Der Erwerb von im Bau befindlichen russischen Immobilien ist kein neues Thema in diesem Blog. Siehe diesen Blog-Beitrag. Ab dem 1. Juli 1 2019 traten jedoch neue Regeln für Vereinbarungen über gemeinsames Bauen (договор долевого участия в в строительстве) in Kraft, wodurch die Regeln drastisch geändert wurden. Wahrscheinlich werden die neuen Regeln zweifellos einen großen Einfluss auf die Preise für russische Immobilien im Bau haben.
Was ist also die wichtigste Änderung, die am 1. Juli 2019 in Kraft getreten ist? Die wichtigste Änderung ist, dass Bauträger das Geld von Investoren nicht mehr für den Bau von Wohnungen verwenden können. Stattdessen muss dieses Geld der Investoren auf ein Treuhandkonto gelegt werden, und die Bauträger müssen alternative Finanzierungsformen finden.
Auf dieser Seite:
- Eine kurze Erinnerung: Was ist ein Vertrag über geteiltes Bauen?
- Was hat sich geändert?
- Was sind Treuhandkonten?
- Wie sicher sind Treuhandkonten in Russland?
- Warum haben sich die Regeln geändert?
- Welchen Immobilienentwicklern ist es erlaubt, Geld auf der Grundlage von Verträgen über geteilte Bauleistungen zu erhalten?
- Einhaltung der neuen Regeln
- Kann man eine im Bau befindliche Wohnung in Russland nur auf der Grundlage eines gemeinsamen Bauabkommens kaufen?
- Was ist, wenn Sie als Unternehmer in eine im Bau befindliche russische Immobilie investieren wollen?
- Schlussfolgerung
- Wie können wir Ihnen helfen?
Eine kurze Erinnerung: Was ist eine Vereinbarung über geteiltes Bauen?
Ein gemeinsamer Bauvertrag hat 2 Parteien: den Investor und den Bauträger. Gemäß dem Vertrag muss ein Bauträger eine Wohnung bauen und, sobald diese gebaut ist und alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, das Eigentum an den Investor übergeben. Der Investor hingegen muss den vereinbarten Geldbetrag bezahlen und die Wohnung annehmen, wenn sie wie vereinbart gebaut wurde.
Was hat sich geändert?
Vor dem 1. Juli 2019 bauten Bauunternehmen (zum größten Teil) neue russische Immobilien direkt mit dem Geld, das sie von Käufern auf der Grundlage eines gemeinsamen Bauvertrags erhielten. Nach den neuen Regeln dürfen Bauunternehmen dieses Geld nicht mehr direkt verwenden. Anstatt dass das Geld den Baufirmen direkt zur Deckung ihrer Ausgaben zur Verfügung steht, muss es nun auf Treuhandkonten hinterlegt werden und steht der Baufirma erst dann zur Verfügung, wenn sie den Bau der Immobilie abgeschlossen hat.
Bereits vor dem 1. Juli 2019 konnten die Baufirmen auf freiwilliger Basis auf Treuhandkonten zurückgreifen. Wenn sie sich dazu entschließen würden, würden sie einige „Boni“ erhalten, in der Form, dass sie kein Geld an den Entschädigungsfonds zahlen müssten.
Was sind Treuhandkonten?
Treuhandkonten sind Konten, auf denen Geld von einer dritten Partei im Namen der Parteien einer Transaktion gehalten wird. Das neue System funktioniert wie folgt: Der Käufer einer im Bau befindlichen Wohnung zahlt das Geld auf ein Treuhandkonto bei einer bestimmten Bank ein. Erst nachdem die Wohnung gebaut worden ist und der Käufer seine Schlüssel erhalten hat, erhält die Baufirma Zugang zu dem Geld.
Wie sicher sind Treuhandkonten in Russland?
Es ist natürlich toll, dass Ihr Geld vor Baufirmen mit finanziellem Missmanagement sicher ist. Aber statt an eine Baufirma müssen Sie Ihr Geld jetzt einer russischen Bank anvertrauen. Banken sind sicherlich ein sichererer Ort, an dem Sie Ihr Geld anlegen können, unter anderem auch deshalb, weil sie einer intensiveren Kontrolle unterliegen als Bauunternehmen. Die Erfahrung hat uns jedoch gelehrt, dass russische Banken öfter scheitern als in stabileren Ländern. Seit dem 1. Januar 2018 haben fast 100 russische Banken ihre Lizenz verloren oder aus verschiedenen Gründen ihre Türen geschlossen. Quelle (nur auf Russisch).
