Blog

De laatste jaren groeit de populariteit van appartementen zonder woonbestemming in Rusland. Deze appartementen zonder woonbestemming worden in het Russisch апартаменты genoemd. Appartementen met woonbestemming worden in Russisch квартиры genoemd. In deze blog post zal ik appartementen zonder woonbestemming op zijn Russisch aanduiden als apartamenty en een appartement met woonbestemming als een kvartira.

Op deze pagina

• De juridische status van kvartiry en apartamenty
  • Nadere definitie van een Kvartira
  • Maar wat zijn apartamenty dan?
  • In welk wetgevend instrument je de term apartamenty wél tegenkomt
• Geen permanente registratie mogelijk in apartamenty
• Hoger Belastingtarief voor apartementy
• Geen mede-eigenaar van hele gebouw
• Geen democratische keuze van de managing company
• Het verschil bij tenuitvoerlegging van een vonnis
• Geen belastingteruggave na aankoop
• Waarom zijn apartamenty goedkoper dan kvartiry?
• Conclusie

 De juridische status van apartamenty en kvartiry, wat is het verschil?

Naar begin artikel
Apartamenty hebben dus geen woonbestemming, maar om te begrijpen wat dit precies inhoudt moet je weten wat in Rusland formeel vereist is om woonbestemming te verkrijgen. Hiervoor moet in Rusland worden voldaan aan de volgende vereisten (artikel 15 lid 2 van de Russische Woningwet):

• Het moeten afgezonderde ruimtes zijn
• Ze moeten geschikt zijn voor permanente bewoning (ze voldoen aan bepaalde technische en sanitaire normen).
• Het moet onroerend goed zijn

Deze vastgoedobjecten kunnen woonbestemming hebben in Rusland (artikel 16 lid 1 van de Russische Woningwet):

• Een woonhuis
• Een kvartira, een deel van een kvartira
• Een kamer

Nadere definitie van een Kvartira

Naar begin artikel
Een kvartira (dus een appartement met woonbestemming) is nader gedefinieerd in art. 16 lid 3 van dezelde wet als:

•  Een afgezonderde eenheid in een gebouw met meerdere kvartira’s (многоквартирный дом)
• Vereist is dat je vanuit de kvartira rechtstreeks toegang hebt tot de gemeenschapppelijke ruimtes van het gebouw
• Bestaande uit één of meerdere kamers
• En uit ‘hulpruimte’ (помещение вспомогательного использования) voor de behoeften van de burger. Dit zijn in de praktijk: de badkamer, het toillet en de berging.

Maar wat zijn apartamenty dan?

Naar begin artikel
Het begrip kvartira is dus duidelijk gedefinieerd in Russische wetgeving. Dat is helaas niet het geval met apartamenty. Een definitie van apartamenty ontbreekt in de Russische wetgeving. In tegenstelling tot kvartiry kunnen apartamenty gevestigd zijn in een pand waar ook kantoren en winkels gevestigd zijn.

In welk wetgevend instrument je de term apartamenty wél tegenkomt

Naar begin artikel
Zoals gezegd ontbreekt de term apartamenty in de Russische Woningwet. We komen deze term echter wel tegen in de Russische regelgeving over hotels. Bijvoorbeeld in Постановление Правительства РФ от 16.02.2019 N 158″Об утверждении Положения о классификации гостиниц”,

In dit document komen we de volgende termen tegen: 

• Aparthotel (апарт отель) – een hotel dat alleen beschikt over studio’s en apartamenty

• Een complex van apartamenty (комплекс апартаментов): een hotel dat beschikt over apartamenty van verschillende categorieën, waarbij elke eenheid beschikt over een eigen keuken en een eigen toilet.

In ditzelfde document is het begrip apartamenty als volgt gedefinieerd:

Een afgezonderde eenheid binnen een hotel van minsten 40 vierkante meter die bestaat uit minstens 2 kamers (een woon-/eetkamer en slaapkamer(s)) met een 2 persoonsbed van 2 bij 2 meter en een klein keukentje, een elektrisch fornuis, een magnetron, een afwasmachine, een oven, een waterkoker, een afzuigkap, servies, een koelkast en een een kleine vriezer

Het bovenstaand document is een standaard op basis waarvan een hotel bij de ene of de andere categorie wordt ingedeeld.

De definitie van apartamenty in dit document is derhalve geen bindende algemene definitie. Het is niet zo dat appartementen met een oppervlakte van minder dan 40 vierkante meter geen apartamenty zijn.

