Rusia, al ser el país más grande del mundo, con enormes masas de tierra disponibles, despierta la imaginación de muchos. Mientras que en muchas partes del mundo la superpoblación es un gran problema y, en consecuencia, los precios del suelo se disparan, en Rusia no hay escasez de terrenos (no hablamos de terrenos dentro de las grandes ciudades) y los precios son, desde una perspectiva occidental, muy razonables. Pero, ¿puede un extranjero comprar y vender libremente terrenos en Rusia? Esa es la pregunta que responderemos en esta entrada del blog.
Para responder a la pregunta brevemente y sin espacio para los matices: sí, un ciudadano extranjero tiene derecho a adquirir la propiedad de parcelas de tierra en la Federación Rusa (y a venderlas posteriormente), pero existen importantes restricciones, de las que hablaremos en esta entrada del blog.
En este artículo también hablaremos de los terrenos en la península de Crimea, ya que recientemente se han introducido importantes restricciones en relación con estos terrenos. No hacemos un juicio de valor sobre el controvertido tema de Crimea, sino que nos ceñimos a lo que es nuestro trabajo: informar a nuestros clientes sobre la legislación rusa.
En esta página
- Principales restricciones a la propiedad extranjera de tierras en Rusia.
- Restricciones que se aplican tanto a los rusos como a los extranjeros:
- Restricciones que se aplican específicamente a los ciudadanos extranjeros en Rusia:
- Formas de sortear las prohibiciones para los ciudadanos extranjeros:
- Conclusión
Principales restricciones a la propiedad extranjera de tierras en Rusia
Empecemos por el hecho de que, según la legislación de la Federación Rusa, un ciudadano extranjero no puede ser propietario de las siguientes parcelas:
– Terrenos en territorios fronterizos.
– Terrenos dentro de los límites de un puerto marítimo.
– Terrenos agrícolas.
– Terrenos en Crimea.
A continuación, analizaremos con más detalle cada una de estas categorías.
Restricciones que se aplican tanto a los rusos como a los extranjeros
Aunque esta entrada del blog se centra en las restricciones que se aplican a los extranjeros, queremos señalar que muchas restricciones se aplican a los extranjeros y a los ciudadanos rusos exactamente de la misma manera.
Hay restricciones que se aplican a todos, tanto a los ciudadanos rusos como a los extranjeros. Por ejemplo, el Código de uso del Suelo de la Federación Rusa establece dos grandes bloques de restricciones a la rotación de parcelas: se trata de parcelas que no pueden ser de propiedad privada y de parcelas que sólo pueden ser de propiedad privada en circunstancias excepcionales.
Parcelas que no pueden ser propiedad privada de nadie en Rusia
Las parcelas retiradas de la circulación no pueden ser propiedad de un particular y no se pueden realizar transacciones con ellas. En el artículo 27 del Código de uso del Suelo figura una lista completa de estos terrenos.
Se trata de:
- Las reservas naturales estatales y los parques nacionales, a menos que se disponga lo contrario en este Código y en la Ley Federal de 14 de marzo de 1995 N 33-FZ «Sobre las zonas naturales especialmente protegidas».
- Edificios, estructuras en las que se encuentran las Fuerzas Armadas de la Federación Rusa, otras tropas, formaciones y organismos militares para actividades permanentes (excepto en los casos estipulados por las leyes federales).
- Edificios en los que se encuentran los tribunales militares.
- Instalaciones de las organizaciones del Servicio Federal de Seguridad (FSB).
- Instalaciones de las organizaciones de seguridad del Estado.
- Instalaciones de energía nuclear, instalaciones de almacenamiento de materiales nucleares y sustancias radiactivas.
- Objetos, de acuerdo con las actividades de los cuales se crearon formaciones administrativas-territoriales cerradas.
- Instalaciones de instituciones y órganos del Servicio Penitenciario Federal.
- Entierros militares y civiles.
- Estructuras de ingeniería, líneas de comunicación y comunicaciones construidas en interés de la protección y la protección de la frontera estatal de la Federación de Rusia
Parcelas restringidas en la rotación
Las parcelas de tierra, restringidas en rotación, no pueden ser de propiedad privada, excepto en los casos previstos por las leyes federales. En particular, se trata del artículo 16 de la Ley Federal № 189-FZ de 29.12.2004 «Sobre la promulgación del Código de la Vivienda de la Federación de Rusia». Una parcela de tierra se transfiere gratuitamente a la propiedad compartida común de los propietarios de los locales en el edificio de apartamentos, si:
- La vivienda y los demás objetos inmobiliarios que la componen se encuentran en esta parcela.
- La parcela se formó antes de la entrada en vigor del Código de la Vivienda de la Federación de Rusia.
- Se realizó el registro catastral estatal con respecto a ella.
