Le marché locatif russe a fortement évolué ces dernières années.
En 2024, les loyers à Moscou ont augmenté jusqu’à 50 % dans certains segments, en particulier pour les petits appartements d’une pièce proches des stations de métro.
Cette flambée est due à l’inflation, aux taux d’intérêt hypothécaires élevés et à l’afflux d’acheteurs potentiels qui, confrontés à des conditions de crédit défavorables, se sont tournés vers la location.

En 2025, la demande pour les logements locatifs, notamment dans le segment économique, reste forte, bien que les experts anticipent un retour à une dynamique de marché plus saisonnière.

Dans cet article, je vous propose un aperçu du marché locatif en Russie, du cadre juridique applicable et des risques à éviter.

Sommaire

1. Types de logements et formes de location
2. Où trouver un logement à louer en Russie ?
3. Pourquoi les contrats de location en Russie sont presque toujours à durée déterminée
4. Prolongation d’un contrat de location temporaire
5. Attention : renouvellement automatique
6. Prix des loyers en Russie
7. Pas de plafonds de loyers pour la location privée
8. Durée du contrat de location
9. Résiliation du contrat de location
10. Résiliation par le locataire
11. Résiliation par le propriétaire
12. Location d’Апартаменты (locaux non résidentiels)
13. Conclusion

1. Types de logements et formes de location

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En Russie, on distingue plusieurs types de logements :

• Appartements (квартира) – des appartements classiques comme on les connaît dans les villes.
• Chambres (комната) – une chambre individuelle dans un appartement partagé, avec cuisine et sanitaires communs.
• Maisons individuelles (дом) – des maisons indépendantes, principalement situées en périphérie urbaine ou dans des villes plus petites.

Un phénomène relativement nouveau et en pleine expansion est celui des Апартаменты (appartements sans statut résidentiel officiel).
J’ai déjà traité en détail des particularités juridiques des Апартаменты dans un précédent article de blog.
En résumé : bien que leur nom évoque des appartements classiques, les Апартаменты sont considérés juridiquement comme des locaux commerciaux, et non comme des logements résidentiels.

Ces espaces sont souvent issus de la transformation d’anciens bureaux ou bâtiments industriels en unités d’habitation modernes. Leur popularité s’explique notamment par :

• des loyers plus bas (15 à 25 % moins chers que ceux des appartements classiques),
• une plus grande flexibilité d’aménagement,
• et une localisation centrale.

Toutefois, ils présentent aussi des inconvénients majeurs :

• Pas de possibilité d’enregistrement permanent (seulement un enregistrement temporaire dans certains cas exceptionnels),
• Charges et taxes plus élevées, souvent jusqu’à 2 % de la valeur cadastrale,
• Absence d’infrastructure sociale obligatoire (écoles, cliniques, etc.),
• Moins de protection juridique pour les locataires,
• Normes de construction résidentielle non garanties (comme l’isolation phonique ou l’éclairage naturel).

Malgré ces désavantages, les Апартаменты attirent de nombreux jeunes urbains qui recherchent de la flexibilité et une situation centrale — souvent dans des complexes multifonctionnels comprenant commerces, restaurants et parfois même piscines.

Conseil pratique :
Que vous choisissiez un appartement classique ou un Апартамент, exigez toujours un contrat de location écrit et vérifiez que le propriétaire est légalement habilité à louer le bien.

2. Où trouver un logement à louer en Russie ?

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Le marché locatif russe dispose de plusieurs grandes plateformes, mais le choix de la meilleure dépend fortement de l’endroit où vous recherchez.

• Cian.ru :
  Cette plateforme est particulièrement adaptée pour la recherche de logements à louer dans les grandes villes comme Moscou et Saint-Pétersbourg.
  Elle offre des filtres détaillés, des annonces actualisées et une large gamme d’appartements et de chambres.
  Le site est uniquement en russe, mais l’interface est relativement claire pour ceux qui sont familiers avec ce type de navigation.
• Avito.ru :
  Bien qu’Avito soit également utilisé dans les grandes villes, il est surtout utile pour trouver des logements à louer dans les petites villes et les zones rurales.
  La plateforme propose un éventail encore plus large d’annonces, notamment beaucoup d’offres de particuliers.
  Attention : le risque d’annonces frauduleuses y est plus élevé, il est donc conseillé d’être vigilant.

Pour la location d’Апартаменты, il existe des canaux spécifiques :

• Apparthôtels :
  De nombreux apparthôtels permettent de conclure directement des contrats de location de longue durée via leurs sites internet ou par téléphone.
  Cela est surtout courant dans les grandes villes.
  Les modalités contractuelles y sont parfois plus flexibles que chez les particuliers, mais la protection juridique peut varier.
• Groupes Telegram :
  Il existe des groupes spécialisés sur Telegram proposant des Апартаменты à la location, pour des durées courtes ou longues.
  Ces groupes sont populaires auprès des jeunes locataires, des étudiants et des nomades numériques.
  Les unités proposées sont souvent modernes et situées dans des complexes multifonctionnels dotés de commodités sur place.

