L’acquisizione di immobili russi in costruzione non è un argomento nuovo su questo blog. Vedi questo post del blog. Tuttavia, a partire dall’1 luglio 2019 sono entrate in vigore nuove normative relative ai contratti di costruzione condivisa (договор долевого участия в строительстве), che cambiano drasticamente le regole. Probabilmente le nuove norme avranno senza dubbio un grande impatto sui prezzi degli immobili russi in costruzione.
Dunque, qual è il principale cambiamento che è entrato in vigore il 1° luglio 2019? Il cambiamento principale è che i costruttori non potranno più utilizzare i soldi degli investitori per costruire appartamenti. Al contrario, i soldi degli investitori dovranno essere messi in deposito a garanzia e gli sviluppatori dovranno trovare forme alternative di finanziamento.
In questa pagina:
- Un veloce promemoria: cos’è un accordo di costruzione condiviso?
- Cosa è cambiato?
- Cosa sono i conti a garanzia?
- Quanto sono sicuri i conti a garanzia in Russia?
- Perché le regole sono cambiate?
- Quali sviluppatori immobiliari sono autorizzati ad attrarre denaro sulla base di accordi di costruzione condivisi?
- Rispetto dellenuove regole
- Si può acquistare un appartamento in costruzione in Russia solo sulla base di un accordo di costruzione condiviso?
- Cosa fare se volete investire nel settore di immobili in costruzione in Russia come imprenditori?
- Conclusione
- Come possiamo aiutarvi
Un veloce promemoria: cos’è un accordo di costruzione condivisa?
Un accordo di costruzione condiviso ha 2 parti: l’investitore e il costruttore. Secondo l’accordo, il promotore deve costruire un appartamento e, una volta costruito e ricevuti tutti i permessi necessari, consegnare la proprietà all’investitore. L’investitore, invece, deve pagare la somma di denaro concordata e accettare l’appartamento se è stato costruito come concordato.
Cosa è cambiato?
Prima del 1° luglio 2019 le imprese di costruzione costruivano (per la maggior parte) nuovi immobili russi direttamente con i soldi ottenuti dagli acquirenti sulla base di un accordo di costruzione condiviso. Secondo le nuove regole, le imprese di costruzione non possono più utilizzare direttamente questi fondi. Invece di essere direttamente a disposizione delle imprese di costruzione per coprire le loro spese, il denaro deve ora essere depositato in conti vincolati e sarà disponibile per l’impresa di costruzione solo quando avrà finito di costruire l’immobile.
Già prima del 1° luglio 2019 le imprese di costruzione potevano utilizzare i conti a garanzia su base volontaria. Se sceglievano di farlo, avrebbero ottenuto dei “bonus”, ossia non dover versare denaro al fondo di compensazione.
Cosa sono i conti a garanzia?
I conti a garanzia sono conti in cui il denaro è detenuto da una terza parte per conto delle parti di una transazione. Il nuovo sistema funziona così: l’acquirente di un appartamento in costruzione deposita il denaro in un conto a garanzia presso una banca designata. Solo dopo che l’appartamento è stato costruito e l’acquirente ha ricevuto le chiavi, l’impresa di costruzioni ha accesso al denaro.
Quanto sono sicuri i conti a garanzia in Russia?
Naturalmente è fantastico che il vostro denaro sia al sicuro dalle imprese edili con una cattiva gestione finanziaria. Ma, invece che a un’impresa di costruzioni, ora dovete affidare i vostri soldi a una banca russa. Le banche sono certamente un luogo più sicuro in cui mettere i vostri soldi, tra l’altro perché sono soggette a un controllo più rigido rispetto alle imprese di costruzioni. L’esperienza ci ha però insegnato che le banche russe falliscono più spesso che in altri paesi più stabili. Dal 1° gennaio 2018 quasi un centinaio di banche russe ha perso la licenza o ha chiuso i battenti per vari motivi. Fonte (solo in russo).
