Met de grootste landmassa op aarde is Rusland een land dat tot de verbeelding spreekt. Terwijl in vele delen van de wereld overbevolking een groot probleem en dientengevolge land schaars en duur is, kan je in Rusland niet zeggen dat land schaars is (we hebben het niet over grond binnen het gebied van de grote steden). Ook prijzen zijn in Rusland, vanuit een westers perspectief alleszins redelijk. Maar kan een buitenlander ook vrijelijk beschikken over deze Russische grond? Dat is de vraag die wij zullen behandelen in deze blog post.
Heel kort door de bocht luidt het antwoord: ja een buitenlander in Rusland kan grond in eigendom verkrijgen, maar er zijn vele beperkingen, waarop wij hieronder in zullen gaan.
Wij zijn juristen en hebben ons best gedaan een compleet en duidelijk beeld te schetsen van de mogelijkheden. Aan de informatie die gratis beschikbaar is op onze site vanrhijnlegal.com kunnen echter geen rechten worden ontleend.
Op deze pagina
- Belangrijkste beperkingen voor buitenlanders om Russische grond in eigendom te verkrijgen
- Beperkingen die zowel voor Russen als voor buitenlanders gelden
- Beperkingen die specifiek gelden voor buitenlandse burgers in Rusland
- Manieren voor buitenlandse burgers om de verboden te omzeilen
- Conclusie
Belangrijkste beperkingen voor buitenlanders om Russische grond in eigendom te verkrijgen
Volgens de wetgeving van de Russische Federatie mag een buitenlandse burger de volgende stukken grond niet in eigendom hebben:
- Grond in grensgebieden
- Grond binnen de grenzen van een zeehaven
- Landbouwgrond
- Percelen op de Krim
We zullen hieronder elk van deze categorieën wat meer in detail bespreken.
Beperkingen die zowel voor Russen als voor buitenlanders gelden
Hoewel de focus van deze blogpost ligt op beperkingen die voor buitenlanders in Rusland gelden, willen we erop wijzen dat veel beperkingen zowel op Russische burgers als op buitenlanders van toepassing zijn.
De ‘Landwet’ van de Russische Federatie voorziet bijvoorbeeld in twee hoofdblokken van algemene beperkingen op de de aan- en verkoop van grondpercelen: dit zijn grondpercelen die in geen geval privé-eigendom mogen zijn en grondpercelen die alleen in uitzonderlijke omstandigheden privé-eigendom mogen zijn.
Grond in Rusland die geen privé-eigendom mag zijn
Een ruime categorie percelen mag geen privé-eigendom zijn in Rusland. Er mogen ook geen transacties met dergelijke grondpercelen worden verricht. Een volledige lijst van dergelijke percelen is opgenomen in artikel 27 van de Landwet.
Dit zijn:
- Staatsnatuurreservaten en nationale parken, tenzij bij wet anders is bepaald;
- Gebouwen, structuren waarin de strijdkrachten van de Russische Federatie, andere troepen, militaire formaties en organen zijn gevestigd voor permanente activiteiten (behalve in gevallen die bij federale wet zijn bepaald);
- Gebouwen waarin militaire rechtbanken zijn gevestigd;
- Faciliteiten van federale veiligheidsdienstorganisaties (FSB)
- Faciliteiten van staatsveiligheidsorganisaties
- kerncentrales, opslagfaciliteiten voor nucleaire materialen en radioactieve stoffen;
- Objecten in verband met de activiteiten waarvan gesloten administratief-territoriale formaties zijn opgericht;
- Faciliteiten van instellingen en organen van de Federale Penitentiaire Dienst;
- Militaire en civiele begraafplaatsen
- Technische constructies, communicatielijnen die zijn gebouwd in het belang van de bescherming van de staatsgrens van de Russische Federatie
Grond waarvoor beperkingen gelden
Deze categorie grond mag geen privé-eigendom zijn behalve in de gevallen waarin de Russische federale wetgeving dit toestaat. Het gaat met name om artikel 16 van de Federale Wet № 189-FZ van 29.12.2004 “betreffende de huisvesting in de Russische Federatie”. Een grondperceel wordt kosteloos overgedragen in de gemeenschappelijke mede-eigendom van de eigenaars van de ruimten in het appartementsgebouw, indien:
- het huis en de andere onroerende goederen die zich daarin bevinden, zich op dit perceel bevinden;
- het perceel werd gevormd vóór de inwerkingtreding van de huisvestingscode van de Russische Federatie
- de kadastrale registratie van de staat werd uitgevoerd met betrekking tot dit perceel
De volledige lijst met stukken subcategorieën van deze categorie is opgenomen in artikel 27 van de Landwet van Rusland, dit zijn staats- of gemeentelijke eigendommen die:
