Russland, das größte Land der Erde mit riesigen verfügbaren Landmassen, weckt die Vorstellungskraft vieler Menschen. Während in vielen Teilen der Welt die Überbevölkerung ein großes Problem darstellt und infolgedessen die Grundstückspreise in die Höhe schießen, gibt es in Russland sicherlich keinen Mangel an Land (wir sprechen hier nicht von Grundstücken in den großen Städten) und die Preise sind aus westlicher Sicht sehr vernünftig. Aber kann ein Ausländer in Russland frei Land kaufen und verkaufen? Das ist die Frage, die wir in diesem Blogbeitrag beantworten werden.
Um die Frage kurz und ohne Raum für Nuancen zu beantworten: Ja, ein ausländischer Staatsbürger hat das Recht, Eigentum an Grundstücken in der Russischen Föderation zu erwerben (und diese anschließend zu verkaufen), aber es gibt wichtige Einschränkungen, die wir in diesem Blogbeitrag besprechen werden.
In diesem Artikel werden wir auch über Grundstücke auf der Halbinsel Krim sprechen, da vor kurzem wichtige Einschränkungen in Bezug auf dieses Land eingeführt wurden. Wir geben kein Werturteil über die umstrittene Angelegenheit Krim ab, sondern bleiben bei dem, was unser Job ist: unsere Kunden über das russische Recht zu informieren.
Auf dieser Seite
- Die wichtigsten Einschränkungen für ausländischen Grundbesitz in Russland
- Beschränkungen, die sowohl für Russen als auch für Ausländer gelten
- Beschränkungen, die speziell für ausländische Bürger in Russland gelten
- Arten für ausländische Staatsbürger, die Verbote zu umgehen
Die wichtigsten Beschränkungen für ausländischen Grundbesitz in Russland
Beginnen wir mit der Tatsache, dass nach der Gesetzgebung der Russischen Föderation ein ausländischer Bürger folgende Grundstücke nicht besitzen darf:
– Grundstücke in Grenzgebieten
– Grundstücke innerhalb der Grenzen eines Seehafens
– Landwirtschaftliche Grundstücke
– Grundstücke auf der Krim
Im Folgenden werden wir auf jede dieser Kategorien etwas ausführlicher eingehen.
Beschränkungen, die sowohl für Russen als auch für Ausländer gelten
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Obwohl der Schwerpunkt dieses Blogbeitrags auf Beschränkungen liegt, die für Ausländer gelten, möchten wir darauf hinweisen, dass viele Beschränkungen für Ausländer und russische Staatsbürger gleichermaßen gelten.
Es gibt Einschränkungen, die für alle gelten, sowohl für russische als auch für ausländische Bürger. So sieht das Bodengesetzbuch der Russischen Föderation zwei Hauptblöcke von Beschränkungen für den Umsatz von Grundstücken vor: Grundstücke, die kein Privateigentum sein dürfen, und Grundstücke, die nur unter außergewöhnlichen Umständen Privateigentum sein können.
Grundstücke, die in Russland von niemandem in Privatbesitz gehalten werden dürfen
Dem Umsatz abgezogene Grundstücke dürfen nicht im Besitz einer Privatperson sein und es dürfen keine Geschäfte mit solchen Grundstücken getätigt werden. Eine vollständige Liste dieser Grundstücke ist im Artikel 27 des Bodengesetzbuchs enthalten.
Diese sind:
– Staatliche Naturschutzgebiete und Nationalparks, soweit in diesem Gesetzbuch und im Bundesgesetz vom 14. März 1995 N 33-FZ „Über besonders geschützte Naturgebiete“ nichts anderes bestimmt ist;
– Gebäuden und Bauten, in denen die Streitkräfte der Russischen Föderation, andere Truppen, militärische Formationen und Einrichtungen für ständige Aktivitäten untergebracht sind (außer in den durch Bundesgesetze festgelegten Fällen);
– Gebäuden, in denen Militärgerichte untergebracht sind;
– Einrichtungen von Organisationen des föderalen Sicherheitsdienstes (FSB)
– Einrichtungen der staatlichen Sicherheitsorganisationen
– Kernkraftwerke, Einrichtungen für Lagerung von Kernmaterial und radioaktiven Stoffen;
– Objekte, für deren Tätigkeit geschlossene administrativ-territoriale Formationen geschaffen wurden;
– Einrichtungen von Institutionen und Organen des Föderalen Strafvollzugsdienstes;
– militärische und zivile Beerdigungen
-Ingenieurbauwerke, Kommunikationslinien und Kommunikationen, die zum Schutz und zur Sicherung der Staatsgrenze der Russischen Föderation errichtet wurden.