A mio parere, in ogni caso, mettere i soldi in deposito a garanzia in Russia è abbastanza sicuro. Innanzitutto perché solo un numero selezionato di circa 20 banche russe è considerato abbastanza stabile da poter essere coinvolto nella nuova costituzione di accordi di costruzione condivisi. Il numero totale di banche russe all’inizio del 2019 era di 484. In secondo luogo, perché il denaro messo in deposito a garanzia è soggetto al sistema di garanzia sui depositi della Russia. Certo, questa garanzia sui depositi è limitata a 10 milioni di rubli (156.838 dollari, secondo l’attuale tasso di cambio). A Mosca e a San Pietroburgo si possono trovare molti progetti immobiliari in costruzione che sono più costosi di questa cifra. Nella maggior parte delle regioni russe, tuttavia, questa somma coprirà probabilmente tutti i progetti, tranne quelli molto elitari.
Se volete investire in un appartamento russo in costruzione, il cui prezzo è superiore a 10 milioni di rubli, dovete rendervi conto che siete a rischio per l’importo superiore a 10 milioni. Questo rischio è però abbastanza limitato. La possibilità che una delle grandi banche autorizzate a partecipare al programma di deposito a garanzia fallisca è trascurabile.
Una volta che i fondi sono in garanzia, sono fuori dalla vostra portata
Solo perché il vostro denaro non viene consegnato direttamente all’impresa di costruzioni, non significa che potete riprenderlo quando volete. Secondo il contratto, riavrete il vostro denaro solo se l’impresa di costruzioni non adempie al suo obbligo: se non costruisce l’edificio e non vi consegna le chiavi a tempo debito. Se l’impresa di costruzioni rispetta i suoi obblighi, avrà accesso al denaro che era in deposito a garanzia.
Il fatto che non possiate ritirare il vostro denaro dal deposito a garanzia, salvo che il committente non rispetti l’accordo, non significa tuttavia che questo denaro sia al sicuro dai vostri creditori. Se un tribunale ha deciso che dovete dei soldi a qualcuno, un ufficiale giudiziario russo può facilmente prelevare il denaro dal conto di deposito a garanzia e trasferirlo al creditore. In tal caso si ritiene che l’acquirente non abbia rispettato l’accordo di costruzione condiviso e lo stesso sarà risolto.
Dove aprire i conti a garanzia
Come ho indicato, solo un numero limitato di banche è autorizzato a lavorare con i conti vincolati. Inoltre, specifiche banche saranno assegnate a specifici progetti edilizi. Anche se è possibile che più banche lavorino con lo stesso progetto, non ci sarà molta scelta per l’acquirente.
I lati negativi dei conti a garanzia
Il principale svantaggio, come acquirente di un appartamento russo in costruzione, di dover mettere il proprio denaro in conti a garanzia è che si tratta di una misura costosa. Le banche russe vi chiederanno probabilmente di aprire un conto a garanzia e di mantenerlo attivo. Il numero ridotto di banche russe autorizzate a lavorare con questi conti a garanzia potrebbe non essere sufficiente a creare un ambiente competitivo tra le banche con prezzi equi per l’apertura e il mantenimento di conti a garanzia per l’utente finale.
Cosa farà la banca con i soldi che avete messo in deposito a garanzia?
Finora non si sa che cosa farà la banca con il denaro depositato in garanzia. Ma, secondo alcuni specialisti, le banche russe presso cui sono accesi conti a garanzia per l’accordo di costruzione condiviso non lasceranno questi soldi inutilizzati per tutti questi anni. Invece, probabilmente metteranno questi fondi in depositi bancari. Sarebbe corretto se si esigesse il pagamento degli interessi sul denaro depositato a garanzia. A quanto pare, Sberbank offre già un certo interesse su questi soldi, ma a un tasso molto basso.
Perché le regole sono cambiate?
