L’acquisition de biens immobiliers russes en construction n’est pas un sujet récent sur ce blog voire ce billet de blog. Toutefois, à compter du 1er juillet 2019, de nouvelles règles concernant les accords de construction partagée (договор долевого участия в строительстве) sont entrées en vigueur, changeant radicalement les règles. C’est donc fort probable que les nouvelles règles laissent sans nul doute un impact considérable sur les prix des biens immobiliers russes en construction.
Quel est donc le principal changement qu’a apporté les nouvelles règles entrées en vigueur le 1er juillet 2019 ? Le principal changement, est que les promoteurs ne pourront plus utiliser l’argent des investisseurs pour construire des appartements. Cet argent devra être placé sous séquestre et les promoteurs devront trouver d’autres formes de financement.
Sur cette page :
- Un petit rappel : Que signifie le terme convention de construction partagée ?
- Qu’est-ce qui a été changé ?
- Que veut signifier un compte séquestre ?
- Quel est le niveau de sécurité des comptes bloqués en Russie?
- Pour quelle raison les anciennes règles ont été changées ?
- Quels sont les promoteurs immobiliers autorisés à attirer de l’argent sur la base d’accords de construction partagée ?
- Respect des nouvelles règles
- Peut-on acheter un appartement toujours en construction en Russie uniquement sur la base d’un accord de construction partagée ?
- En tant qu’entrepreneur, que devez-vous faire si vous souhaitez investir dans un bien immobilier en construction en Russie ?
- Conclusion
- En quoi pouvons-nous vous aider ?
Un petit rappel : Que signifie accord de construction partagée ?
Un accord de construction partagée comporte deux volets : l’investisseur et le promoteur. Selon l’accord, le promoteur doit construire un appartement et, une fois l’appartement construit et que tous les permis nécessaires ont été reçus, le promoteur cède la propriété à l’investisseur. L’investisseur, quant à lui, doit payer la somme d’argent convenue et acceptée l’appartement s’il a été construit comme convenu.
Qu’est-ce qui a été changé ?
Avant le 1er juillet 2019, les entreprises de construction construisaient (pour la plupart) de nouveaux biens immobiliers russes en se servant des fonds qu’elles recevaient de la main des acheteurs sur la base d’un accord de construction partagée. Mais selon les nouvelles règles , les entreprises de construction ne sont plus autorisées à utiliser directement ces fonds . plutôt que les fonds soient directement à la disposition des sociétés de construction pour couvrir leurs dépenses, les seront désormais déposé obligatoirement sur des comptes bloqués et ne sera disponible pour la société de construction que lorsqu’elle aura terminé la construction de la propriété.
Bien avant le 1er juillet 2019, les entreprises de construction avaient déjà la possibilité d’utiliser les comptes bloqués sur une base volontaire. Si elles choisissent de le faire, elles recevraient des « bonus », sous la forme de ne pas avoir à verser d’argent au fonds d’indemnisation.
Que signifie un compte séquestre ?
Les comptes séquestres sont des comptes dans lesquels l’argent est gardé par une tierce personne pour le compte des parties pour une transaction. Le nouveau système fonctionne de la manière suivante : l’acheteur d’un appartement en construction dépose l’argent sur un compte séquestre auprès d’une banque désignée. Ce n’est qu’après la construction et la réception de l’appartement par l’acheteur que l’entreprise de construction aura accès à l’argent.
Quel est le niveau de sécurité des comptes séquestres en Russie ?
Evidemment c’est une bonne option d’avoir son argent à l’abri des entreprises de construction qui ont une mauvaise gestion financière. Mais désormais, au lieu de laisser votre finance à une entreprise de construction, vous devez maintenant confier votre argent à une banque russe. Les banques sont certainement un endroit plus sécurisé pour placer votre argent à voir le contrôle régulier auquel les entreprises de construction sont soumises . L’expérience nous a toutefois permis de savoir que les banques russes sont le plus souvent en faillite que celles des pays les plus stables. Depuis le 1er janvier 2018, près d’une centaine de banques russes ont perdu leur licence ou ont fermé leurs portes pour diverses raisons. Source (en russe uniquement).
