La Russie, étant le plus grand pays du monde avec d’énormes masses de terre disponibles, suscite l’imagination de beaucoup. Alors que dans de nombreuses régions du monde, la surpopulation est un problème majeur et que, par conséquent, les prix des terrains montent en flèche, en Russie, il n’y a certainement pas de pénurie de terrains (nous ne parlons pas ici des terrains situés dans les grandes villes) et les prix sont, d’un point de vue occidental, très raisonnables. Mais un étranger peut-il librement acheter et vendre des terrains en Russie ? C’est la question à laquelle nous allons répondre dans cet article.
Pour répondre brièvement et sans nuance à la question : oui, un citoyen étranger a le droit d’acquérir la propriété de parcelles de terrain dans la Fédération de Russie (et de les vendre par la suite), mais il existe des restrictions importantes, que nous aborderons dans cet article de blog.
Dans cet article, nous aborderons également les terrains de la péninsule de Crimée, car d’importantes restrictions ont récemment été introduites concernant ces terrains. Nous ne portons pas de jugement de valeur sur la question controversée qu’est la Crimée, mais nous nous en tenons à ce qui est notre travail : informer nos clients sur le droit russe.
Sur cette page
- Principales restrictions à la propriété foncière étrangère en Russie
- Restrictions qui s’appliquent à la fois aux Russes et aux étrangers
- Restrictions qui s’appliquent spécifiquement aux citoyens étrangers en Russie
- Moyens pour les citoyens étrangers de contourner les interdictions
- Conclusion
Principales restrictions à la propriété foncière étrangère en Russie
Commençons par le fait que, selon la législation de la Fédération de Russie, un citoyen étranger ne peut pas posséder les terrains suivants :
- – Des terres dans les territoires frontaliers
- – Terres situées dans les limites d’un port maritime
- – Terres agricoles
- – Terrains en Crimée
Nous allons examiner chacune de ces catégories plus en détail ci-dessous.
Restrictions qui s’appliquent tant aux Russes qu’aux étrangers
Bien que cet article de blog soit axé sur les restrictions applicables aux étrangers, nous tenons à souligner que de nombreuses restrictions s’appliquent aux étrangers et aux citoyens russes de la même manière.
Il existe des restrictions qui s’appliquent à tout le monde, qu’il s’agisse de citoyens russes ou étrangers. Par exemple, le code foncier de la Fédération de Russie prévoit deux blocs principaux de restrictions sur la rotation des parcelles de terrain : il s’agit des parcelles de terrain qui ne peuvent pas être une propriété privée et des parcelles de terrain qui ne peuvent être une propriété privée que dans des circonstances exceptionnelles.
Parcelles de terrain qui ne peuvent être détenues en propriété privée par quiconque en Russie
Les parcelles de terrain retirées du chiffre d’affaires ne peuvent être détenues par une personne privée et aucune transaction ne peut être effectuée avec ces parcelles. Une liste complète de ces terrains est donnée à l’article 27 du Code foncier.
Il s’agit de :
- Les réserves naturelles d’Etat et les parcs nationaux, sauf disposition contraire du présent Code et de la loi fédérale du 14 mars 1995 N 33-FZ « Sur les zones naturelles spécialement protégées » ;
- Bâtiments, structures dans lesquels les Forces armées de la Fédération de Russie, d’autres troupes, formations et organes militaires sont situés pour des activités permanentes (sauf dans les cas prévus par les lois fédérales) ;
- Bâtiments dans lesquels se trouvent des tribunaux militaires ;
- Installations des organisations du service fédéral de sécurité (FSB)
- Installations des organisations de sécurité de l’État
- Installations nucléaires, installations de stockage de matières nucléaires et de substances radioactives ;
- Objets, en fonction des activités desquels des formations administratives-territoriales fermées ont été créées ;
- Installations des institutions et organes du Service pénitentiaire fédéral ;
- les sépultures militaires et civiles
- Ouvrages d’art, lignes de communication et communications construits dans l’intérêt de la protection et de la défense de la frontière d’État de la Fédération de Russie
Parcelles de terrain dont le chiffre d’affaires est limité
Les parcelles de terrain, dont le chiffre d’affaires est limité, ne peuvent pas faire l’objet d’une propriété privée, sauf dans les cas prévus par les lois fédérales. Il s’agit notamment de l’article 16 de la loi fédérale № 189-FZ du 29.12.2004 « Sur la promulgation du code du logement de la Fédération de Russie ». Une parcelle de terrain est transférée gratuitement dans la propriété commune partagée des propriétaires des locaux de l’immeuble d’habitation, si :
- la maison et les autres objets immobiliers qui s’y trouvent sont situés sur cette parcelle ;
- La parcelle a été formée avant l’entrée en vigueur du Code du logement de la Fédération de Russie ;
- l’enregistrement cadastral d’État a été effectué à son égard.
