Propriétés russes en construction, les nouvelles règles applicable à  compter du 1er juillet 2019
New rules regarding Russian under construction real estate from July 1, 2019

Propriétés russes en construction, les nouvelles règles applicable à compter du 1er juillet 2019

L’acquisition de biens immobiliers russes en construction n’est pas un  sujet récent  sur ce blog  voire ce billet de blog. Toutefois, à  compter du 1er juillet 2019, de nouvelles règles concernant les accords de construction partagée (договор долевого участия в строительстве) sont entrées en vigueur,   changeant radicalement les règles.  C’est donc fort  probable que les nouvelles règles  laissent sans nul doute un impact  considérable sur les prix des biens immobiliers russes en construction.

Quel est donc le principal changement qu’a apporté les nouvelles règles entrées en vigueur le 1er juillet 2019 ? Le principal changement, est que les promoteurs ne pourront plus utiliser l’argent des investisseurs pour construire des appartements. Cet argent devra être placé sous séquestre et les promoteurs devront trouver d’autres formes de financement.

Sur cette page :

Un petit rappel : Que signifie accord de construction partagée ?

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Un accord de construction partagée comporte deux  volets  : l’investisseur et le promoteur. Selon l’accord, le promoteur doit construire un appartement et, une fois l’appartement  construit et que tous les permis nécessaires ont été reçus,  le promoteur cède la propriété à l’investisseur. L’investisseur, quant à lui, doit payer la somme d’argent convenue et acceptée  l’appartement s’il a été construit comme convenu.

Qu’est-ce qui a été changé ?

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Avant le 1er juillet 2019, les entreprises de construction construisaient (pour la plupart) de nouveaux biens immobiliers russes  en se servant  des fonds qu’elles recevaient de la main  des acheteurs sur la base d’un accord de construction partagée.  Mais  selon les nouvelles règles , les entreprises de construction ne sont plus autorisées à utiliser directement  ces fonds . plutôt que  les fonds  soient directement à la disposition des  sociétés de construction pour couvrir leurs dépenses,  les seront désormais  déposé obligatoirement sur des comptes bloqués et ne sera disponible pour la société de construction que lorsqu’elle aura terminé la construction de la propriété.

 Bien avant le 1er juillet 2019, les entreprises de construction avaient déjà la possibilité  d’utiliser les comptes bloqués sur une base volontaire. Si elles choisissent  de le faire, elles recevraient des « bonus », sous la forme de ne pas avoir à verser d’argent au fonds d’indemnisation.

Que   signifie  un compte séquestre ?

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Les comptes séquestres sont des comptes dans lesquels l’argent est  gardé par  une tierce personne pour le compte des parties pour  une transaction. Le nouveau système fonctionne de la manière suivante : l’acheteur d’un appartement en construction dépose l’argent sur un compte séquestre auprès d’une banque désignée. Ce n’est qu’après la construction  et la réception de l’appartement   par l’acheteur que l’entreprise de construction aura accès à l’argent.

Quel est le  niveau de sécurité des comptes séquestres en Russie ?

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 Evidemment c’est une bonne  option   d’avoir son  argent  à l’abri des entreprises de construction qui  ont   une mauvaise gestion financière. Mais  désormais, au lieu de  laisser votre finance à une entreprise de construction, vous devez maintenant confier votre argent à une banque russe. Les banques sont certainement un endroit plus  sécurisé pour placer votre argent  à voir  le contrôle régulier    auquel les entreprises de construction sont soumises . L’expérience nous a toutefois permis de savoir que les banques russes  sont le plus souvent en faillite que celles des pays les plus stables. Depuis le 1er janvier 2018, près d’une centaine de banques russes ont perdu leur licence ou ont fermé leurs portes pour diverses raisons. Source (en russe uniquement).

Mettre  son argent sous séquestre en Russie est, à mon avis, assez  sécurisé .