La nuova serie di regole per gli appartamenti in costruzione è destinata ad essere più sicura per il consumatore e per l’intero sistema finanziario russo. Nell’ultimo decennio, gli accordi di costruzione condivisa si sono rivelati un grosso rischio per il sistema finanziario russo. Molte imprese edili non sono finanziariamente sane e funzionano, infatti, come una piramide finanziaria, e finiscono i vecchi progetti con i soldi che gli acquirenti dei progetti più recenti hanno appena versato. Il governo russo vuole porre fine a tutto questo. Ma le cose potrebbero peggiorare prima di migliorare.
Non essere in grado di usare i soldi attratti per i nuovi progetti per finire i progetti vecchi rischia di spingere alcune imprese di costruzione sull’orlo del fallimento. E questi fallimenti potrebbero anche far fallire alcune banche.
L’aspettativa, però, è che alla fine le nuove regole renderanno il settore più sano. Alcune banche e imprese di costruzione ne soffriranno, ma il rischio per il consumatore è gestibile. Secondo le nuove regole le banche, in luogo dei consumatori, dovranno calcolare tutti i rischi di investire denaro in un progetto o in un altro. Anche se le banche possono essere più qualificate di un consumatore per studiare un progetto di costruzione in dettaglio, ciò non costituisce il loro core business.
Quali sviluppatori immobiliari sono autorizzati ad attrarre denaro sulla base di accordi di costruzione condivisi?
Secondo le nuove regole, un promotore immobiliare deve soddisfare i seguenti requisiti prima di poter attrarre denaro sulla base di accordi di costruzione condivisi.
- Deve avere almeno 3 anni di esperienza nella costruzione di immobili
- Durante questi 3 anni ha costruito e ricevuto i permessi necessari per almeno cinquemila metri quadrati di appartamenti, sia come sviluppatore che come supervisore tecnico e/o come appaltatore generale
- L’importo dei fondi propri dello sviluppatore deve essere almeno il dieci per cento del costo totale di costruzione del progetto. In altre parole, uno sviluppatore non può costruire solo con denaro preso in prestito (articolo 3, paragrafo 1.1 della legge sui contratti di costruzione condivisi).
- Il promotore non ha passività sotto forma di prestiti, ad eccezione dei prestiti per scopi speciali relativi alla raccolta di fondi dai partecipanti ai contratti di costruzione condivisa (articolo 3, paragrafo 1.3).
- Il territorio sul quale intende costruire è di proprietà del promotore o è condotto in locazione da quest’ultimo. Ciò può sembrare un po’ ovvio, ma l’esperienza ha dimostrato che le imprese edilizie in Russia hanno spesso iniziato a costruire su un terreno che non era né di loro proprietà né da esse condotto in locazione. Questa è in realtà la causa principale dei molti progetti di costruzione incompiuti in Russia.
Rispetto delle nuove regole
Non tutte le imprese rispettano pienamente le nuove regole e comunque non tutte le imprese devono farlo. Nei seguenti casi le aziende non sono tenute a rispettare le nuove regole relative ai conti vincolati:
- Almeno il 30% del progetto è stato completato e almeno il 10% degli appartamenti o altri tipi di unità sono stati venduti sulla base di accordi di costruzione condivisi
- Alloggi a Mosca che rientrano nel programma di ristrutturazione e che hanno il coinvolgimento del Fondo per la ristrutturazione di Mosca, nonché il completamento degli edifici di aziende che sono andate in bancarotta (in accordo con le autorità locali)
Oltre a ciò, molti sviluppatori stanno attualmente vendendo i loro immobili in costruzione secondo il seguente schema: prima cedono il diritto in base al contratto di costruzione condiviso ad un’altra entità, all’interno del proprio gruppo di società. Questo soggetto a cui è stato ceduto il diritto è poi formalmente libero di cedere i diritti a terzi senza dover soddisfare la richiesta di deposito a garanzia. Questa potrebbe essere stata una buona opportunità per gli sviluppatori prima del 1° luglio 2019, ma ora dovranno rispettare le regole relative al deposito a garanzia anche se vendono ad una società infragruppo. Quindi questa, si potrebbe dire, non è che una temporanea elusione delle regole ed è forse la ragione per cui le autorità russe non hanno ancora agito nei confronti di queste situazioni, per quanto ne so, anche se la pratica contraddice chiaramente lo scopo della legge.