Grundstücke, welche auf den Umsatz beschränkt sind
Grundstücke mit beschränktem Umsatz können nicht in Privatbesitz sein, außer in Fällen, die in Bundesgesetzen vorgesehen sind. Dies ist insbesondere Artikel 16 des Bundesgesetzes Nr. 189-FZ vom 29.12.2004 „Über den Erlass des Wohnungsbaugesetzbuches der Russischen Föderation“. Ein Grundstück wird unentgeltlich in das gemeinsam geteilte Eigentum der Eigentümer der Räumlichkeiten im Mehrfamilienhaus übertragen, wenn:
– das Haus und andere darin befindliche Immobilienobjekte sich auf diesem Grundstück befinden;
– das Grundstück vor dem Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzbuches der Russischen Föderation gebildet wurde;
– die staatliche Katasterregistrierung in Bezug auf dieses Grundstück durchgeführt wurde
Die vollständige Liste der umsatzbeschränkten Grundstücke ist im Artikel 27 des Bodengesetzbuches der Russischen Föderation enthalten; es handelt sich um staatliches oder kommunales Eigentum, welches:
– Grundstücke innerhalb der Grenzen besonders geschützter Naturgebiete, die nicht im Absatz 4 dieses Artikels aufgeführt sind, sofern dieses Gesetzbuch und die Gesetzgebung der Russischen Föderation über besonders geschützte Naturgebiete nichts anderes vorsehen; Grundstücke des Waldfonds;
– Waldland
– Grundstücke, auf denen sich Gewässer in staatlichem oder kommunalem Eigentum befinden;
– Grundstücke, auf denen sich besonders wertvolle Objekte des kulturellen Erbes der Völker der Russischen Föderation, Objekte, die in der Liste des Weltkulturerbes aufgeführt sind, historische und kulturelle Reserven, archäologische Stätten und Museumreserven befinden;
– vorgesehen für Verteidigung und Sicherheit, Verteidigungsindustrie, Zollbedürfnisse und nicht innerhalb des Geltungsbereichs des Verbots in Bezug auf Grundstücke, die nicht in Privateigentum gehalten werden dürfen, was innerhalb der Grenzen geschlossener administrativ-territorialer Formationen liegt, aber nicht innerhalb des Geltungsbereichs des Verbots in Bezug auf Grundstücke, die nicht in Privateigentum gehalten werden dürfen, fallen
– die für den Bau, den Wiederaufbau und (oder) den Betrieb (im Folgenden auch – Standort) von Einrichtungen des Seeverkehrs, der Binnenschifffahrt, des Luftverkehrs, von Einrichtungen zur Unterstützung des Luftverkehrs und der Luftnavigation, von Infrastruktureinrichtungen des öffentlichen Schienenverkehrs sowie von Autobahnen von föderaler, regionaler, interkommunaler oder lokaler Bedeutung bestimmt sind;
– Besetzt durch Weltraum-Infrastruktureinrichtungen;
– die sich unter den Objekten von Wasserbauwerken befinden;
– die für die Herstellung von giftigen Stoffen und Drogen vorgesehen sind;
– Verseucht mit gefährlichen Abfällen, radioaktiven Substanzen, biogener Verschmutzung und anderen degradierten Flächen;
– die sich innerhalb der Grenzen von Flächen befinden, die für staatliche oder kommunale Bedürfnisse reserviert sind;
– in der ersten und zweiten Zone der sanitären Schutzzonen von Quellen der Trink- und Hauswasserversorgung.
Beschränkungen, die speziell für ausländische Bürger in Russland gelten
Wie bereits oben erwähnt, gibt es vier Hauptkategorien, die Ausländer in Russland nicht besitzen dürfen. Wir werden diese im Detail besprechen.