Geen permanente registratie mogelijk in apartamenty

Naar begin artikel
Ondanks het ontbreken van een duidelijke definitie van het begrip apartamenty kunnen we stellen dat deze officieel bestemd zijn voor tijdelijke bewoning, niet voor permanente bewoning.

Omdat ze officieel niet voor permamente bewoning bestemd zijn is het niet mogelijk een permanente registratie te maken op het adres van apartamenty. Dit is echter vooral voor Russen van belang. Russen willen een permanente registratie op het adres van hun woning maken en dat is in apartamenty niet mogelijk.

In apartamenty kan alleen tijdelijk verblijf (временное пребывание) geregistreerd worden. De maximale termijn van een tijdelijke registratie is overigens 5 jaar, dus zo tijdelijk is deze nou ook weer niet. Toch vinden veel Russen deze beperkte registratietermijn bezwaarlijk. Maar deze tijdelijke registratie biedt een Rus dezelfde rechten als een permanente registratie, namelijk:

• Gratis medische zorg in overheidsziekenhuizen
• Recht op plaatsing kinderen in kleuter- en basisscholen
• Recht om een Belastingidentificatienummer te verkrijgen (INN)
• Recht om pensioen te ontvangen

Het enige echte nadeel van een tijdelijke registratie is dus dat deze elke 5 jaar hernieuwd moet worden.

Een buitenlander die zonder tijdelijke of permanente verblijfsvergunning in Rusland verblijft kan echter sowieso geen permanente registratie in Rusland krijgen, dus voor hem/haar is dit niet direct interessant. Maar het feit dat dit voor Russen, al dan niet terecht, vaak wel een belangrijke overweging maakt apartamenty minder liquide.

Vermogenbelasting voor appartamenty en kvartiry

Naar begin artikel
Eigenaars van kvartiry betalen een lager tarief vermogensbelasting dan eigenaren van appartement. Bovendien verschillen de tarieven per regio. Hieronder de tarieven die gelden in Moskou en in Sint-Petersburg voor de vermogensbelasting van 2018, die betaalt moet worden voor 1 december 2019. Bron.

Bij deze tarieven dient u ook rekening te houden met feit dat bij kvartiry 20 vierkante is vrijgesteld van onroerende zaakbelasting. Voor apartamenty is er niet een dergelijke vrijstelling.

Tarieven onroerende zaakbelasting in Moskou

Tarieven onroerende zaakbelasting in Sint-Petersburg

Hoe kun je controleren of apartmenty tot de ene of de andere categorie behoren?

Bij het kopen van apartamenty in aanbouw kunt u niet zeker weten hoe u apartamenty door de Russische Belastingdienst gekwalificeerd zullen worden. Dit is dan ook een thema dat kopers van apartamenty wakker kan houden in de fase voor de oplevering.

In Moskou houdt de gemeente een register bij met die volgens het hoogste tarief worden belast. Dat kan hier bekeken worden, op de site van de gemeente van Moskou. Daarnaast heeft de gemeenteraad van Moskou een document aangenomen waarin is besloten om een achttal panden die eigenlijk volgens de bovengenoemde lijst onder het 2%-tarief vallen te belasten met het 0,5% tarief. Het is wel opvallend dat alle 8 de panden behoren tot het topsegment van de markt.

Ik ben niet bekend met een soortgelijk register in Sint-Petersburg.

Maar tarieven zeggen niet alles, de kadastrale waarde is lager voor apartamenty

Geen mede-eigenaar van hele gebouw

Naar begin artikel
Een eigenaar van een kvartira is op grond van artikel 36 van de Russische Woningwet mede-eigenaar van het gehele appartementencomplex, waarin de kvartira zich bevindt. Dit soort eigendom heet in het Russisch общая долевая собственность (min of meer vergelijkbaar met het Nederlandse appartementsrechts).

Zoals gezegd zijn de normen van de Woningwet niet van toepassing op apartamenty. Een dergelijk mede-eigedomsrecht van het gehele gebouw ontbreekt bij apartamenty.

Geen democratische keuze van de managing company

Naar begin artikel
Eigenaars van kvartiry hebben het recht om gezamenlijk een managing company van het appartementencomplex aan te wijzen.