Mettre son argent sous séquestre en Russie est, à mon avis, assez sécurisé .
D’abord, il faut dire que seul une vingtaine de banques russes sont jugées hautement fiables pour prendre part à la nouvelle mise en place des accords de construction partagée. Le nombre total de banques russes au début de l’année 2019 était de 484.Deuxièmement, parce que l’argent placé sous séquestre est soumis au système de garantie des dépôts de la Russie. Certes, cette garantie des dépôts est limitée, à 10 millions de roubles (156 838 $, selon le taux de change actuel). Il est vrai qu’à Moscou et à Saint-Pétersbourg, on trouve un grand nombre de projets immobiliers en construction qui sont plus chers que cela. Cependant, dans la plupart des régions russes, cette somme est susceptible de couvrir tous les projets, excepté les projets d’élites.
Si vous voulez investir dans la construction d’un appartement en Russie, dont le prix est supérieur à 10 millions de roubles, vous devez vous rendre à l’évidence que vous courez un risque pour le montant supérieur à 10 millions. Ce risque est toutefois assez limité. Le risque qu’une des grandes banques autorisées à participer au système de dépôt fiduciaire échoue est négligeable.
Une fois qu’il est en dépôt fiduciaire, il est hors de votre portée
Le fait que votre argent ne soit pas directement remis à l’entreprise de construction, ne vous donne pas le plein de droit de le reprendre quand bon vous semble. Car, selon le contrat, vous ne serez remboursé que si l’entreprise de construction ne respecte pas son obligation vis-à-vis de vous : si elle ne construit pas le bâtiment et ne vous remet pas les clés à bonne date . Si l’entreprise de construction remplit sa part de contrat, elle aura sans nul doute accès à l’argent qui était sous séquestre.
Le fait que vous n’ayez pas le droit de retirer votre argent du séquestre, à moins que le promoteur n’ait pas respecté l’accord, ne voudra pas dire systématiquement que cet argent est à l’abri de vos créanciers. Si un tribunal déclare que vous devez de l’argent à quelqu’un, un huissier russe peut sans hésitation retirer l’argent du compte séquestre et le transférer au créancier. Dans ce cas, il est considéré que l’acheteur n’a pas respecté le contrat de construction partagée et il sera résilié.
Où peut-on créer un compte séquestre
Comme je l’ai indiqué, seul un nombre limité de banques sont autorisées à travailler avec des comptes bloqués. En outre, des banques spécifiques seront aussi affectées à des projets de construction spécifiques. Bien qu’il soit possible que plusieurs banques travaillent sur un même projet, l’acheteur n’aura pas beaucoup de choix.
Les inconvénients du séquestre
Le principal inconvénient de devoir placer votre argent sous séquestre en tant qu’acheteur d’un appartement en construction russe est que cela coûte extrêmement cher . Les banques russes vous obligeront probablement à payer pour créer un compte séquestre ainsi que les frais du maintien de compte. Le nombre restreint de banques russes autorisées à travailler avec ces comptes séquestre, risque ne pas pouvoir créer un environnement concurrentiel au sein des banques opérant dans le même secteur avec des prix équitables pour l’ouverture et le maintien des comptes séquestre pour l’utilisateur final.
Que fera la banque de l’argent que vous placez sur un compte séquestre ?
Jusqu’à présent, on ignore ce que la banque fera de l’argent que vous avez placé sous séquestre. Mais, à en croire certains spécialistes du domaine, les banques russes qui ont la gestion des comptes bloqués pour les accords de construction partagée ne laisseront pas cet argent intact pendant toutes ces années que cela durera . Plutôt que ces banques mettent en observation ces fonds sous séquestres, elles placeront probablement cet argent sur des dépôts bancaires. Il serait préférable que vous exigez le paiement d’intérêts sur l’argent que vous placez sous séquestre. Apparemment, la Sberbank offre déjà des intérêts sur cet argent, mais à un taux très bas.
Pour quoi les règles ont-elles changé ?