Grundstücke in Grenzgebieten
Für diese Art von Grundstücken gibt es keine Ausnahmen von dem Verbot des ausländischen Eigentums. Daher ist es wichtig zu wissen, welche Grundstücke in diese Kategorie fallen.
Die Liste der Grenzgebiete ist im Erlass des Präsidenten der RF vom 09.01.2011 N 26 (aktualisiert am 20.03.2020) „Über die Verabschiedung der Liste der Grenzgebiete, in denen ausländische Staatsbürger, Staatenlose und ausländische juristische Personen kein Eigentumsrecht an Grundstücken besitzen dürfen“ festgelegt. Das russische Dokument finden Sie hier. In Russland gibt es 380 verschiedene Grenzgebiete.
Innerhalb der Stadt Sankt Petersburg gibt es ein solches Grenzgebiet: die Stadt Kronstadt (eine Stadt innerhalb der Stadt).
Innerhalb der Leningradskaja Oblast (das Gebiet, das die Stadt St. Petersburg umgibt) sind die folgenden Gebiete Grenzterritorien:
– Kommunale Formation „Bezirk Wyborg“ (in dem die berühmte ehemalige finnische Stadt Vyborg liegt) und hat eine Grenze zu Finnland.
– der Gemeindebezirk Kingisepp, Gebiet Leningrad, der ein direkter Nachbar der estnischen Stadt Narva ist
– der Gemeindebezirk Lomonossow, Gebiet Leningrad, mit einer großen Landmasse, die an den Finnischen Golf grenzt.
– Gemeindebezirk Slantsy, Gebiet Leningrad, der ebenfalls an Estland grenzt.
– Gemeindebezirk Sosnowoborskij, Gebiet Leningrad.
Land auf der Krim
Seitdem die Krim nach Ansicht Russlands 2014 Teil Russlands wurde, ist dieses Gebiet ein juristisches Schlachtfeld. Seit 2014 dürfen EU-Bürger nach EU-Recht keine Immobilien auf der Krim erwerben.
Erst am 20. März 2020 hat Russland viele Grundstücke auf der Krim in die Kategorie „Grenzgebiet“ aufgenommen. Dies bedeutete, dass nach russischem Recht Grundstücke im Besitz von Ausländern innerhalb eines Jahres verkauft werden mussten. Diese Verfahren endeten also erst im März 2021.
Das russische Verbot ist jedoch kein allumfassendes Verbot wie das der EU. Nach russischem Recht dürfen Ausländer Immobilien in den Grenzgebieten der Krim besitzen, nur das darunter liegende Land dürfen sie nicht besitzen. Dies führte zu dem Kommentar russischer Regierungsbeamten, dass Ausländer, die ein Haus auf der Krim besitzen, das Grundstück unter dem Haus mieten können. Wenn der Boden der Gemeinde gehört, haben sie ein vorrangiges Recht, dieses Land zu mieten.
Grundstücke innerhalb der Grenzen eines Seehafens
Die Grundstücke innerhalb der Grenzen eines Seehafens sind im Bundesgesetz vom 08.11.2007 N 261-FZ (Ausgabe vom 11.06.2021) „Über Seehäfen in der Russischen Föderation und Änderungen einiger Gesetze der Russischen Föderation“ festgelegt.
Innerhalb der Stadt Sankt Petersburg gibt es 2 Seehäfen:
- Der Große Hafen von St. Petersburg;
- Passagierhafen von St. Petersburg
In der Leningradskaja Oblast gibt es die folgenden Seehäfen:
- – Wyborg
- – Wyssotsk
- – Primorsk
- – Ust-Luga
Ackerland in Russland
Russland besteht aus 1638,1 Millionen Hektar Land (4047 Millionen Acker). Davon sind rund 222 Millionen Hektar Ackerland. Das bedeutet, dass etwa 13,5 % des gesamten russischen Bodens Ackerland ist. Dies bedeutet eine erhebliche Einschränkung der Möglichkeiten von Ausländern, das von ihnen gewünschte Grundstück zu erwerben.