3. Pourquoi les contrats de location en Russie sont presque toujours à durée déterminée

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En Russie, les contrats de location sont dans la pratique presque toujours conclus pour une durée déterminée, généralement inférieure à 12 mois.
Cela est principalement lié aux obligations légales en matière d’enregistrement cadastral.

Selon l’article 609, paragraphe 2 du Code civil de la Fédération de Russie (ГК РФ), tout contrat de location portant sur un bien immobilier — y compris un logement — pour une durée d’un an ou plus, doit obligatoirement être enregistré au cadastre (ЕГРН).

Dans le cas des logements résidentiels, il faut également tenir compte du fait que, en vertu de l’article 674, paragraphe 2 du Code civil et de l’article 51, paragraphe 2 de la loi sur l’enregistrement immobilier,
un tel contrat constitue une charge (обременение) sur le droit de propriété du bien, laquelle doit elle aussi être enregistrée.

Pour de nombreux propriétaires privés, cet enregistrement est :

• administrativement lourd,
• chronophage,
• et peu attrayant, notamment s’ils souhaitent ne pas déclarer officiellement les revenus locatifs.

C’est pourquoi la majorité des propriétaires choisissent de conclure des contrats d’une durée maximale de 11 mois, évitant ainsi l’obligation d’enregistrement.
En pratique, les locataires restent souvent plusieurs années dans le même logement, en renouvelant à chaque fois un nouveau contrat de courte durée.

À noter pour les étrangers :
Même si vous prévoyez de rester longtemps en Russie, il est très probable que l’on vous propose un contrat temporaire sans enregistrement cadastral.

4. Prolongation d’un contrat de location temporaire

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En Russie, les contrats de location sont souvent conclus pour une durée maximale de 11 mois, afin d’éviter l’enregistrement cadastral (voir ci-dessus).
Cependant, de nombreux locataires restent dans le même logement bien au-delà de cette période.
Cela soulève la question suivante : comment fonctionne la prolongation d’un contrat temporaire, et quelles en sont les conséquences ?

Pratique juridique :

De nombreux propriétaires choisissent de rédiger un nouveau contrat temporaire chaque fois que le précédent arrive à échéance, avec une durée inférieure à 12 mois.
Dans la pratique, cela est présenté comme une prolongation, mais juridiquement, il s’agit d’un nouveau contrat.
De cette manière, l’obligation d’enregistrement est contournée.

Bien que cela offre de la flexibilité aux deux parties, cela limite également la protection juridique du locataire — en particulier lorsque les accords ne sont pas clairement définis par écrit.

5. Attention : renouvellement automatique

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Selon la législation russe (article 683, paragraphe 2 du Code civil), il est prévu que :

« Au plus tard trois mois avant l’expiration du contrat de location, le bailleur doit proposer au locataire de renouveler le contrat aux mêmes conditions ou à d’autres, ou l’informer de son intention de ne pas prolonger le contrat parce qu’il ne souhaite pas louer le logement pendant au moins un an.
Si le bailleur ne remplit pas cette obligation, et que le locataire ne refuse pas la prolongation, le contrat est considéré comme prolongé aux mêmes conditions et pour la même durée. »

Cela signifie :
En l’absence de notification formelle ou de proposition de renouvellement de la part du propriétaire, le contrat est automatiquement prolongé.
Cela peut entraîner des conséquences juridiques inattendues pour les deux parties.

6. Prix des loyers en Russie

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En Russie, le montant du loyer est généralement fixé par accord mutuel entre le locataire et le propriétaire.
Selon l’article 682 du Code civil russe, il est précisé que :

« Le montant du loyer pour un logement est déterminé par accord entre les parties dans le contrat de location.
Si la loi prévoit un plafond pour le loyer, le montant convenu ne doit pas dépasser cette limite. »

Cela signifie :

• Dans la plupart des cas, le loyer est librement négocié entre les parties.
• Le propriétaire ne peut pas modifier unilatéralement le montant du loyer, sauf disposition contraire prévue par la loi ou par le contrat.
• Le locataire doit payer le loyer aux dates convenues dans le contrat.
  Si aucune échéance n’est précisée, le paiement doit être effectué mensuellement, conformément aux dispositions du Code du logement russe.

7. Pas de plafonds de loyers pour la location privée

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La Russie n’applique pas de plafonds nationaux pour les loyers sur le marché privé ordinaire (location commerciale de logements).
Un plafond de loyer n’existe que pour le logement social (жилищный фонд социального использования) — c’est-à-dire pour les logements loués à des catégories vulnérables de la population.
Dans ces cas, chaque région fixe elle-même la limite applicable (article 156.1 du Code du logement).

Qu’est-ce que cela signifie pour la location privée ?

• Aucune limitation – le locataire et le propriétaire peuvent convenir librement du prix du loyer.
• Seuls les logements sociaux sont soumis aux plafonds régionaux.
• L’article 682 protège toutefois le locataire contre les augmentations unilatérales de loyer :
  toute augmentation doit être préalablement prévue par la loi ou stipulée dans le contrat.