L’ensemble des nouvelles règles applicables aux appartements en construction, doit être plus bénéfiques pour le consommateur et pour l’ensemble du système financier russe. Au cours de la dernière décennie, les accords de construction partagée se sont avérés être un grand risque pour le système financier russe. De nombreuses entreprises de construction ne sont pas financièrement irréprochable pour le fait qu’elle fonctionnent comme une pyramide financière. Ces entreprises terminent les anciens projets avec l’argent que les acheteurs des projets récents viennent de payer. Le gouvernement russe veut mettre fin à de telle pratique . Mais la situation risque de r basculer dans le gouffre avant de s’améliorer.
Ne pas pouvoir se servir des nouveaux financements dédiés aux nouveaux projets afin d’achever les anciens projets risque de pousser certaines entreprises de construction au bord de la faillite. Et ces faillites pourraient très bien faire tomber certaines banques par ricochet .
On espère toutefois que les nouvelles règles rendent le secteur plus fiable . Certaines banques et entreprises de construction ressentiront les impacts négatifs, mais le risque que court le consommateur est encore gérable. En vertu des dispositions des nouvelles règles, il revient seulement aux banques, et non aux consommateurs, de calculer tous les risques liés à l’investissement d’argent dans un projet ou un autre. Si les banques sont peut-être plus qualifiées qu’un consommateur pour étudier un projet de construction en détail, ce n’est pas leur activité principale.
Quels sont les promoteurs immobiliers autorisés à retirer de l’argent sur la base d’accords de construction partagés ?
Selon les nouvelles règles, avant qu’un promoteur immobilier soit autorisé à retirer de l’argent sur la base d’accord de construction partagée, il doit remplir les conditions suivantes:
- Il doit avoir au moins trois ans d’expérience requise dans la construction d’immeubles d’appartements,
- Au cours de ces trois années, il faut que le promoteur ait construit et reçu les permis nécessaires pour au moins cinq mille mètres carrés d’appartements, soit en tant que promoteur, superviseur technique et/ou entrepreneur général,
- Le montant des fonds propres du promoteur doit représenter au moins 10% du coût total de construction du projet. Autrement dit , un promoteur ne peut pas construire uniquement avec de l’argent emprunté. (Article 3, paragraphe 1.1 de la loi sur les accords de construction partagée).
- Le promoteur n’a aucune responsabilité sous forme de prêts, sauf pour les prêts spécifiques liés à la collecte de fonds auprès des participants aux accords de construction partagée (article 3, paragraphe 1.3)
- Le terrain sur lequel il veut ériger l’appartement est soit la propriété du promoteur, soit une location de la part du promoteur . Cela peut sembler évident, mais l’expérience a prouvé que les entreprises de construction en Russie débutent le plus souvent la construction sur un terrain qui n’appartient pas à l’entreprise et qui n’a pas aussi fait objet de location. . C’est en fait la principale raison des nombreux projets de construction inachevés qui trainent en Russie.
Respect de l’application des nouvelles règles
Toutes les entreprises ne se conforment pas totalement aux nouvelles règles. Cependant il faut souligner que ce ne sont pas toutes les entreprises qui sont tenues de respecter les nouvelles règles . Les entreprises ne sont pas tenues de se conformer aux nouvelles règles concernant les comptes bloqués dans les cas ci-dessous :
- Au moins 30 % du projet a été achevé puis au moins 10 % des appartements ou autres types d’unités ont été vendus sur la base d’accords de construction partagée,
- Les logements à Moscou qui relèvent du programme de rénovation et qui sont totalement financés par le Fonds de rénovation de Moscou, ainsi que les travaux de finition des bâtiments des entreprises en faillite (en accord avec les autorités locales)
En outre, de nombreux promoteurs vendent actuellement leurs biens immobiliers en construction selon le schéma suivant : d’abord ils cèdent d le droit découlant de l’accord de construction partagée à une autre entité, au sein de leur propre groupe de sociétés. Cette entité à qui le droit a été cédé, est ensuite totalement libre de céder les droits à une tierce personne sans avoir à se conformer à la demande de séquestre. Cela Cette pratique a pu bien profiter aux promoteurs avant le 1er juillet 2019. Mais maintenant, ils n’ont pas d’autre choix que de se conformer aux règles concernant le séquestre même s’ils vendent à leur propre entité. On peut donc dire que ce n’est qu’un contournement à court terme des règles et c’est peut-être la raison pour laquelle les autorités russes n’ont pas encore agi contre cela. Mais à ma connaissance , cette pratique est clairement en contradiction avec l’objectif de la loi.