 D’abord,  il faut dire que seul une   vingtaine de banques russes  sont jugées   hautement fiables pour  prendre part à  la  nouvelle mise en place des accords de construction partagée. Le nombre total de banques russes au début de l’année 2019 était de 484.Deuxièmement, parce que l’argent placé sous séquestre est soumis au système de garantie des dépôts de la Russie. Certes, cette garantie des dépôts est limitée, à 10 millions de roubles (156 838 $, selon le taux de change actuel). Il est vrai qu’à Moscou et à Saint-Pétersbourg, on trouve  un grand nombre  de projets immobiliers en construction qui sont plus chers que cela. Cependant,  dans la plupart des régions russes,  cette somme est susceptible de couvrir tous les projets,  excepté les projets d’élites.

Si vous voulez investir dans la construction d’un appartement en  Russie, dont le prix est supérieur à 10 millions de roubles, vous devez  vous rendre à l’évidence que vous courez un risque pour le montant supérieur à 10 millions. Ce risque est toutefois assez limité. Le risque qu’une des grandes banques autorisées à participer au système de dépôt fiduciaire échoue est négligeable.

Une fois qu’il est en dépôt fiduciaire, il est hors de votre portée

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 Le fait que votre argent  ne soit pas directement remis à l’entreprise de construction,  ne vous donne pas le plein de droit de  le reprendre quand bon vous semble. Car,  selon le contrat, vous ne serez remboursé que si l’entreprise de construction ne respecte pas son obligation vis-à-vis de vous  : si elle ne construit pas le bâtiment et ne vous remet pas les clés  à bonne date . Si l’entreprise de construction  remplit sa part de contrat,  elle aura sans nul doute accès à l’argent qui était sous séquestre.

Le fait que vous  n’ayez pas le droit de retirer votre argent du séquestre, à moins que le promoteur  n’ait pas respecté  l’accord, ne  voudra pas dire systématiquement que cet argent est à l’abri de vos créanciers. Si un tribunal déclare que vous devez de l’argent à quelqu’un, un huissier russe peut   sans hésitation retirer l’argent du compte séquestre et le transférer au créancier. Dans ce cas, il est considéré que l’acheteur n’a pas respecté le contrat de construction partagée et il sera résilié.

Où peut-on   créer un compte séquestre

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Comme je l’ai indiqué, seul un nombre limité de banques sont autorisées à travailler avec des comptes bloqués. En outre, des banques spécifiques seront aussi affectées à des projets de construction spécifiques. Bien qu’il soit possible que plusieurs banques travaillent sur un même projet, l’acheteur n’aura pas beaucoup de choix.

Les inconvénients du séquestre

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Le principal inconvénient de devoir placer votre argent sous séquestre en tant qu’acheteur d’un appartement en construction russe est que cela coûte   extrêmement cher . Les banques russes vous obligeront probablement à payer pour  créer un compte séquestre ainsi que  les frais du maintien de compte. Le  nombre restreint de banques russes autorisées à travailler avec ces comptes séquestre,  risque ne pas  pouvoir  créer un environnement concurrentiel  au sein des banques opérant dans le même secteur avec des prix équitables pour l’ouverture et le maintien des comptes séquestre pour l’utilisateur final.

Que fera la banque  de l’argent que vous placez sur un compte séquestre ?

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Jusqu’à présent, on ignore ce que la banque fera de l’argent que vous avez placé sous séquestre. Mais,  à en croire certains spécialistes du domaine, les banques russes qui  ont la gestion des comptes bloqués pour les accords de construction partagée ne laisseront pas cet argent intact pendant toutes ces années que cela durera .   Plutôt que ces banques mettent en observation ces fonds sous séquestres, elles placeront probablement cet argent sur des dépôts bancaires. Il serait  préférable que vous exigez  le paiement d’intérêts sur l’argent que vous placez sous séquestre. Apparemment, la Sberbank offre déjà des intérêts sur cet argent, mais à un taux très bas.

Pour quoi les règles ont-elles changé ?

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 L’ensemble des nouvelles  règles applicables aux appartements en construction, doit être plus  bénéfiques  pour le consommateur et pour l’ensemble du système financier russe. Au cours de la dernière décennie, les accords de construction partagée se sont avérés être un grand risque  pour le système financier russe. De nombreuses entreprises de construction ne sont pas financièrement  irréprochable pour le fait   qu’elle fonctionnent  comme une pyramide financière. Ces entreprises  terminent les  anciens projets avec l’argent que les acheteurs des projets  récents viennent de payer. Le gouvernement russe veut mettre  fin à  de telle pratique . Mais  la situation  risque  de r basculer dans le gouffre avant  de s’améliorer. 