La lista completa de las parcelas restringidas en su volumen de negocio se encuentra en el artículo 27 del Código de uso del Suelo de la Federación Rusa, se trata de propiedades estatales o municipales que son:
- Parcelas dentro de los límites de los territorios naturales especialmente protegidos, no especificados en el párrafo 4 de este artículo, a menos que se estipule lo contrario en este Código y en la legislación de la Federación Rusa sobre los territorios naturales especialmente protegidos, tierras del fondo forestal.
- Tierras forestales.
- Parcelas en las que se encuentran masas de agua de propiedad estatal o municipal.
- Ocupados por objetos especialmente valiosos del patrimonio cultural de los pueblos de la Federación de Rusia, objetos incluidos en la Lista del Patrimonio Mundial, reservas históricas y culturales, sitios del patrimonio arqueológico y reservas de museos.
- Destinados a la defensa y la seguridad, a la industria de defensa, a las necesidades aduaneras y que no entran en el ámbito de la prohibición relativa a las parcelas que no pueden tenerse en propiedad privada que se encuentran dentro de los límites de formaciones administrativas-territoriales cerradas pero que no entran en el ámbito de la prohibición relativa a las parcelas que no pueden tenerse en propiedad privada.
- Destinados a la construcción, reconstrucción y (o) explotación (en lo referido también a la ubicación) del transporte marítimo, del transporte por aguas interiores, del transporte aéreo, de las instalaciones de apoyo a la navegación y al tráfico aéreo, de las instalaciones de infraestructura de transporte ferroviario público, así como de las carreteras de importancia federal, regional, intermunicipal o local.
- Ocupados por instalaciones de infraestructura espacial.
- Situados bajo los objetos de las estructuras de ingeniería hidráulica.
- Destinados a la producción de sustancias venenosas, estupefacientes.
- Contaminadas con residuos peligrosos, sustancias radiactivas, contaminación biogénica y otras tierras degradadas.
- Situados dentro de los límites de las tierras reservadas para necesidades estatales o municipales.
- En las zonas primarias y secundarias de protección sanitaria de las fuentes de abastecimiento de agua potable y doméstica.
Restricciones que se aplican específicamente a los ciudadanos extranjeros en Rusia
Como se ha indicado anteriormente, hay cuatro categorías principales que los extranjeros no pueden poseer en Rusia. Vamos a hablar de ellas con más detalle.
Terrenos en territorios fronterizos
No hay excepciones a la prohibición de la propiedad extranjera para este tipo de terrenos. Por lo tanto, es importante saber qué terrenos entran en esta categoría.
La lista de los territorios fronterizos está establecida en el Decreto del Presidente de la Federación Rusa del 09.01.2011 N 26 (actualizado el 20.03.2020) «Sobre la aprobación de la lista de territorios fronterizos, en los que los ciudadanos extranjeros, los apátridas y las personas jurídicas extranjeras no pueden poseer el derecho de propiedad de parcelas». El documento en ruso se puede encontrar aquí. En Rusia hay 380 territorios fronterizos diferentes.
Dentro de la ciudad de San Petersburgo hay uno de estos territorios fronterizos: la ciudad de Kronstadt (una ciudad dentro de otra ciudad).
Dentro del óblast de Leningrado (el territorio que rodea a la ciudad de San Petersburgo) son territorios fronterizos los siguientes
– Formación municipal «Distrito de Vyborg». (dentro de la cual se encuentra la famosa antigua ciudad finlandesa de Vyborg) y tiene frontera con Finlandia.
– El Distrito Municipal de Kingisepp, en la región de Leningrado, que es vecino directo de la ciudad estonia de Narva.
– El Distrito Municipal de Lomonosov, Óblast de Leningrado, con una vasta masa de tierra que limita con el Golfo de Finlandia.
– El distrito municipal de Slantsy, óblast de Leningrado, que también tiene frontera con Estonia.
– El distrito municipal de Sosnovoborsky, en la provincia de Leningrado.
Tierra en Crimea
Desde que, según Rusia, Crimea pasó a formar parte de Rusia en 2014, esta zona ha sido el territorio de un campo de batalla legal. Desde 2014, los ciudadanos de la UE no pueden adquirir ningún tipo de propiedad inmobiliaria en Crimea, según la legislación de la UE.
Sólo en el 20 de marzo de 2020 Rusia incluyó una gran cantidad de tierras de Crimea en la categoría de territorio fronterizo. Esto significaba que, según la legislación rusa, las parcelas de tierra propiedad de extranjeros debían venderse en el plazo de un año. Así, estos procedimientos no terminaron hasta marzo de 2021.
