 217, par. 18.1 partie 2 du code fiscal russe, qui prévoit que les dons entre membres de la famille proche (conjoint, enfants (naturels et adoptés)) ne sont pas soumis à l’impôt. Ainsi, si un membre de votre famille proche est résident fiscal de Russie, vous pouvez lui donner votre bien immobilier en franchise d’impôt. Il peut alors le vendre immédiatement et ne payer que 13 % d’impôt.

N’essayez pas de déjouer le système!

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Comme je l’ai mentionné dans mon article sur le marché de l’immobilier d’occasion, il était courant d’indiquer un prix inférieur dans le contrat de vente, bien que cela ait toujours été illégal.

Les autorités fiscales sévissent contre cette pratique. Selon la nouvelle législation, si un objet immobilier est vendu à un prix inférieur à 70 % de sa valeur cadastrale, les autorités fiscales « corrigeront » le prix dans le contrat jusqu’à 70 % de la valeur cadastrale. En outre, ils vous infligeront probablement une amende d’environ 20 % de la différence entre 70 % de la valeur cadastrale et le prix prévu dans le contrat.

Comment nous pouvons vous aider

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Van Rhijn & Partners peut vous conseiller sur diverses questions concernant la vente de biens immobiliers russes. 

Si vous passez plus de 183 jours par an en Russie et que vous souhaitez vendre votre appartement avant la fin de la période minimale de propriété, nous pouvons vous aider à obtenir un certificat de résidence fiscale auprès du Service fiscal fédéral de Russie pour le traitement centralisé des données. 

Si vous décidez de vendre votre appartement avant l’expiration de la période minimale de propriété, vous devrez déposer votre déclaration fiscale. Vous êtes tenu(e) de le faire, quand bien même vous seriez exonéré(e) d’impôts.Van Rhijn & Partners peut remplir la déclaration d’impôts pour vous et vous fournir des instructions sur la manière de transférer le paiement au Bureau des impôts russe.  Cette démarche n’est pas toujours simple, surtout si le paiement est effectué depuis l’étranger. 

Ainsi, si vous avez besoin d’aide  sur ce qui a été mentionné précédemment ou si vous avez d’autres questions, n’hésitez pas à nous contacter.

Ivo van Rhijn est avocat et expert en langues slaves. Il est spécialisé dans  le conseil des personnes et des sociétés étrangères sur des questions liées au droit russe, au sens large.