La Russia, essendo il paese più grande del mondo con enormi appezzamenti di terreno disponibili, suscita l’immaginazione di molti. Mentre in molte parti del mondo la sovrappopolazione è un grande problema e di conseguenza i prezzi dei terreni sono alle stelle, in Russia non c’è sicuramente carenza di terreni (non si parla di terreni all’interno delle grandi città) e i prezzi sono, da una prospettiva occidentale, molto ragionevoli. Ma uno straniero può comprare e vendere liberamente terreni in Russia? Questa è la domanda a cui risponderemo in questo post del nostro blog.
Per rispondere alla domanda in modo breve e senza sfumature: sì, un cittadino straniero ha il diritto di acquisire la proprietà di appezzamenti di terreno nella Federazione Russa (e di venderli successivamente), ma ci sono importanti restrizioni, di cui discuteremo successivamente.
In questo articolo parleremo anche dei terreni nella penisola di Crimea, dato che recentemente sono state introdotte importanti restrizioni riguardo a questi terreni. Non diamo un giudizio di valore sulla questione controversa che è la Crimea, ma ci atteniamo a quello che è il nostro lavoro: informare i nostri clienti sulla legge russa.
In questa pagina
- Principali restrizioni alla proprietà di terreni stranieri in Russia
- Restrizioni che si applicano sia ai russi che agli stranieri
- Restrizioni che si applicano specificamente ai cittadini stranieri in Russia
- Modi per i cittadini stranieri di aggirare i divieti
- Conclusione
Principali restrizioni alla proprietà fondiaria di uno straniero in Russia
Cominciamo con il fatto che, secondo la legislazione della Federazione Russa, un cittadino straniero non può possedere i seguenti terreni:
– Terreni in territori di confine
– Terreni entro i confini di un porto marittimo
– Terreni agricoli
– Terreni in Crimea
Discuteremo ciascuna di queste categorie in modo più dettagliato qui di seguito.
Restrizioni che si applicano sia ai russi che agli stranieri
Anche se il focus di questo post è sulle restrizioni che si applicano agli stranieri, vogliamo sottolineare che molte restrizioni si applicano agli stranieri e ai cittadini russi esattamente allo stesso modo.
Ci sono restrizioni che si applicano a tutti, sia ai cittadini russi che a quelli stranieri. Per esempio, il Codice Fondiario della Federazione Russa prevede due blocchi principali di restrizioni sul fatturato dei terreni: si tratta di terreni che non possono essere proprietà privata e terreni che possono essere proprietà privata solo in circostanze eccezionali.
Appezzamenti di terreno che non possono essere proprietà privata da nessuno in Russia
I terreni ritirati dal fatturato non possono essere di proprietà di una persona privata e nessuna transazione può essere condotta con tali terreni. Un elenco completo di tali terreni è riportato nell’articolo 27 del Codice fondiario.
Questi sono:
- Riserve naturali statali e parchi nazionali, se non diversamente previsto dal presente Codice e dalla Legge Federale del 14 marzo 1995 № 33-FZ “Sulle aree naturali specialmente protette”;
- Edifici, strutture in cui le Forze Armate della Federazione Russa, altre truppe, formazioni militari e corpi si trovano per attività permanenti (tranne nei casi previsti dalle leggi federali);
- Edifici in cui si trovano i tribunali militari;
- Strutture delle organizzazioni del servizio di sicurezza federale (FSB);
- Strutture delle organizzazioni di sicurezza dello Stato;
- Impianti di energia nucleare, impianti di stoccaggio di materiali nucleari e sostanze radioattive;
- Oggetti, in conformità con le attività dei quali sono state create formazioni amministrative-territoriali chiuse;
- Strutture di istituzioni e corpi del Servizio Penitenziario Federale;
- Sepolture di militari e civili;
- Strutture ingegneristiche, linee di comunicazione e comunicazioni costruite nell’interesse della protezione e della tutela del confine di stato della Federazione Russa.
Terreni limitati nel fatturato
I lotti di terreno, limitati nel fatturato, non possono essere di proprietà privata, tranne in casi previsti dalle leggi federali. In particolare, questo è l’Articolo 16 della Legge Federale № 189-FZ del 29.12.2004 “Sulla promulgazione del Codice dell’alloggio della Federazione Russa”. Un terreno viene trasferito gratuitamente nella proprietà comune dei proprietari dei locali del condominio, se:
- la casa e gli altri oggetti immobiliari al suo interno si trovano su questo terreno;
- il terreno è stato formato prima dell’entrata in vigore del Codice dell’alloggio della Federazione Russa;
- la registrazione catastale dello Stato è stata eseguita su di esso.