Ne pas pouvoir  se servir  des nouveaux   financements   dédiés  aux nouveaux projets afin d’achever les  anciens projets risque de pousser certaines entreprises de construction au bord de la faillite. Et ces faillites pourraient très bien faire tomber certaines banques  par ricochet .

On  espère toutefois  que les nouvelles règles rendent le secteur plus  fiable . Certaines banques et entreprises de construction  ressentiront les impacts négatifs, mais le risque que court  le consommateur est encore gérable. En vertu des dispositions  des nouvelles règles,  il revient seulement  aux  banques, et non aux  consommateurs,   de calculer tous les risques liés à l’investissement d’argent dans un projet ou un autre. Si les banques sont peut-être plus qualifiées qu’un consommateur pour étudier un projet de construction en détail, ce n’est pas leur activité principale.

Quels sont les promoteurs immobiliers autorisés à  retirer de l’argent sur la base d’accords de construction partagés ?

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Selon les nouvelles règles, avant qu’un promoteur immobilier  soit autorisé à retirer de l’argent sur la base d’accord de construction partagée, il doit remplir les conditions suivantes:  

  • Il doit avoir au moins trois ans d’expérience requise dans la construction d’immeubles d’appartements,
  • Au cours de ces trois années, il faut que le promoteur  ait construit et reçu les permis nécessaires pour au moins cinq mille mètres carrés d’appartements, soit en tant que promoteur, superviseur technique et/ou entrepreneur général,
  •  Le montant des fonds propres du promoteur doit représenter au moins  10% du coût total de construction du projet. Autrement dit , un promoteur ne peut pas construire uniquement avec de l’argent emprunté. (Article 3, paragraphe 1.1 de la loi sur les accords de construction partagée).
  • Le promoteur n’a aucune responsabilité sous forme de prêts, sauf pour les prêts  spécifiques liés à la collecte de fonds auprès des participants aux accords de construction partagée (article 3, paragraphe 1.3)
  • Le  terrain sur lequel il veut ériger l’appartement  est soit la propriété du promoteur, soit  une location de la part du promoteur  . Cela peut sembler évident, mais l’expérience a  prouvé que les entreprises de construction en Russie débutent le plus souvent  la construction sur un terrain  qui n’appartient pas à l’entreprise et qui n’a pas aussi fait objet de location. . C’est en fait la  principale raison des nombreux projets de construction inachevés qui trainent en Russie.

Respect de l’application des nouvelles règles

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Toutes les entreprises ne se conforment pas  totalement  aux nouvelles règles. Cependant il faut souligner   que ce ne sont pas toutes les entreprises   qui sont tenues de  respecter les nouvelles règles . Les entreprises ne sont pas tenues  de se conformer aux nouvelles règles concernant les comptes bloqués dans les cas ci-dessous :

  • Au moins 30 % du projet a été achevé  puis au moins 10 % des appartements ou autres types d’unités ont été vendus sur la base d’accords de construction partagée,
  • Les logements à Moscou qui relèvent du programme de rénovation et qui sont totalement financés par le Fonds de rénovation de Moscou, ainsi que les travaux de finition des bâtiments des entreprises en faillite (en accord avec les autorités locales)

En outre, de nombreux promoteurs vendent actuellement leurs biens immobiliers en construction selon le schéma suivant : d’abord ils cèdent d le droit découlant de l’accord de construction partagée à une autre entité, au sein de leur propre groupe de sociétés. Cette entité à qui le droit a été cédé, est ensuite  totalement libre de céder les droits à une tierce  personne sans avoir à se conformer à la demande de séquestre. Cela Cette pratique  a pu bien profiter  aux promoteurs avant le 1er juillet 2019. Mais maintenant, ils  n’ont pas d’autre choix que de se conformer aux règles concernant le séquestre même s’ils vendent à leur propre entité. On peut donc dire que ce n’est qu’un contournement  à court terme  des règles et c’est peut-être la raison pour laquelle les autorités russes n’ont pas encore agi contre cela. Mais  à ma connaissance , cette pratique est clairement en contradiction avec l’objectif de la loi.