Si può acquistare un appartamento in costruzione in Russia solo sulla base di un accordo di costruzione condiviso?
No. Le cooperative edilizie, di cui ho parlato nel mio precedente post sul blog sul settore immobiliare russo in costruzione, esistono ancora. Non vi consigliamo di provare ad acquistare un appartamento in costruzione sulla base di un accordo con una cooperativa edilizia perché questo non vi offre la protezione che un accordo di costruzione condiviso offre.
Cosa succede se volete investire nel settore di immobili in costruzione in Russia come imprenditori?
Le regole della legge sul contratto di costruzione condiviso si applicano alle persone fisiche che investono denaro per acquisire la proprietà di appartamenti che dovranno essere costruiti. Questo insieme di regole non si applica agli investimenti effettuati da imprenditori individuali o da società in immobili russi sotto costruzione. A quest’ultima categoria si applicano le regole generali del Codice Civile russo (articolo 1 comma 3 della legge sui contratti di costruzione condivisa).
Conclusione
Il nuovo sistema con conti vincolati non è certo perfetto. Resta da vedere come le autorità russe reagiranno alle imprese di costruzione che eludono le regole. L’obiettivo della nuova legge è chiaro: tutti gli appartamenti in costruzione in Russia dovrebbero essere acquistati con l’aiuto di conti vincolati.
Se il deposito a garanzia diventasse la norma per tutti gli appartamenti in costruzione, questo dovrebbe logicamente far salire i prezzi. Le imprese di costruzione dovranno o prendere in prestito denaro (per il quale dovranno pagare degli interessi) o costruire con fondi propri (per il quale altrimenti potrebbero ricevere degli interessi). I consumatori, tuttavia, secondo gli esperti, sono difficilmente disposti ad accettare un altro aumento dei prezzi degli appartamenti in costruzione.
Secondo alcuni, le nuove regole sono più favorevoli per le banche che per il consumatore finale, perché le banche che possono lavorare con il deposito a garanzia fondamentalmente possono attirare denaro gratuitamente e poi concedere un prestito a un’impresa di costruzioni a fronte di un tasso d’interesse in linea con il mercato. Sia come sia, le banche correranno un rischio quando concederanno prestiti. E naturalmente devono essere compensate per aver corso quel rischio.
Come possiamo aiutarvi
Ci sono diverse cose che Van Rhijn & Partners può fare per voi con riguardo agli immobili russi in costruzione. Prima di tutto, se non parlate correntemente il russo, vi consigliamo di ottenere una traduzione dell’accordo, in modo che sappiate cosa state firmando. Conosciamo i termini legali e offriamo sia traduzioni completamente umane che traduzioni automatiche corrette da un umano. Le seconde sono, ovviamente, più economiche delle prime.
Possiamo anche far controllare il vostro contratto da un avvocato, per assicurarci che l’impresa di costruzioni non cerchi di evitare i suoi obblighi di legge e non cerchi di farvi firmare un contratto particolarmente sfavorevole per l’acquirente.
Nel caso in cui abbiate già investito denaro in immobili russi in costruzione e vi troviate inaspettatamente coinvolti in un conflitto con l’impresa di costruzioni, possiamo rappresentare i vostri interessi sia al di fuori del tribunale, sia in tribunale.
Dopo che il tribunale ha deciso in vostro favore, il pagamento, purtroppo, non avviene automaticamente. Possiamo fare in modo che la procedura esecutiva sia orientata nella giusta direzione, in modo che le possibilità di recuperare effettivamente il vostro denaro siano ottimizzate.