Een managing company van een appartementencomplex heeft de volgende verantwoordelijkheden:

• Onderhoud van gemeenschappelijk eigendom in en rondom het gebouw
• Vaststellen van regels omtrent het gebruik van dit gemeenschappelijk eigendom
• Het leveren van zogenaamde nutsdiensten (коммунальные услуги), dit zijn:
  • Voorziening van koud & warm water
  • Voorziening van elektriciteit
  • Verzorgen van waterafvoer
  • Voorziening van gas en verwarming

In de regel wordt een managing company in een gebouw met apartamenty niet benoemd door de eigenaars van de apartamenty, maar door de ontwikkelaar.

Ook is het tarief dat eigenaars van apartamenty voor nutsdiensten betalen aanzienlijk hoger dan dat wat betaald wordt voor  kvartiry.

Het verschil bij tenuitvoerlegging van een vonnis

Naar begin artikel
In Rusland kan iemand zijn kvartira niet ontnomen worden bij de tenuitvoerlegging van een vonnis als dit de persoon zijn enige voor bewoning geschikte woonruimte is. De uitzondering op deze regel is het geval, waarin de woonruimte verhypothekeerd is. In dat geval kan de woonruimte wel ontnomen worden.

Omdat apartamenty geen woonruimte zijn kunnen ze ook door de Russische rechter ontnomen worden als iemand verder geen onroerend goed in eigendom heeft.

Geen belastingteruggave bij aankoop van apartamenty

Naar begin artikel
Een fiscaal resident van Rusland kan onder bepaalde omstandigheden belastingteruggave krijgen bij aankoop van een kvartira. 

Ik heb eerder hier in mijn blog post over fiscale regels bij verkoop van Russisch vastgoed uitgelegd wie een fiscaal resident van Rusland is.  

De maximale belastingteruggave die je kunt krijgen bedraagt 13% van 2 miljoen roebel, dus 260 000 roebel (ongeveer 3500 euro volgens de huidige koers). 

Een dergelijke belastingteruggave is niet mogelijk bij aankoop van apartamenty.

Waarom zijn apartamenty goedkoper dan kvartiry?

Naar begin artikel
Het kan bevreemdend overkomen dat apartamenty een stuk goedkoper zijn dan kvartiry op dezelfde plek. Hoe is dat te verklaren als de grond waarop ze gebouwd zijn dezelfde prijs heeft?

Worden apartamenty gebouwd met kwalitatief minder materiaal dan kvartiry? Dit kan ook niet de reden. Appartementen zijn er in alle soorten en maten (en prijsklassen). Sommige zijn zonder meer van hogere kwaltiteit dan veel kvartiry.

Het komt bovendien veel voor dat in een en hetzelfde appartementencomplex in Moskou of Sint-Petersburg zich zowel appartementen als kvartiry bevinden die volgens exact dezelde normen en met hetzelfde materiaal gebouwd zijn.

Hoe valt dan toch het verschil in prijs te verklaren? Hoewel sommige ontwikkelaars dit ontkennen lijkt het er toch op dat de belangrijkste reden voor het verschil in prijs te maken heeft met het feit dat het bouwen van woonruimte allerlei zijdelingse verplichtingen met zich meebrengt: het openen van scholen en peuterspeelzalen en dergelijke voorzieningen. Voor apartamenty zijn deze verplichtingen er niet.

Conclusie

Naar begin artikel
Ik houd een enigzins onbevredigd gevoel over aan het schrijven van dit stukje. In plaats van aan te geven wat appartementy precies zijn heb ik aan kunnen geven wat ze niet zijn: namelijk woonruimte. Dit onbevredigde gevoel is echter meer te wijten aan de Russische wetgever dan aan mijn gebrekkige onderzoek. De Russische wetgever heeft nagelaten een duidelijk definitie van apartamenty in de wetgeving op te nemen.

Het is belangrijk te onthouden dat er geen duidelijke regels zijn die aangeven wat apartamenty precies zijn. Het is niet 1 duidelijke categorie, het is een restcategorie, waarop verschillende regels van toepassing kunnen zijn. Dit kan betekenen dat ze onder een onvoordelig tarief voor de onroerende zaakbelasting vallen.

Omdat het geen woonruimte is heeft de eigenaar van apartamenty iets minder rechten en betaalt hij hoogstwaarschijnlijk meer voor nutsdiensten. Daar staat echter tegenover dat hij voor dezelfde vierkante meter 15-20% minder betaalt.

In de regio’s komen apartamenty vooralsnog nauwelijks voor.

Dit stuk is van informatieve waarde en pretendeert niet volledig te zijn. Neem contact ons op als u nog verdere vragen heeft of laat hieronder uw commentaar achter.