8. Durée du contrat de location

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Un contrat de location de logement en Russie peut être conclu pour une durée maximale de cinq ans (article 683, paragraphe 1 du Code civil russe).
Si aucune durée n’est spécifiée dans le contrat, il est automatiquement considéré comme conclu pour cinq ans.

Si le contrat est conclu pour une durée inférieure à un an, certaines restrictions s’appliquent au locataire :

• Le locataire ne peut pas faire emménager d’autres personnes en tant que résidents permanents ou temporaires.
• La sous-location (поднаем) n’est pas autorisée.
• Le locataire n’a pas de droit préférentiel pour renouveler le contrat à son expiration.
• En cas de décès ou de déménagement du locataire, le contrat prend automatiquement fin.

Attention :
Ces restrictions peuvent être levées si le contrat stipule explicitement d’autres conditions,
par exemple en autorisant la sous-location.

Si un contrat est conclu pour une durée d’un an ou plus, il en résulte juridiquement une charge (обременение) sur le droit de propriété du logement.
Cette charge doit être obligatoirement enregistrée auprès de Rosreestr (le cadastre russe).
L’enregistrement doit être effectué au plus tard un mois après la signature du contrat
(article 674, paragraphe 2 du Code civil russe, articles 3 et 51 de la loi n° 218-ФЗ du 13.07.2015, et décret gouvernemental n° 457 du 01.06.2009).

9. Résiliation du contrat de location

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Selon la loi russe (article 687 du Code civil), un contrat de location de logement peut être résilié à l’initiative du locataire ou du propriétaire.
Cependant, les règles ne sont pas identiques pour les deux parties :
le locataire dispose de beaucoup plus de souplesse pour résilier le contrat, tandis que le propriétaire ne peut le faire qu’en passant par le tribunal, et seulement dans des cas strictement définis.

10. Résiliation par le locataire

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Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sans recours judiciaire, à condition de :

• prévenir le propriétaire par écrit au moins trois mois à l’avance ;
• obtenir l’accord de tous les résidents majeurs inscrits avec lui dans le logement.

Si tous les résidents ne quittent pas le logement, le contrat reste valable pour ceux qui restent.
Seules les personnes qui partent perdent leur droit d’occupation.

11. Résiliation par le propriétaire

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Pour le propriétaire, la résiliation est plus complexe :

• Il ne peut résilier qu’en saisissant le tribunal.
• Et seulement dans certains cas, notamment :
  • Non-paiement répété du loyer (par exemple, six mois sans paiement, ou deux retards dans le cas d’une location de courte durée).
  • Dégradation ou destruction du logement par le locataire ou par des personnes dont il est responsable (sous-locataires, invités, etc.).
  • Violations graves des règles de vie collective, comme des nuisances sonores répétées, une utilisation non conforme du logement (entrepôt, atelier, etc.) ou des comportements dangereux.
  • Insalubrité du logement, constatée par une commission officielle.
  • Modifications non autorisées du logement, qui ne sont pas corrigées malgré une mise en demeure (voir aussi l’article 29 du Code du logement).

Même si le propriétaire obtient gain de cause devant le tribunal, le locataire bénéficie généralement d’un délai pouvant aller jusqu’à un an pour corriger les infractions constatées.
Si les problèmes ne sont pas corrigés dans ce délai, le tribunal peut prononcer la résiliation définitive du contrat.
Sur demande du locataire, l’exécution de l’expulsion peut également être reportée d’un an maximum.

12. Location d’Апартаменты (locaux non résidentiels)

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Dans la législation russe, les Апартаменты ne sont pas considérés comme des logements résidentiels, mais comme des locaux commerciaux (нежилое помещение).
Par conséquent, leur location est régie par un contrat de location de locaux non résidentiels (договор аренды нежилого помещения), et non par un contrat de location de logement résidentiel (договор найма жилого помещения).

La différence avec un contrat de location de logement est fondamentale :

À noter :
Lorsque vous louez un Апартамент, vous ne signez pas un véritable contrat de location résidentielle.
Cela signifie moins de protection légale et **des conditions plus strictes fixées par contrat.

13. Conclusion

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Le marché locatif russe offre de nombreuses opportunités, mais il est également marqué par une certaine complexité juridique.
Contrats à durée déterminée, obligations d’enregistrement, renouvellements automatiques et différences dans les procédures de résiliation exigent une bonne compréhension du droit locatif russe.

Tant les locataires que les propriétaires ont tout intérêt à sécuriser leur situation avec un contrat de location clair et solide —
d’autant plus lorsqu’il s’agit de louer ou de proposer à la location des Апартаменты, soumis à un régime juridique différent.

Van Rhijn & Partners accompagne ses clients pour :

• la rédaction et la vérification juridique de contrats de location,
• l’assistance dans les démarches d’enregistrement auprès de Rosreestr,
• le conseil en matière de renouvellement, de résiliation et de règlement des litiges.

Nous veillons à ce que vos droits en Russie soient pleinement protégés — depuis la signature du contrat jusqu’à la fin du bail.

N’hésitez pas à nous contacter pour un entretien sans engagement – nous veillons à ce que votre contrat de location russe soit aussi solide que les fondations du bâtiment lui-même.