Verkauf von russischen Immobilien

Verkauf von russischen Immobilien

Am 1. Januar 2019 traten neue RegelungenSteuern in Kraft, die beim Verkauf russischen Eigentums zu zahlen sind. Das ist der Grund, warum ich mich dazu entschlossen habe, diesen Blogbeitrag zu aktualisieren. Dieser Artikel ist eine Fortsetzung meiner Beiträgeüber den GebrauchtimmobilienMarkt und über den Erwerb von, im Bau befindlichen, russischen Immobilien. 

Was ist die wichtigste Änderung, die am 1. Januar 2019 in Bezug auf den Verkauf russischer Immobilien in Kraft getreten ist? Die wichtigste Änderung besteht darin, dass steuerlich nicht ansässige Personen nicht länger eine 30% hohe  persönliche Einkommenssteuer (PIT) auf den Gesamtbetrag zahlen müssen, für den sie ihre Immobilie verkauft haben, falls sie diese für einen einen gewissen Zeitraumbesessen haben. In der Regel beträgt dieser Zeitraum mindestens5 Jahre.

Seitdem 1. Januar 2019 behandelt das russische Gesetz im Wesentlichen Steuerinländer und Steuerausländer gleich, wenn sie ihre Immobilien nach Ablauf des benötigten Zeitraumes verkaufen. Wenn sie vor Ablauf dieser Zeitraumensverkaufen, werden Steuerinländer und Steuerausländer jedoch weiterhin unterschiedlich behandelt. 

Auf dieser Seite

Wer ist in der Russischen Föderation steuerlich ansässig?

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Sofern in diesem Artikel nichts anderes vorgesehen ist, sind Steuerinländer natürliche Personen, die sich wirklichmindestens 183 Kalendertage innerhalb eines Zeitraums von 12 aufeinanderfolgenden Monaten in der Rußländischen Föderation aufhalten. Wenn jemand das russische Staatsgebietverlassen muss, um sich einer medizinischen Behandlung zu unterziehen, zu studieren, sowie zur Ausübung einer Arbeit oder anderer Pflichten im Zusammenhang mit der Ausübung einer Arbeit auf Offshore-Öl- und Gasfeldern, wird seine gegebeneAbwesenheit bei der Ermittlungseines fiskalischen Wohnsitzes nicht berücksichtigt.


Artikel. 207 Absatz 2 Russisches Steuergesetzbuch

Gemäss Artikel 207 Abs. 2 des russischen Steuergesetzbuches, ist ein in Russland steuerlich ansässige Einwohner, eine natürliche Person, die sich innerhalb der letzten 12 Monate 183 Tage oder länger in Russland aufgehalten hat“. Die Staatsangehörigkeit einer Person spielt dabei keine Rolle. Was zählt, ist die tatsächliche Anwesenheit. Es ist jedoch möglich, dass in bilateralen Verträgen andere Regelungen getroffen wurden (Artikel 7, Absatz 1).

Die in diesem Artikel genannte Frist von 12 Monaten muss nicht mit dem Beginn des Kalenderjahres zusammenfallen; sie kann im Prinzip jederzeit beginnen. Bei Immobiliengeschäften muss man jedoch innerhalb des Zeitraums von einem Kalenderjahr steuerlich ansässig sein, um den oben erwähnten niedrigeren Steuersatz und möglichen Vorteile in Anspruch nehmen zu können.

Neben dem Erfordernis von 183 Tagen muss der Aufenthalt in Russland auch rechtmäßig sein. Man kann die Vorteile einer steuerlichen Ansässigkeit in der Russischen Föderation nicht dadurch nutzen, indem man sein Visum überzieht.

Muss man sich 183 Tage ununterbrochen in Russland aufhalten, um Steuerinländer zu werden?

Nein, um festzustellen, ob jemand in Russland steuerlich ansässig ist oder nicht, muss man einfach alle Tage, die sich die Person innerhalb eines Zeitraums von einem Jahr in Russland aufgehalten hat, zusammenzählen. 

Wie viel persönliche Einkommenssteuer müssen Einwohner und Nicht-Einwohner beim Verkauf von Immobilien nach dem 1. Januar 2019 zahlen?

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Steuerwohnsitz in Russland
Steuerausländer in Russland
Verkauf vor Ablauf der Mindestlaufzeit13%, aber mit dem Recht, die Steuerbemessungsgrundlage mit dem Betrag abzuziehen, für den sie die Wohnung gekauft haben30% auf den Gesamtbetrag, kein Abzug möglich!
Verkauf nach Mindestlaufzeit0%0%

Was ist die die Mindestdauer der Eigentümerschaftt, nach denen man beim Verkauf keine Einkommenssteuer zahlen muss?