Peut-on acquérir un appartement en construction en Russie rien que sur la base d’un accord de construction partagée ?
La reponse est non. Les coopératives de logement, dont j’ai parlé dans ma précédente publication sur mon blog concernant l’immobilier russe en construction, est toujours d’actualité . Nous ne vous recommandons pas d’acheter un appartement en construction sur la base d’un accord avec une coopérative de logement, car cela ne vous donne pas la protection qu’offre un accord de construction partagée.
Que faire si vous souhaitez investir dans des biens immobiliers en construction en Russie en tant qu’entrepreneur ?
Les différentes règles de la loi portant le contrat de construction partagée, s’appliquent aux personnes physiques qui investissent de l’argent pour acquérir à terme la propriété d’appartements qui devront être construits. Cet ensemble de règles ne s’applique pas aux investissements réalisés par des entreprises individuelles ou par des sociétés dans des biens immobiliers en construction en Russie. Pour cette dernière catégorie, les règles générales du code civil russe s’appliquent. (Article 1 paragraphe 3 de la loi sur les accords de construction partagée).
Conclusion
Le nouveau système concernant les comptes bloqués n’est certainement pas parfait. Il reste donc à savoir comment les autorités russes vont réagir face aux entreprises de construction qui contournent les règles. L’objectif de la nouvelle loi est clair : tous les appartements en construction en Russie doivent être achetés à partir de comptes bloqués.
Si le séquestre, devient la norme pour tous les appartements en construction, alors cela devrait logiquement faire augmenter les prix. Les entreprises de construction devront choisir entre emprunter de l’argent (pour lequel elles devront payer des intérêts au retour ) et construire avec leur propre argent (pour lequel elles pourraient autrement recevoir des intérêts). Selon les experts en la matières , les consommateurs ne sont toutefois en aucun cas prêts à accepter une nouvelle augmentation du prix des appartements en construction.
Selon certains, les nouvelles règles sont plus favorables aux banques qu’aux consommateurs finaux Car, les banques qui sont autorisées à travailler avec un dépôt fiduciaire peuvent pratiquement retirer de l’argent gratuitement et accorder ensuite un prêt à une entreprise de construction à un taux d’intérêt conforme au marché. Quoi qu’on dise , les banques courent un risque lorsqu’elles accordent des prêts. Et bien sûr, elles doivent être indemnisées pour avoir pris ce risque.
En quoi pouvons-nous vous aider ?
Il y a plusieurs choses que Van Rhijn & Partners peut faire pour vous en ce qui concerne les biens immobiliers russes en construction. D’abord, si vous ne parlez pas couramment la langue russe, nous vous conseillons de vous procurer une traduction de l’accord, afin que vous sachiez ce que vous signez. Nous connaissons bien les termes juridiques et nous proposons à la fois des traductions entièrement humaines et des traductions automatiques corrigées et révisées par un être humain. Ces dernières, sont bien entendues, moins chères que les premières.
Nous pouvons également faire vérifier le contrat par un avocat pour vous, afin de nous rassurer que l’entreprise de construction ne cherche pas à se soustraire à ses obligations légales et surtout n’essaie pas de vous faire signer un contrat particulièrement défavorable à l’acheteur.
Si vous avez déjà investi de l’argent dans des biens immobiliers en construction en Russie, et que vous vous trouvez soudainement impliqué dans un conflit avec l’entreprise de construction, nous pouvons défendre vos intérêts tant en dehors du tribunal qu’au sein du tribunal.
Une fois que la décision finale du tribunal est en votre faveur, le paiement ne se fait malheureusement pas à l’immédiat. Nous pouvons nous assurer que la procédure d’exécution est orientée dans la bonne direction, de manière à optimiser les chances pour que vous rentriez en possession de votre argent de façon effective .