Ihr Geld in Russland immer noch auf ein Treuhandkonto zu legen, ist meiner Meinung nach ziemlich sicher. Erstens, weil nur eine ausgewählte Anzahl von etwa 20 russischen Banken als stabil genug erachtet wird, um an der neuen Einrichtung von Vereinbarungen über den gemeinsamen Bau beteiligt zu sein. Die Gesamtzahl der russischen Banken belief sich Anfang 2019 auf 484. Zweitens, weil das auf dem Treuhandkonto hinterlegte Geld dem russischen Einlagensicherungssystem unterliegt. Zugegebenermaßen ist diese Einlagengarantie auf 10 Millionen Rubel (156.838 Dollar, nach dem aktuellen Wechselkurs) begrenzt. In Moskau und Sankt Petersburg findet man zugegebenermaßen viele im Bau befindliche Immobilienprojekte, die teurer sind als diese. In den meisten russischen Regionen dürfte diese Summe jedoch alle Projekte bis auf die ganz elitären abdecken.
Wenn Sie in eine im Bau befindliche russische Wohnung investieren wollen, deren Preis höher als 10 Millionen Rubel ist, müssen Sie sich darüber im Klaren sein, dass Sie für den Betrag über 10 Millionen ein Risiko eingehen. Dieses Risiko ist jedoch ziemlich begrenzt. Die Wahrscheinlichkeit, dass eine der großen Banken, die sich an dem Treuhandsystem beteiligen dürfen, scheitert, ist vernachlässigbar gering.
Sobald es auf dem Treuhandkonto liegt, ist es unerreichbar
Nur weil Ihr Geld nicht direkt an die Baufirma übergeben wird, heißt das nicht, dass Sie es jederzeit zurücknehmen können. Laut Vertrag erhalten Sie Ihr Geld nur dann zurück, wenn die Baufirma ihrer Verpflichtung nicht nachkommt: wenn sie es versäumt, das Gebäude zu bauen und Ihnen die Schlüssel rechtzeitig zu übergeben. Wenn die Baufirma ihren Verpflichtungen nachkommt, erhält sie Zugang zu dem Geld, das auf einem Treuhandkonto hinterlegt wurde.
Die Tatsache, dass Sie Ihr Geld nicht aus dem Treuhandkonto herausbekommen können, es sei denn, der Bauträger hält sich nicht an die Vereinbarung, bedeutet jedoch nicht, dass dieses Geld vor Ihren Gläubigern sicher ist. Wenn ein Gericht entschieden hat, dass Sie jemandem Geld schulden, kann ein russischer Gerichtsvollzieher leicht das Geld vom Treuhandkonto nehmen und es an den Gläubiger überweisen. In einem solchen Fall wird davon ausgegangen, dass der Käufer den Vertrag über den gemeinsamen Bau nicht eingehalten hat, und er wird gekündigt.
Wo können Treuhandkonten eröffnet werden?
Wie ich bereits angedeutet habe, ist es nur einer begrenzten Anzahl von Banken gestattet, mit Treuhandkonten zu arbeiten. Darüber hinaus werden bestimmte Banken für bestimmte Bauprojekte zugewiesen. Obwohl es möglich ist, dass mehrere Banken mit demselben Projekt arbeiten werden, wird es für den Käufer keine große Auswahl geben.
Die Nachteile von Treuhandkonten
Der größte Nachteil, wenn man als Käufer einer im Bau befindlichen russischen Wohnung sein Geld auf ein Treuhandkonto legen muss, ist, dass es Geld kostet. Russische Banken werden Ihnen wahrscheinlich sowohl die Eröffnung eines Treuhandkontos als auch dessen Führung in Rechnung stellen. Die geringe Anzahl russischer Banken, die mit diesen Treuhandkonten arbeiten dürfen, reicht möglicherweise nicht aus, um ein Wettbewerbsumfeld zwischen Banken mit fairen Preisen für die Eröffnung und Führung von Treuhandkonten für den Endnutzer zu schaffen.
Was wird die Bank mit dem Geld tun, das Sie auf das Treuhandkonto legen?
Bislang ist nicht bekannt, was die Bank mit dem Geld, das Sie auf ein Treuhandkonto legen, tun wird. Aber nach Meinung einiger Fachleute werden russische Banken, die Treuhandkonten für den gemeinsamen Bauvertrag unterhalten, dieses Geld nicht all die Jahre unberührt lassen. Stattdessen werden sie dieses Geld wahrscheinlich auf Bankeinlagen anlegen. Es wäre fair, wenn Sie verlangen würden, dass für das Geld, das Sie auf das Treuhandkonto legen, Zinsen gezahlt werden. Anscheinend bietet die Sberbank bereits einige Zinsen für dieses Geld an, aber zu einem sehr niedrigen Satz.
Warum haben sich die Regeln geändert?