Sin embargo, la prohibición rusa no es una prohibición total, como la de la UE. Según la legislación rusa, los extranjeros pueden ser propietarios de bienes inmuebles en los territorios fronterizos de Crimea, sólo que no pueden ser propietarios de la tierra que se encuentra debajo. Esto llevó a los funcionarios del gobierno ruso a comentar que los extranjeros que poseen una casa en Crimea pueden alquilar el terreno que hay debajo de la casa. Si el terreno es propiedad del municipio, tienen derecho prioritario a alquilarlo.
Terrenos dentro de los límites de un puerto marítimo
Las parcelas dentro de los límites de un puerto marítimo se establecen en la Ley Federal de 08.11.2007 N 261-FZ (ed. de 11.06.2021) «Sobre los puertos marítimos en la Federación Rusa y sobre las enmiendas a determinados actos legislativos de la Federación Rusa».
En la ciudad de San Petersburgo hay 2 puertos marítimos:
– El Gran Puerto de San Petersburgo;
– Puerto de pasajeros de San Petersburgo
En el óblast de Leningrado hay los siguientes puertos marítimos
– Vyborg
– Vysotsk
– Primorsk
– Ust-Luga
Tierras de cultivo en Rusia
Rusia tiene 1638,1 millones de hectáreas de tierra (4047 millones de acres). De estas tierras, unos 222 millones de hectáreas son tierras de cultivo. Esto significa que alrededor del 13,5% del total de las tierras rusas son tierras de cultivo. Esto significa una seria restricción a la capacidad de un extranjero para comprar la parcela que desea.
La lista de tierras de designación agrícola es designada por cada sujeto de la Federación Rusa de forma independiente. La regulación legal de estas parcelas está contenida en la Ley Federal nº 101-FZ de 24.07.2002 «Sobre la rotación de las tierras de designación agrícola
Formas en que los ciudadanos extranjeros pueden sortear las restricciones a la propiedad extranjera de tierras en Rusia
Uno debe tener en cuenta que la prohibición de poseer tierras, no es una prohibición de poseer cualquier bien inmueble en estos territorios. Teniendo en cuenta esta información, un extranjero en Rusia puede utilizar la tierra que no se le permite poseer de las siguientes maneras.
Alquilar
Esto es obvio, pero hay que mencionarlo. Los extranjeros pueden alquilar terrenos agrícolas, terrenos en puertos marítimos y terrenos en territorio fronterizo. Si tienes los ojos puestos en una propiedad en una de estas zonas, tal vez alquilarla podría ser una alternativa para usted.
Crear una empresa con un socio ruso y comprar tierras agrícolas con la empresa
De acuerdo con el artículo 3 de la Ley «Sobre la rotación de tierras agrícolas», las empresas rusas de las que más del 50% de las acciones son propiedad de ciudadanos extranjeros o de personas jurídicas extranjeras sólo pueden alquilar tierras agrícolas en Rusia. Por lo tanto, las empresas rusas de las que menos del 50% son propiedad de extranjeros o de empresas extranjeras pueden adquirir tierras agrícolas en Rusia.
Esconderse tras el velo corporativo
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La mencionada prohibición del artículo 3 sólo se aplica a los terrenos agrícolas y sólo a los accionistas directos de una organización rusa. Así que, al menos en teoría, las multinacionales pueden crear fácilmente una filial rusa y dejar que la filial rusa tenga una filial propia que sea entonces la propietaria de la parcela agrícola. Según la letra de la ley, esta estructura es legal, pero muchos estudiosos la condenan, porque básicamente permite a los que tienen bolsillos más grandes evitar la obligación.
Convertirse en ciudadano ruso
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Esto es, por supuesto, una obviedad. Pero para evitar las restricciones que se aplican a los extranjeros que quieren adquirir tierras en Rusia, uno puede hacerse ciudadano ruso.
Por supuesto, no es una decisión que deba tomarse a la ligera. Pero por nuestra experiencia sabemos que muchos extranjeros ya están sopesando los pros y los contras de tener una determinada nacionalidad.
El hecho de poder adquirir un terreno sin ninguna restricción no será en sí mismo el único factor decisivo a la hora de tomar esta importante decisión, pero sí puede ser uno de los factores que una persona tenga en cuenta a la hora de decidirse.
Cambiar el destino agrícola de una parcela
En la mayoría de los casos no es posible cambiar la designación de una parcela. Sólo en los casos en que el plan de ordenación prevé la posibilidad de cambiar la designación de una parcela, podrá hacerlo. Pero incluso en estos casos hay una gran posibilidad de que las cosas no salgan como usted quiere.
Conclusión:
Comprar un terreno como extranjero en Rusia es posible, pero hay muchos restricciones y matices, muchos (pero no todos) los hemos tratado en esta entrada del blog. Van Rhijn & Partners puede ofrecerle ayuda legal a la hora de alquilar o comprar un terreno en Rusia. No dude en ponerse en contacto con nosotros o dejar un mensaje a continuación.