Peut-on  acquérir un appartement en construction en Russie  rien que sur la base d’un accord de construction partagée ?

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La reponse est  non. Les coopératives de logement, dont j’ai parlé dans ma  précédente publication  sur mon   blog  concernant l’immobilier russe en construction,  est toujours d’actualité . Nous ne vous recommandons pas  d’acheter un appartement en construction sur la base d’un accord avec une coopérative de logement, car cela ne vous  donne  pas la protection qu’offre un accord de construction partagée.

Que faire si vous souhaitez investir dans des biens immobiliers en construction en Russie en tant qu’entrepreneur ?

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Les différentes règles de la loi  portant le contrat de construction partagée, s’appliquent aux personnes physiques qui investissent de l’argent pour acquérir à terme la propriété d’appartements qui devront être construits. Cet ensemble de règles ne s’applique pas aux investissements réalisés par des   entreprises individuelles ou par des sociétés dans des biens immobiliers en construction en Russie. Pour cette dernière catégorie, les règles générales du code civil russe s’appliquent. (Article 1 paragraphe 3 de la loi sur les accords de construction partagée).

Conclusion

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Le nouveau système  concernant les comptes bloqués n’est certainement pas parfait. Il reste donc à savoir comment les autorités russes vont réagir face aux entreprises de construction qui contournent les règles. L’objectif de la nouvelle loi est clair : tous les appartements en construction en Russie doivent être achetés à  partir  de comptes bloqués.

Si le séquestre, devient la norme pour tous les appartements en construction, alors  cela devrait logiquement faire augmenter les prix. Les entreprises de construction devront choisir  entre emprunter de l’argent (pour lequel elles devront payer des intérêts au retour ) et construire avec leur propre argent (pour lequel elles pourraient autrement recevoir des intérêts). Selon les experts en la matières , les consommateurs ne sont toutefois  en aucun cas  prêts à accepter une nouvelle augmentation du prix des appartements en construction.

Selon certains, les nouvelles règles sont plus favorables aux banques qu’aux consommateurs  finaux   Car, les banques qui sont autorisées à travailler avec un dépôt fiduciaire peuvent  pratiquement retirer de l’argent  gratuitement et accorder ensuite un prêt à une entreprise de construction à un taux d’intérêt conforme au marché. Quoi  qu’on dise , les banques courent un risque lorsqu’elles accordent des prêts. Et bien sûr, elles doivent être indemnisées pour avoir pris ce risque.

 En quoi  pouvons-nous vous aider ?

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Il y a plusieurs choses que Van Rhijn & Partners peut faire pour vous en ce qui concerne les biens immobiliers russes en construction.  D’abord, si vous ne parlez pas couramment  la langue russe, nous vous  conseillons   de vous procurer une traduction de l’accord, afin que vous sachiez ce que vous signez. Nous connaissons bien les termes juridiques et nous proposons à la fois des traductions entièrement humaines et des traductions automatiques corrigées et révisées par un être humain. Ces dernières, sont bien entendues, moins chères que les premières.

Nous pouvons également faire vérifier le contrat par un avocat pour vous, afin de nous rassurer que l’entreprise de construction ne cherche pas à se soustraire à ses obligations légales et surtout n’essaie pas de vous faire signer un contrat particulièrement défavorable à l’acheteur.

Si vous avez déjà investi de l’argent dans des biens immobiliers en construction en Russie, et que vous vous trouvez soudainement impliqué dans un conflit avec l’entreprise de construction, nous pouvons  défendre vos intérêts tant  en dehors du tribunal  qu’au sein du tribunal.

Une fois que la décision finale du  tribunal  est  en votre faveur, le paiement ne se fait malheureusement pas  à l’immédiat. Nous pouvons nous assurer que la procédure d’exécution est orientée dans la bonne direction, de manière à optimiser les chances pour que vous  rentriez en possession   de votre argent de façon effective .

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