Das neue Regelwerk für im Bau befindliche Wohnungen soll für den Verbraucher und für das gesamte russische Finanzsystem sicherer sein. In den letzten zehn Jahren haben sich Vereinbarungen über den gemeinsamen Bau von Wohnungen als ein großes Risiko für das russische Finanzsystem erwiesen. Viele Bauunternehmen sind finanziell nicht gesund, und sie funktionieren in der Tat wie eine finanzielle Pyramide, die alte Projekte mit dem Geld abschließt, das die Käufer neuerer Projekte gerade bezahlt haben. Die russische Regierung will dem ein Ende setzen. Aber es könnte noch schlimmer werden, bevor es besser wird.
Wenn das für neue Projekte angezogene Geld nicht dazu verwendet werden kann, alte Projekte abzuschließen, werden wahrscheinlich einige Bauunternehmen an den Rand des Bankrotts gedrängt. Und diese Konkurse könnten sehr wohl auch einige Banken zu Fall bringen.
Die Erwartung ist jedoch, dass die neuen Regeln den Sektor letztendlich gesünder machen werden. Einige Banken und Bauunternehmen werden darunter leiden, aber das Risiko für den Verbraucher ist überschaubar. Nach den neuen Regeln werden die Banken und nicht mehr die Verbraucher alle Risiken kalkulieren müssen, die mit der Investition von Geld in das eine oder andere Projekt verbunden sind. Banken mögen zwar qualifizierter als ein Verbraucher sein, ein Bauprojekt im Detail zu studieren, aber dies ist nicht ihr Kerngeschäft.
Welchen Immobilienentwicklern ist es erlaubt, Geld auf der Grundlage von Verträgen über gemeinsame Bauvorhaben anzuziehen?
Nach den neuen Regeln muss ein Immobilienentwickler die folgenden Anforderungen erfüllen, bevor er Geld auf der Grundlage von Verträgen über geteiltes Bauen anziehen darf.
- Er muss mindestens 3 Jahre Erfahrung mit dem Bau von Mehrfamilienhäusern haben.
- Während dieser 3 Jahre hat sie mindestens fünftausend Quadratmeter Wohnungen gebaut und die erforderlichen Genehmigungen erhalten, entweder als Bauträger, technischer Leiter und/oder als Generalunternehmer.
- Die Höhe der Eigenmittel des Bauträgers muss mindestens zehn Prozent der gesamten Baukosten des Projekts betragen. Mit anderen Worten, ein Bauträger kann nicht nur mit geliehenem Geld bauen. (Artikel 3, Absatz 1.1 des Gesetzes über Verträge über gemeinsames Bauen).
- Der Bauträger hat keine Verbindlichkeiten in Form von Darlehen, mit Ausnahme von Sonderdarlehen im Zusammenhang mit der Beschaffung von Mitteln von Teilnehmern an Vereinbarungen über gemeinsames Bauen (Artikel 3, Absatz 1.3).
- Das Territorium, auf dem er bauen will, ist entweder Eigentum des Bauträgers oder wird von ihm gemietet. Dies mag selbstverständlich erscheinen, aber die Erfahrung hat gezeigt, dass Bauunternehmen in Russland oft mit dem Bauen auf Territorien begannen, die ihnen weder gehören, noch vermietet sind. Dies ist eigentlich die Hauptursache für viele unvollendete Bauprojekte in Russland.
Einhaltung der neuen Regeln
Nicht alle Unternehmen halten sich vollständig an die neuen Regeln, und nicht alle Unternehmen müssen dies auch tun. In den folgenden Fällen sind Unternehmen nicht verpflichtet, sich an die neuen Regeln für Treuhandkonten zu halten:
- Mindestens 30 % des Projekts sind fertiggestellt und mindestens 10 % der Wohnungen oder sonstigen Einheiten sind auf der Grundlage von Verträgen über den gemeinsamen Bau verkauft worden.
- Wohnraum in Moskau, der unter das Renovierungsprogramm fällt und an dem der Moskauer Renovierungsfonds beteiligt ist, sowie die Fertigstellung von Gebäuden, die in Konkurs gegangene Unternehmen betreffen (in Absprache mit den lokalen Behörden)
Außerdem verkaufen viele Bauträger derzeit ihre im Bau befindlichen Immobilien nach folgendem Schema: Zuerst übertragen sie das Recht aus dem gemeinsamen Bauvertrag an eine andere Einheit innerhalb ihrer eigenen Unternehmensgruppe. Diese Einheit, der das Recht übertragen wurde, ist dann formell frei, die Rechte an einen Dritten abzutreten, ohne der Forderung nach einem Treuhandkonto nachkommen zu müssen. Dies wäre eine gute Gelegenheit für Bauträger vor dem 1. Juli 2019 gewesen, aber jetzt müssen sie die Regeln bezüglich der Treuhand einhalten, auch wenn sie an ihre eigene Einheit verkaufen. Man könnte also sagen, dass dies nur eine vorübergehende Umgehung der Regeln ist, und das ist vielleicht der Grund, warum die russischen Behörden meines Wissens noch nicht dagegen vorgegangen sind, obwohl die Praxis eindeutig dem Ziel des Gesetzes widerspricht.