- Percelen binnen de grenzen van speciaal beschermde natuurgebieden, niet gespecificeerd in lid 4 van dit artikel, tenzij anders bepaald in dit wetboek en de wetgeving van de Russische Federatie inzake speciaal beschermde natuurgebieden; gronden van het bosfonds;
- Bosgrond
- Percelen, waarbinnen zich watermassa’s in staats- of gemeentelijk bezit bevinden;
- Grond waarop zich bijzonder waardevolle objecten van het cultureel erfgoed van de volkeren van de Russische Federatie bevinden, objecten die op de werelderfgoedlijst staan, historische en culturele reservaten, archeologische erfgoedsites en museumreservaten;
- Bestemd voor defensie en veiligheid, de defensie-industrie, douanebehoeften en niet vallend onder het verbod op grondpercelen die niet in particulier bezit mogen zijn dat binnen de grenzen van gesloten administratief-territoriale formaties ligt, maar niet valt onder het verbod op grondpercelen die niet in particulier bezit mogen zijn
- Bestemd voor de bouw, wederopbouw en (of) exploitatie (hierna ook – locatie) van zeevaart-, binnenvaart-, luchtvaart-, navigatieondersteunende voorzieningen voor het luchtverkeer en de scheepvaart, infrastructurele voorzieningen voor het openbaar spoorwegvervoer, alsmede van snelwegen van federale, regionale, intergemeentelijke of lokale betekenis;
- Bezet met ruimte-infrastructuurvoorzieningen;
- Onder de objecten van waterbouwkundige constructies;
- Voorzien voor de productie van giftige stoffen, verdovende middelen;
- Verontreinigd met gevaarlijk afval, radioactieve stoffen, biogene vervuiling, en andere aangetaste gronden;
- gelegen binnen de grenzen van gronden die gereserveerd zijn voor staats- of gemeentelijke behoeften;
- In de eerste en tweede zone van de sanitaire beschermingszones van bronnen voor drink- en huishoudwatervoorziening
Beperkingen die specifiek gelden voor buitenlandse burgers in Rusland
Zoals hierboven aangegeven, zijn er vier hoofdcategorieën die buitenlanders in Rusland niet mogen bezitten. We zullen deze in wat meer detail bespreken.
Land in grensgebieden
Er zijn geen uitzonderingen op het verbod op buitenlands eigendom voor dit soort land. Het is daarom belangrijk te weten welke grond tot deze categorie behoort.
De lijst van grensgebieden is vastgelegd in het decreet van de President van de RF van 09.01.2011 N 26 (bijgewerkt op 20.03.2020) “betreffende de goedkeuring van de lijst van grensgebieden, waar buitenlandse burgers, staatlozen en buitenlandse rechtspersonen geen eigendomsrecht op grondpercelen mogen hebben”. Het Russische document kunt u hier vinden. Er zijn 380 verschillende grensgebieden in Rusland.
Binnen de stad Sint-Petersburg is er één zo’n grensgebied: de stad Kronstadt (een stad binnen de grenzen van de stad Sint-Petersburg).
Binnen de Leningradskaya Oblast (het gebied rondom de stad Sint Petersburg) zijn de volgende gebieden grensgebied:
Gemeentelijke Formatie “Vyborg District“. (waarbinnen de beroemde voormalige Finse stad Vyborg is gelegen) en grenst aan Finland.
Het Kingisepp-gemeentedistrict, oblast Leningrad, dat een directe buur is van de Estse stad Narva
Het Lomonosov-gemeentedistrict, oblast Leningrad, met een uitgestrekte landmassa grenzend aan de Finse Golf.
Het gemeentelijke district Slantsy, oblast Leningrad, dat ook aan Estland grenst.
Sosnovoborsky-gemeentedistrict, oblast Leningrad.
Grond op de Krim
Sinds de Krim volgens Rusland in 2014 deel is gaan uitmaken van Rusland is dit gebied het terrein van een juridisch strijdperk. Sinds 2014 mogen EU-burgers volgens de EU-wetgeving geen onroerend goed meer verwerven op de Krim.
Pas in 20 maart 2020 nam Rusland veel grond op de Krim op in de categorie grensgebied. Dit betekende dat grondpercelen die eigendom waren van buitenlanders, volgens de Russische wet binnen een jaar moesten worden verkocht. Deze procedures liepen dus pas in maart 2021 af.
Het Russische verbod is echter niet een alomvattend verbod, zoals dat van de EU. Volgens de Russische wet mogen buitenlanders wel onroerend goed bezitten in de grensgebieden van de Krim, maar niet de grond eronder. Dit leidde tot het commentaar van Russische regeringsfunctionarissen dat buitenlanders die een huis op de Krim bezitten, de grond onder het huis kunnen huren. Als de grond eigendom is van de gemeente, hebben zij een voorrangsrecht om deze grond te huren.