La liste complète des parcelles dont le chiffre d’affaires est limité est fournie à l’article 27 du Code foncier de la Fédération de Russie :
- Les parcelles de terrain dans les limites des territoires naturels spécialement protégés, non spécifiés au paragraphe 4 du présent article, sauf disposition contraire du présent Code et de la législation de la Fédération de Russie sur les territoires naturels spécialement protégés ;les terrains du fonds forestier ;
- Terres forestières
- Terrains dans lesquels se trouvent des plans d’eau appartenant à l’État ou aux municipalités ;
- Occupées par des objets particulièrement précieux du patrimoine culturel des peuples de la Fédération de Russie, des objets inscrits sur la liste du patrimoine mondial, des réserves historiques et culturelles, des sites du patrimoine archéologique et des réserves de musée ;
- Destinés à la défense et à la sécurité, à l’industrie de la défense, aux besoins des douanes et n’entrant pas dans le champ d’application de l’interdiction relative aux terrains qui ne peuvent pas être détenus en propriété privée qui se trouvent dans les limites de formations administratives-territoriales fermées mais n’entrant pas dans le champ d’application de l’interdiction relative aux terrains qui ne peuvent pas être détenus en propriété privée.
- Destinés à la construction, à la reconstruction et (ou) à l’exploitation (ci-après également – emplacement) de transports maritimes, de transports par voie navigable, de transports aériens, d’installations d’aide à la navigation pour le trafic et la navigation aériens, d’installations d’infrastructure de transport ferroviaire public, ainsi que de routes d’importance fédérale, régionale, intercommunale ou locale ;
- Occupés par des installations d’infrastructure spatiale ;
- Situés sous les objets d’ouvrages d’art hydrauliques ;
- Destinés à la production de substances toxiques, de stupéfiants ;
- Contaminées par des déchets dangereux, des substances radioactives, de la pollution biogénique et d’autres terres dégradées ;
- Situées à l’intérieur des limites des terres réservées aux besoins de l’État ou des municipalités ;
- Dans les première et deuxième zones des zones de protection sanitaire des sources d’approvisionnement en eau potable et domestique.
Restrictions qui s’appliquent spécifiquement aux citoyens étrangers en Russie
Comme indiqué ci-dessus, il existe quatre catégories principales que les étrangers ne sont pas autorisés à posséder en Russie. Nous allons les examiner plus en détail.
Terres dans les territoires frontaliers
Il n’existe aucune exception à l’interdiction de la propriété étrangère pour ce type de terrain. Il est donc important de savoir quels terrains entrent dans cette catégorie.
La liste des frontières est établie dans le décret du Président de la FR du 09.01.2011 N 26 (mis à jour le 20.03.2020) « Sur l’approbation de la liste des territoires frontaliers, où les citoyens étrangers, les apatrides et les personnes morales étrangères ne peuvent pas posséder le droit de propriété des parcelles de terrain ». Vous pouvez trouver le document russe ici. Il existe 380 territoires frontaliers différents en Russie.
Dans la ville de Saint-Pétersbourg, il existe un tel territoire frontalier : la ville de Kronstadt (une ville dans la ville).
Dans l’Oblast Leningradskaya (le territoire entourant la ville de Saint-Pétersbourg), les territoires suivants sont des territoires frontaliers :
– Formation municipale « District de Vyborg ». (au sein de laquelle se trouve la célèbre ancienne ville finlandaise de Vyborg) et a une frontière avec la Finlande.
– Le district municipal de Kingisepp, Oblast de Leningrad, qui est un voisin direct de la ville estonienne de Narva.
– Le district municipal de Lomonosov, Oblast de Leningrad, avec une vaste masse terrestre bordant le golfe finlandais.
– Le district municipal de Slantsy, Oblast de Leningrad, qui a également une frontière avec l’Estonie.
– Le district municipal de Sosnovoborsky, Oblast de Leningrad.
Terres en Crimée
Depuis que, selon la Russie, la Crimée fait partie de la Russie en 2014, cette région est le territoire d’un champ de bataille juridique. Depuis 2014, les citoyens européens ne sont pas autorisés à acquérir un quelconque bien immobilier en Crimée, selon la législation européenne. Ce n’est que le 20 mars 2020 que la Russie a inclus un grand nombre de terres en Crimée dans la catégorie des territoires frontaliers. Cela signifie que, selon la loi russe, les parcelles de terrain appartenant à des étrangers devaient être vendues dans un délai d’un an. Ainsi, ces procédures n’ont pris fin qu’en mars 2021.
L’interdiction russe n’est toutefois pas une interdiction globale, comme celle de l’UE. Selon la loi russe, les étrangers peuvent posséder des biens immobiliers dans les territoires frontaliers de la Crimée, mais pas les terrains sous-jacents. C’est pourquoi des fonctionnaires du gouvernement russe ont déclaré que les étrangers qui possèdent une maison en Crimée peuvent louer le terrain situé sous la maison. Si le terrain appartient à la municipalité, celle-ci a un droit prioritaire de louer ce terrain.