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Die Dauer der Eigentümerschaft ist unterschiedlich, je nachdem, wann und wie man Eigentum erworben hat, wie in der folgendenTabelle dargestellt.

Immobilien, die vor dem 1. Januar 2016 gekauft wurden3 Jahre
Immobilien, die am oder nach dem 1. Januar 2016 gekauft wurden5 Jahre
Immobilien, die durch eine Schenkung, eine Erbschaft von einem nahen Verwandten oder einen Vertrag erworben wurden, auf dessen Grundlage das Eigentum übertragen wurde und der neue Eigentümer für den Lebensunterhalt des früheren Eigentümers aufkommen muss3 Jahre
Nicht-Grundbesitz-Objekte3 Jahre

Wie man die Besitzdauer berechnet 

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Diese Dauer der Eigentümerschafftsollte ab dem Zeitpunkt der Eintragung des Eigentums in das offizielle Register vonRosreestr berechnet werden, statt dem Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags für die Wohnung .  Es gibt 2 Ausführungen zu dieser Regel:

  1. Wenn das Objekt durchder Erbschaft in Besitz grät, sollte man vom Tag des Ablebens des Erblassers an zählen.
  2. Wenn es sich um eine Wohnungsbaugenossenschaft handelt: Ab dem Zeitpunkt, an dem das Mitglied der Genossenschaft seinen Beitrag vollständig bezahlt hat und die Annahmeurkunden unterzeichnet wurden.

Wie können Sie nachweisen, dass Sie in Russland steuerlich ansässig sind?

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Es ist möglich, die russische Steuerinspektion zu bitten, ein Dokument auszustellen, in dem sie Ihren Status als Steuerwohnsitz in Russland bestätigt (oder verneint). Früher haben die russischen Steuerbehörden solche Anfragens oft ignoriert, aber seit dem 1. Juli 2017 sind sie verpflichtet, zu antworten.

Es gibt ein offizielles Formular für die Beantragung einer Bestätigung Ihres Steuerstatus.

Wo sollten Sie den Antrag einreichen?

Der Antrag sollte bei der Interregionalen Inspektion des Föderalen Steuerdienstes Russlands für zentralisierte Datenverarbeitung in Moskau zugestellt werden. Glücklicherweise ist es auch möglich für diejenigen, die nicht in Moskau sind, den Antrag von jemand anderem für Sie einreichen zu lassen oder Sie können den Antrag elektronisch einreichen. 

Theoretischkönnen Sie das Dokument auch per Post einreichen, aber das würde ich Ihnen nicht empfehlen. Post geht in Russland oft verloren. 

Nach der Antragstellung muss die Steuerinspektion das Dokument mit Ihrem Steuerstatus innerhalb von 40 Arbeitstagen ausstellen. 

Zwei Arten von Steuerabzügen, zwischen denen Steuerinländer wählen  können

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Abgesehen davon, dass sie 13% statt 30% zahlen, haben Steuerinländer in Russland das Recht, eine der folgenden Methoden anzuwenden, um ihre Steuerbasis zu reduzieren. 

  1. Beim Verkauf einer Wohnung haben Steuerinländer das Recht, ihre Steuerbemessungsgrundlage mit ihren Erträgen zu reduzieren, jedoch bis zu einem Höchstbetrag von 1 Million Rubel (Art. 220, Abs. 2, Sub 1 des russischen Steuergesetzbuches). Wenn sie z.B. eine Wohnung für 3 Millionen Rubel verkaufen und diese Methode anwenden, müssen sie 260 Tausend Rubel persönliche Einkommenssteuer (3 Millionen, minus 1 Million = 2 Millionen x 13%) zahlen.
  2. Erträge minus Kosten. Mitdieser Methode wird der Ertrag aus dem Verkauf der Wohnung von dem Preis abgezogen, der beim Erwerb der Wohnung bezahlt wurde (die Dokumentation muss vorgelegt werden). Ein Beispiel: Eine Wohnung wird für 3 Millionen Rubel verkauft und wurde für 2,5 Millionen gekauft. Folglich beträgt die Steuerbemessungsgrundlage 3 Millionen, abzüglich 2,5 Millionen = 500 Tausend Rubel. Und 13% von 0,5 Millionen ist 65 Tausend Rubel PIT. Also fast 200 Tausend Rubel weniger, obwohl die Wohnung für genau den gleichen Preis wie im obigen Beispiel verkauft wurde.