Land binnen de grenzen van een zeehaven
Grondpercelen binnen de grenzen van een zeehaven zijn vastgelegd in de Federale Wet van 08.11.2007 N 261-FZ (ed. van 11.06.2021) “Over zeehavens in de Russische Federatie en over wijzigingen in bepaalde wetgevingsbesluiten van de Russische Federatie.
Binnen de stad Sint-Petersburg zijn er 2 zeehavens:
- De grote haven van St. Petersburg;
- Petersburg, de Passagiershaven van St.
Binnen de oblast Leningradskaya zijn er de volgende zeehavens
- Vyborg
- Vysotsk
- Primorsk
- Ust-Luga
Landbouwgrond in Rusland
Rusland bestaat uit 1638,1 miljoen hectare land (4047 miljoen accres). Van dit land is ongeveer 222 miljoen hectare landbouwgrond. Dat betekent dus dat ongeveer 13,5% van de totale hoeveelheid Russische grond landbouwgrond is. Dit is dus een ingrijpende beperking van de mogelijkheden van een buitenlander om grond in Rusland te kopen.
Elk subject van de Russische Federatie stelt zelf vast welke grond landbouwgrond is. Dit gebeurt op basis van federale wet nr. 101-FZ van 24.7.2002 “betreffende landbouwgrond”.
Kunnen de verboden omzeild worden?
Ten eerste is een verbod om bepaalde grond te in eigendom te hebben, niet een verbod om enig onroerend goed dat zich op deze grond bevindt in eigendom te hebben. Zo raadden de Russen buitenlandse huizenbezitters op de Krim aan om de grond waarop hun huis staat over te dragen aan de staat en het eigendom van hun huis te behouden.
Met deze informatie in het achterhoofd kan een buitenlander in Rusland het land dat hij niet mag bezitten op de volgende manieren gebruiken.
Huren
Dit ligt voor de hand, maar moet toch worden vermeld. Buitenlanders mogen landbouwgrond, grond in zeehavens en grond in grensgebieden huren. Als u uw oog heeft laten vallen op een eigendom in een van deze zones, is huren misschien een alternatief voor u.
Samen met een Russische partner een bedrijf opzetten om daarmee landbouwgrond te kopen
Volgens artikel 3 van de wet “inzake landbouwgrond” mogen Russische bedrijven waarvan meer dan 50% van de aandelen in handen is van buitenlanders of buitenlandse rechtspersonen, alleen landbouwgrond in Rusland pachten. Russische bedrijven waarvan minder dan 50% in handen is van buitenlanders of buitenlandse bedrijven mogen dus wel landbouwgrond in Rusland in eigendom hebben.
Verbergen achter de bedrijfssluier
Het bovengenoemde verbod van artikel 3 geldt alleen voor landbouwgrond en alleen voor directe aandeelhouders van een Russische organisatie. Multinationals kunnen dus, althans in theorie, gemakkelijk een Russische dochteronderneming oprichten en de Russische dochteronderneming een eigen dochteronderneming laten hebben die dan eigenaar is van het stuk landbouwgrond. Naar de letter van de wet is deze structuur legaal, maar veel juristen veroordelen deze, omdat zij in feite degenen met diepere zakken in staat stelt de verplichting te omzeilen.
Russisch staatsburger worden
Dit is natuurlijk een open deur. Maar om de beperkingen te voorkomen die gelden voor buitenlanders die in Rusland grond willen verwerven, kan men Russisch staatsburger worden.
Natuurlijk is dit geen beslissing die lichtvaardig moet worden genomen. Maar uit onze praktijk weten we dat veel buitenlanders in Rusland de voor- en nadelen van het hebben van een bepaalde nationaliteit tegen elkaar afwegen.
De mogelijkheid om zonder beperkingen een stuk grond te verwerven zal op zichzelf waarschijnlijk niet de enige doorslaggevende factor zijn bij het nemen van deze belangrijke beslissing, maar het kan heel goed een van de factoren zijn waarmee iemand rekening houdt bij het nemen van zijn beslissing.
Wijziging van de agrarische bestemming van een grondperceel
In de meeste gevallen is het niet mogelijk om de bestemming van een perceel te wijzigen. Alleen in gevallen waarin het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt om de bestemming van een perceel te wijzigen, zou u dit kunnen doen. Maar ook in die gevallen is de kans groot dat het niet gaat zoals u zou willen.
Conclusie
Het kopen van grond als buitenlander in Rusland is mogelijk, maar er zijn veel beperkingen en nuances, veel (maar niet alle) hebben we aangestipt in deze blog post. Van Rhijn & Partners kan u de juridische hulp bieden bij het huren of kopen van een grond in Rusland. Neem gerust contact met ons op of laat hieronder een bericht achter.