Die Liste der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke wird von jedem Subjekt der Russischen Föderation unabhängig festgelegt. Die rechtliche Regelung dieser Grundstücke ist im Bundesgesetz Nr. 101-FZ vom 24.07.2002 „Über den Umsatz von Grundstücken mit landwirtschaftlicher Bestimmung“ enthalten.
Arten für ausländische Bürger zur Umgehung der Beschränkungen für ausländischen Grundbesitz in Russland
Einer muss bedenken, dass ein Verbot, Land zu besitzen, kein Verbot ist, in diesen Gebieten jegliche Immobilie zu besitzen. Mit diesen Informationen im Hinterkopf kann ein Ausländer in Russland das Land, das er nicht besitzen darf, auf folgende Weise nutzen.
Miete
Dies ist zwar offensichtlich, muss aber dennoch erwähnt werden. Ausländer dürfen landwirtschaftliche Grundstücke, Grundstücke in Seehäfen und Grundstücke im Grenzgebiet mieten. Wenn Sie ein Grundstück in einem dieser Gebiete ins Auge gefasst haben, könnte die Anmietung eine Alternative für Sie sein.
Gründung eines Unternehmens mit einem russischen Partner und Kauf von landwirtschaftlichen Flächen mit dem Unternehmen
Gemäß Artikel 3 des Gesetzes „Über den Umsatz von landwirtschaftlichen Flächen“ dürfen russische Unternehmen, deren Anteile zu mehr als 50 % im Besitz von Ausländern oder ausländischen juristischen Personen sind, landwirtschaftliche Flächen in Russland nur pachten. Russische Unternehmen, die zu weniger als 50 % im Besitz von Ausländern oder ausländischen Unternehmen sind, können also landwirtschaftliche Flächen in Russland erwerben.
Verstecken Sie sich hinter dem Unternehmensschleier
Das oben erwähnte Verbot des Artikels 3 gilt nur für landwirtschaftliche Flächen und nur für direkte Anteilseigner einer russischen Organisation. Zumindest theoretisch können multinationale Unternehmen also problemlos eine russische Tochtergesellschaft gründen und diese wiederum eine eigene Tochtergesellschaft gründen lassen, die dann Eigentümerin des landwirtschaftlichen Grundstücks ist. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ist diese Struktur gesetzlich, aber viele Wissenschaftler verurteilen sie, weil sie im Grunde denjenigen, die mehr Geld haben, erlaubt, die Verpflichtung zu umgehen.
Die russische Staatsbürgerschaft annehmen
Das ist natürlich keine Entscheidung, die man leichtfertig trifft. Aber aus unserer Praxis wissen wir tatsächlich, dass viele Ausländer bereits die Vor- und Nachteile einer bestimmten Staatsangehörigkeit abwägen.
Das ist natürlich eine Selbstverständlichkeit. Aber um die Beschränkungen zu umgehen, die für Ausländer gelten, die in Russland Land erwerben wollen, kann man russischer Staatsbürger werden.
Die Möglichkeit, ein Grundstück ohne Einschränkungen zu erwerben, wird wahrscheinlich nicht der einzige ausschlaggebende Faktor bei dieser wichtigen Entscheidung sein, aber sie kann sehr wohl einer der Faktoren sein, die eine Person bei ihrer Entscheidung in Betracht zieht.
Änderung der landwirtschaftlichen Bestimmung eines Grundstücks
In den meisten Fällen ist es nicht möglich, die Bezeichnung eines Grundstücks zu ändern. Nur in Fällen, in denen der Flächennutzungsplan die Möglichkeit vorsieht, die Bezeichnung eines Grundstücks zu ändern, können Sie dies tun. Aber selbst in diesen Fällen ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Dinge nicht so laufen, wie Sie es sich wünschen.
Schlussfolgerung
Der Kauf von Grundstücken als Ausländer in Russland ist möglich, aber es gibt viele Einschränkungen und Nuancen, viele (aber nicht alle) haben wir in diesem Blogbeitrag besprochen. Van Rhijn und Partner kann Ihnen rechtliche Hilfe beim Mieten oder Kaufen eines Grundstücks in Russland anbieten. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf oder hinterlassen Sie eine Nachricht unten.