L’elenco completo degli appezzamenti di terreno limitati nel fatturato è fornito nell’articolo 27 del Codice Fondiario della RF.
Si tratta di proprietà statali o comunali che sono:
- Terreni entro i limiti dei territori naturali appositamente protetti, non specificati nel paragrafo 4 del presente articolo, a meno che non sia stabilito diversamente dal presente Codice e dalla legislazione della Federazione Russa sui territori naturali appositamente protetti;terreni del fondo forestale;
- Terreni forestali;
- Terreni all’interno dei quali si trovano corpi idrici di proprietà statale o comunale;
- Occupati da oggetti di particolare valore del patrimonio culturale dei popoli della Federazione Russa, oggetti inclusi nella lista del patrimonio mondiale, riserve storiche e culturali, siti del patrimonio archeologico e riserve museali;
- Previsti per la difesa e la sicurezza, l’industria della difesa, le esigenze su misura e non all’interno del campo di applicazione del divieto relativo ai terreni che non possono essere detenuti in proprietà privata, che rientrano nei confini delle formazioni amministrative-territoriali chiuse, ma non rientrano nel campo di applicazione del divieto relativo ai terreni che non possono essere detenuti in proprietà privata;
- Destinati alla costruzione, alla ricostruzione e/o all’esercizio (di seguito anche – ubicazione) dei trasporti marittimi, dei trasporti fluviali, dei trasporti aerei, degli impianti di supporto alla navigazione per il traffico aereo e la navigazione, degli impianti infrastrutturali di trasporto pubblico ferroviario, nonché delle autostrade di importanza federale, regionale, intercomunale o locale;
- Occupati da impianti di infrastrutture spaziali;
- Situati al di sotto delle strutture di ingegneria idraulica;
- Forniti per la produzione di sostanze velenose, stupefacenti;
- Contaminati da rifiuti pericolosi, sostanze radioattive, inquinamento biogenico e altre terre degradate;
- Situati all’interno dei confini di terreni riservati alle esigenze statali o comunali;
- Nella prima e seconda zona delle zone di protezione sanitaria delle fonti di approvvigionamento di acqua potabile e domestica.
Restrizioni che si applicano specificamente ai cittadini stranieri in Russia
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Come indicato sopra, ci sono quattro categorie principali che gli stranieri non possono possedere in Russia. Le discuteremo in modo più dettagliato.
Terreni in territori di confine
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Non ci sono eccezioni al divieto di proprietà straniera per questo tipo di terreni. È quindi importante sapere quali terreni rientrano in questa categoria.
L’elenco dei territori di frontiera è stabilito nel Decreto del Presidente della RF del 09.01.2011 N 26 (aggiornato il 20.03.2020) “Sull’approvazione della lista dei territori di frontiera, dove i cittadini stranieri, gli apolidi e le persone giuridiche straniere non possono possedere il diritto di proprietà dei terreni”. Il documento russo lo potete trovare qui. Ci sono 380 diversi territori di frontiera in Russia.
All’interno della città di San Pietroburgo, c’è uno di questi territori di confine: la città di Kronstadt (una città nella città).
All’interno della Leningradskaya Oblast (il territorio che circonda la città di San Pietroburgo), i seguenti territori sono territori di confine:
- La formazione comunale “Distretto di Vyborg” (all’interno della quale si trova la famosa ex città finlandese di Vyborg) e ha un confine con la Finlandia;
- Il distretto municipale di Kingisepp, Oblast di Leningrado, che è un vicino diretto della città estone di Narva;
- Il distretto municipale di Lomonosov, Oblast di Leningrado, con una vasta massa di terra che confina con il golfo finlandese;
- Il distretto municipale di Slantsy, Oblast di Leningrado, che ha anche un confine con l’Estonia;
- Il distretto municipale di Sosnovoborsky, Oblast di Leningrado.
Terreni in Crimea
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Da quando, secondo la Russia, la Crimea è diventata parte della Russia nel 2014, quest’area si è trasformata in un campo di battaglia legale. Dal 2014 i cittadini dell’UE, secondo la legge europea, non possono acquistare alcun tipo di proprietà immobiliare in Crimea.
Solo il 20 marzo 2020, la Russia ha incluso grandi quantità di terreno in Crimea nella categoria di territorio di confine. Questo ha significato che, secondo la legge russa, i terreni di proprietà di stranieri dovevano essere venduti entro un anno. Pertanto, queste procedure sono terminate solo nel marzo 2021.