Kann man eine im Bau befindliche Wohnung in Russland nur auf der Grundlage einer Vereinbarung über ein gemeinsames Bauen kaufen?
Nein. Die Wohnungsbaugenossenschaften, die ich in meinem früheren Blog-Beitrag über im Bau befindliche russische Immobilien besprochen habe, gibt es immer noch. Wir raten Ihnen davon ab, zu versuchen, eine im Bau befindliche Wohnung auf der Grundlage einer Vereinbarung mit einer Wohnungsbaugenossenschaft zu kaufen, denn das bietet Ihnen nicht den Schutz, den eine gemeinsame Bauvereinbarung bietet.
Was ist, wenn Sie als Unternehmer in russische im Bau befindliche Immobilien investieren wollen?
Die Regeln des Gesetzes über den Vertrag über gemeinsames Bauen gelten für natürliche Personen, die Geld investieren, um letztendlich das Eigentum an Wohnungen zu erwerben, die gebaut werden müssen. Dieses Regelwerk gilt nicht für Investitionen, die von Einzelunternehmern oder Unternehmen in russische Immobilien im Baugewerbe getätigt werden. Für die letztgenannte Kategorie gelten die allgemeinen Regeln des russischen Zivilgesetzbuches. (Artikel 1 Absatz 3 des Gesetzes über gemeinsame Bauverträge).
Schlussfolgerung
Das neue System mit Treuhandkonten ist sicherlich nicht perfekt. Es bleibt abzuwarten, wie die russischen Behörden auf Bauunternehmen reagieren werden, die die Regeln umgehen. Das Ziel des neuen Gesetzes war klar: Alle im Bau befindlichen Wohnungen in Russland sollten mithilfe von Treuhandkonten gekauft werden.
Wenn Treuhandkonten für alle im Bau befindlichen Wohnungen zur Norm werden, müsste dies logischerweise die Preise in die Höhe treiben. Bauunternehmen müssen entweder Geld leihen (wofür sie Zinsen zahlen müssen) oder mit ihrem eigenen Geld bauen (wofür sie sonst Zinsen erhalten könnten). Die Verbraucher sind jedoch nach Ansicht von Experten kaum bereit, eine weitere Verteuerung der im Bau befindlichen Wohnungen zu akzeptieren.
Einigen zufolge sind die neuen Regeln für die Banken günstiger als für den Endverbraucher, da die Banken, die mit Treuhand arbeiten dürfen, grundsätzlich kostenlos Geld anziehen und dann gegen einen marktkonformen Zinssatz einen Kredit an eine Baufirma vergeben können. Wie dem auch sei, die Banken gehen bei der Kreditvergabe ein Risiko ein. Und natürlich müssen sie dafür entschädigt werden, dass sie dieses Risiko eingehen.
Wie können wir Ihnen helfen?
Es gibt mehrere Dinge, die Van Rhijn & Partners im Zusammenhang mit russischen Immobilien im Bau für Sie tun können. Zunächst einmal empfehlen wir Ihnen, wenn Sie nicht fließend Russisch sprechen, eine Übersetzung des Vertrags anzufordern, damit Sie wissen, was Sie unterschreiben. Wir sind mit juristischen Begriffen vertraut und bieten sowohl vollständig menschliche Übersetzungen als auch von einem Menschen korrigierte maschinelle Übersetzungen an. Letztere sind natürlich billiger als erstere.
Wir können auch einen Anwalt den Vertrag für Sie überprüfen lassen, um sicherzustellen, dass das Bauunternehmen nicht versucht, seine rechtlichen Verpflichtungen zu umgehen und Sie zur Unterzeichnung eines für den Käufer besonders ungünstigen Vertrags zu bewegen.
Falls Sie bereits Geld in russische im Bau befindliche Immobilien investiert haben und unerwartet in einen Konflikt mit dem Bauunternehmen geraten, können wir Ihre Interessen sowohl außergerichtlich als auch vor Gericht vertreten.
Nachdem das Gericht zu Ihren Gunsten entschieden hat, erfolgt die Auszahlung leider nicht automatisch. Wir können sicherstellen, dass das Ausführungsverfahren in die richtige Richtung gelenkt wird, sodass die Chancen, dass Sie Ihr Geld tatsächlich erhalten, optimiert werden.