Steuerausländer haben keinen Anspruch auf Steuererleichterungen

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Wenn Sie nicht in Russland steuerlich ansässig sind, trifft keiner der oben genannten Punkte auf Sie zu! Sie müssen 30% persönliche Einkommenssteuer auf den Ertrag der Wohnung zahlen, wenn Sie sich dazu  entscheiden, die Wohnung zu verkaufen, bevor die minimale Dauer der Eigentümerschaft abgelaufen ist. Wenn wir das gleiche Beispiel nehmen, dass eine Wohnung für 3 Millionen Rubel verkauft wird, müssen Sie als  nihcht-steuerlich ansässiger Bürger 900 Tausend Rubel Einkommenssteuer zahlen! 

Wie man nicht 30% Steuern zahlt

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In den meisten Fällen ist es nicht mehr notwendig, nach Russland zurückzukehren, um Steuerinländer zu werden, bevor Sie Ihre Wohnung verkaufen. Heutzutage ist meistens das Abwarten der Mindestdauer der Eigentümerschaft der beste Weg, riesige Steuern zu vermeiden.

Wenn Sie es jedoch eilig haben, eine teure Wohnung in Russland zu verkaufen, kann es sich lohnen, Steuerinländer zu werden. Es wird empfohlen, sich vor dem Verkauf eine Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz zu besorgen, damit Sie keine unangenehmen Überraschungen mit dem russischen Finanzamt erleben.

Alternativ werden auf der Grundlage von Artikel  217, Paragraph 18.1 Teil 2 des russischen Steuergesetzbuches 

Schenkungen zwischen nahen Familienmitgliedern (Ehepartner, Kinder (natürliche und adoptierte Kinder)) nicht besteuert. Wenn Sie also einen engen Familienangehörigen haben, der in Russland steuerlich ansässig ist, können Sie ihm Ihre Immobilien steuerfrei überlassen. Er kann sie dann sofort verkaufen und 13% bezahlen.

Versuchen Sie nicht, das System zu überlisten

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Wie ich in meinem Artikel über den Gebrauchtimmobilienmarkt erwähnt habe, war es früher üblich, im Kaufvertrag einen niedrigeren Preis anzugeben, obwohl dies immer illegal war.

Die Finanzbehörden gehen hart gegen diese Praxis vor. Nach der neuen Gesetzgebung „korrigieren“ die Finanzbehörden, wenn ein Immobilienobjekt für weniger als 70% seines Katasterwertes verkauft wird, den Preis im Kaufvertrag bis zu 70% des Katasterwertes. Darüber hinaus werden sie Ihnen wahrscheinlich eine Geldstrafe in Höhe von etwa 20% der Differenz zwischen 70% des Katasterwertes und dem vertraglich vereinbarten Preis auferlegen.

Wie können wir Ihnen helfen?

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Van Rhijn & Partner berät Sie in verschiedenen Fragen zum Verkauf von russischen Immobilien. 

Wenn Sie sich mehr als 183 Tage im Jahr in Russland aufhalten und Ihre Wohnung vor Ablauf der Mindestdauer der Eigentümerschaftverkaufen möchten, können wir Ihnen bei der Beschaffung einer Bescheinigung über den steuerlichen Wohnsitz beim Föderalen Steuerdienst Russlands für zentralisierte Datenverarbeitung behilflich sein. 

Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Wohnung zu verkaufen, bevor die Mindestdauer der Eigentümerschaftabgelaufen ist, müssen Sie Ihre Steuererklärung einreichen. Auch wenn Sie keine Steuern schulden, sind Sie verpflichtet, dies zu tun. Van Rhijn & Partner kann die Steuererklärung für Sie einreichen und Ihnen Hilfestellungengeben, wie Sie die Zahlung an das russische Finanzamt überweisen können. Letzteres ist nicht immer einfach, insbesondere wenn eine Zahlung aus dem Ausland erfolgt. 

Wenn Sie bei einem der oben genannten Punkte Hilfe benötigen oder weitere Fragen haben, wenden Sie sich bitte an uns.

Ivo van Rhijn ist Rechtsanwalt und Slavist. Er ist auf die Beratung ausländischer Personen und Unternehmen in Fragen des russischen Rechts im weitesten Sinne spezialisiert.

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