Il divieto russo non è tuttavia un divieto onnicomprensivo, come quello dell’UE. Secondo la legge russa, gli stranieri possono possedere beni immobili nei territori di confine della Crimea, ma non possono essere proprietari terrieri del terreno sottostante. Questo ha portato alla decisione dei funzionari del governo russo che gli stranieri che possiedono una casa in Crimea possono affittarne il terreno sotto la casa. Se il terreno è di proprietà del comune, hanno il diritto prioritario di affittare questo terreno.
Terreni entro i confini di un porto marittimo
I terreni entro i confini di un porto marittimo sono stabiliti dalla Legge Federale del 08.11.2007 № 261-FZ (ed. del 11.06.2021) “Sui porti marittimi nella Federazione Russa e sulle modifiche di alcuni atti legislativi della Federazione Russa”.
All’interno della città di San Pietroburgo, ci sono 2 porti marittimi:
- Il Grande Porto di San Pietroburgo;
- Porto passeggeri di San Pietroburgo.
All’interno della Leningradskaya Oblast, ci sono i seguenti porti marittimi: - Vyborg;
- Vysotsk;
- Primorsk;
- Ust-Luga.
Terreni agricoli in Russia
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La Russia è costituita da 1638,1 milioni di ettari di terra (4047 milioni di acri). Di questa terra, circa 222 milioni di ettari sono terreni agricoli. Ciò significa che circa il 13,5% della quantità totale di terra russa è terreno agricolo. Questo significa una seria restrizione alla possibilità per uno straniero di acquistare il terreno che desidera.
La lista dei terreni di denominazione agricola è designata da ogni soggetto della Federazione Russa in modo indipendente. La regolamentazione giuridica di questi terreni è contenuta nella Legge Federale № 101-FZ del 24.07.2002 “Sulla rotazione dei terreni di designazione Agricola”.
Modi per aggirare le restrizioni alla proprietà di terreni per cittadini stranieri in Russia
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Si deve tenere a mente che un divieto di possedere terreni non è un divieto di possedere qualsiasi bene immobile in questi territori. Con queste informazioni in mente, uno straniero in Russia può utilizzare il terreno che non gli è permesso possedere nei seguenti modi.
Affittare
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Questo è ovvio, ma deve essere menzionato. Gli stranieri possono affittare terreni agricoli, terreni nei porti marittimi e terreni nel territorio di confine. Se hai messo gli occhi su una proprietà in una di queste zone, forse affittarla potrebbe essere un’alternativa per te.
Costituire una società con un partner russo e acquistare terreni agricoli con la società
Secondo l’Articolo 3 della legge “Sulla rotazione dei terreni agricoli”, le società russe di cui più del 50% delle azioni è di proprietà di cittadini stranieri o di persone giuridiche straniere, possono solo affittare terreni agricoli in Russia. Quindi, le società russe di cui meno del 50% è di proprietà di stranieri o di società straniere possono acquistare terreni agricoli in Russia.
Nascondersi dietro il velo societario
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Il suddetto divieto dell’Articolo 3 si applica solo ai terreni agricoli e solo agli azionisti diretti di un’organizzazione russa. Quindi, almeno in teoria, le multinazionali possono facilmente creare una filiale russa e lasciare che sia questa ad avere una propria filiale che sia poi la proprietaria del terreno agricolo. Secondo la legge, questa struttura è legale, ma molti studiosi la condannano, perché sostanzialmente permette a chi ha tasche più profonde di evitare l’obbligo.
Diventare un cittadino russo
Questo è, naturalmente, dire l’ovvio. Ma per evitare le restrizioni che si applicano agli stranieri che vogliono acquistare terreni in Russia si può diventare cittadini russi.
Naturalmente questa non è una decisione da prendere alla leggera ma, dal nostro lavoro, sappiamo per certo che molti stranieri stanno già soppesando i pro e i contro di avere una certa nazionalità.
Essere in grado di acquistare un terreno senza restrizioni non sarà di per sé l’unico fattore decisivo quando si prende questa importante decisione, ma può benissimo essere uno dei fattori che una persona prende in considerazione quando decide.
Cambiare la destinazione agricola di un terreno
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Nella maggior parte dei casi non è possibile cambiare la designazione di un terreno. Solo nei casi in cui il piano regolatore prevede la possibilità di cambiare la designazione di un terreno, potreste farlo. Ma anche in questi casi, c’è una grande possibilità che le cose non vadano come volete voi.
Conclusione
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Comprare un terreno da straniero, in Russia, è possibile, ma ci sono molte restrizioni e sfumature. Molte (ma non tutte) le abbiamo toccate in questo post del nostro blog. Van Rhijn & Partners può offrirvi l’aiuto legale per affittare o comprare un terreno in Russia. Non esitate a contattarci o a lasciare un messaggio qui sotto.