Terrains situés dans les limites d’un port maritime
Les parcelles de terrain situées dans les limites d’un port maritime sont définies dans la loi fédérale du 08.11.2007 N 261-FZ (éd. du 11.06.2021) « Sur les ports maritimes de la Fédération de Russie et sur les modifications apportées à certains actes législatifs de la Fédération de Russie ».
Dans la ville de Saint-Pétersbourg, il y a 2 ports maritimes :
– Le Grand Port de Saint-Pétersbourg ;
– Le port de passagers de Saint-Pétersbourg
Dans l’Oblast Leningradskaya, il y a les ports maritimes suivants :
– Vyborg
– Vysotsk
– Primorsk
– Ust-Luga
Terres agricoles en Russie
La Russie est constituée de 1638,1 millions d’hectares de terres (4047 millions d’accres). Sur ces terres, environ 222 millions d’hectares sont des terres agricoles. Cela signifie qu’environ 13,5 % de la superficie totale des terres russes sont des terres agricoles. Cela signifie une sérieuse restriction à la capacité d’un étranger d’acheter la parcelle de terrain qu’il désire.
La liste des terres de désignation agricole est désignée par chaque sujet de la Fédération de Russie de manière indépendante. La réglementation juridique de ces parcelles est contenue dans la loi fédérale n° 101-FZ du 24.07.2002 « Sur le roulement des terres de désignation agricole ».
Comment les citoyens étrangers peuvent-ils contourner les restrictions à la propriété foncière étrangère en Russie ?
Il faut garder à l’esprit qu’une interdiction de posséder des terres n’est pas une interdiction de posséder des biens immobiliers dans ces territoires. En gardant cette information à l’esprit, un étranger en Russie peut utiliser les terres qu’il n’est pas autorisé à posséder de la manière suivante.
Location
Cela est évident, mais doit être mentionné. Les étrangers sont autorisés à louer des terres agricoles, des terres dans les ports maritimes et des terres dans les territoires frontaliers. Si vous avez les yeux rivés sur une propriété située dans l’une de ces zones, la location pourrait être une solution pour vous.
Créez une société avec un partenaire russe et achetez des terres agricoles avec cette société.
Conformément à l’article 3 de la loi « sur la rotation des terres agricoles », les sociétés russes dont plus de 50 % des actions sont détenues par des citoyens étrangers ou des entités juridiques étrangères ne peuvent que louer des terres agricoles en Russie. Par conséquent, les sociétés russes dont moins de 50 % des parts sont détenues par des étrangers ou des sociétés étrangères peuvent acquérir des terres agricoles en Russie.
Se cacher derrière le voile de l’entreprise
L’interdiction susmentionnée de l’article 3 ne s’applique qu’aux terres agricoles et qu’aux actionnaires directs d’une organisation russe. Ainsi, en théorie du moins, les multinationales peuvent facilement créer une filiale russe et faire en sorte que la filiale russe ait sa propre filiale qui est alors le propriétaire de la parcelle de terre agricole. Selon la lettre de la loi, cette structure est légale, mais de nombreux spécialistes la condamnent, car elle permet essentiellement à ceux qui ont les poches les plus profondes d’échapper à l’obligation
Devenir un citoyen russe
Il s’agit, bien entendu, d’une évidence. Mais pour éviter les restrictions qui s’appliquent aux étrangers souhaitant acquérir des terres en Russie, on peut devenir citoyen russe.
Bien sûr, ce n’est pas une décision à prendre à la légère. Mais, de par notre pratique, nous savons pertinemment que de nombreux étrangers pèsent déjà le pour et le contre d’une certaine nationalité.
La possibilité d’acquérir un terrain sans aucune restriction ne sera probablement pas le seul facteur décisif dans cette décision importante, mais elle peut très bien être l’un des facteurs qu’une personne prend en compte pour se décider.
Changement de la destination agricole d’une parcelle de terrain
Dans la plupart des cas, il n’est pas possible de modifier la désignation d’un terrain. Ce n’est que dans les cas où le plan de zonage prévoit la possibilité de modifier la désignation d’un terrain que vous pourrez le faire. Mais même dans ces cas, il y a de fortes chances que les choses ne se passent pas comme vous le souhaitez.
Conclusion
Acheter un terrain en tant qu’étranger en Russie est possible, mais il y a beaucoup de restrictions et de nuances, dont beaucoup (mais pas toutes) ont été abordées dans cet article de blog. Van Rhijn & Partners peut vous offrir une aide juridique pour la location ou l’achat d’un terrain en Russie. N’hésitez pas à nous contacter ou à laisser un message ci-dessous.