Dal 2022, la vendita di immobili in Russia da parte di persone fisiche o giuridiche provenienti da Paesi definiti “ostili” — tra cui Italia, Belgio, Germania e tutti gli altri Stati membri dell’UE — è soggetta a restrizioni. Per lungo tempo queste limitazioni hanno rappresentato un ostacolo legale. Attualmente, in molti casi la vendita è di nuovo possibile, a condizione che vengano rispettati requisiti specifici, come il pagamento tramite un conto vincolato di tipo C.
In questo articolo spiego come funziona il procedimento e cosa puoi fare per tutelare i tuoi interessi.
In questa pagina
- Cosa si intende per “Paesi ostili”?
- I cittadini di Paesi ostili possono ancora vendere immobili in Russia?
- Cos’è un conto di tipo C?
- Pagamenti consentiti da un conto C
- Fondi bloccati in rubli
- E se hai un permesso di soggiorno permanente in Russia?
- E se i fondi sono già su un conto C?
- E se provieni da un Paese “amico”?
- E se hai la doppia cittadinanza (russa + Paese ostile)?
- Tassazione sulla vendita
- Alternative nel caso in cui la vendita non sia possibile
- Donazione
- Affitto
- Conclusione
Cosa si intende per “Paesi ostili”?
Dopo l’inizio della guerra in Ucraina, la Russia ha redatto un elenco di Paesi che hanno imposto sanzioni economiche contro di essa. I soggetti (persone fisiche e giuridiche) provenienti da questi Paesi sono giuridicamente classificati come “non residenti di Stati ostili”. Per loro si applicano normative particolari, soprattutto in materia di movimenti di capitale, diritti di proprietà e transazioni con controparti russe.
L’elenco comprende tutti gli Stati membri dell’Unione Europea, il Regno Unito, gli Stati Uniti, il Canada, il Giappone, la Corea del Sud, l’Australia e la Svizzera. Le disposizioni si applicano sia a soggetti privati che a società, fondazioni o altre entità giuridiche registrate in questi Paesi.
I cittadini di Paesi “ostili” possono ancora vendere immobili in Russia?
Sì, è possibile — ma solo a determinate condizioni. Le autorità russe permettono la vendita di immobili da parte di cittadini di Paesi ostili a condizione che il pagamento avvenga tramite un conto speciale denominato “conto di tipo C” (счёт типа «С»).
Se sei un cittadino di un Paese ostile ma hai un permesso di soggiorno permanente in Russia, la situazione è diversa. Ne parleremo più avanti.
Cos’è un conto di tipo C?
Il conto di tipo C è un conto bancario in rubli vincolato, aperto presso una banca russa. È stato creato appositamente per soggetti provenienti da Paesi ostili, con l’obiettivo di limitare l’uscita di capitali dalla Russia verso l’estero.
Pagamenti consentiti da un conto C
- Pagamento di tasse e imposte in Russia
- Acquisto di obbligazioni statali russe (ОФЗ) sul mercato primario
- Bonifici verso altri conti di tipo C o, con autorizzazione, verso conti ordinari
- Pagamento di commissioni bancarie
- Pagamento di sanzioni contrattuali (penali, interessi, indennità di ritardo) nell’ambito di operazioni regolate dal Decreto Presidenziale n. 95
- Rimborso di somme versate erroneamente
In altre parole: puoi vendere il tuo immobile senza bisogno di autorizzazioni aggiuntive, ma non hai accesso libero al ricavato.
Fondi bloccati in rubli
Ricevere il ricavato della vendita su un conto C comporta un rischio aggiuntivo: la perdita di valore del rublo. Negli ultimi anni, la valuta russa ha subito forti svalutazioni rispetto all’euro e al dollaro. Finché il denaro rimane bloccato su un conto C e non può essere liberamente utilizzato, rimane esposto al rischio di ulteriore svalutazione.
Inoltre, il sistema dei conti C non sembra destinato a scomparire a breve termine. Al contrario, le autorità russe lo utilizzano attivamente come strumento di pressione economica nei confronti dell’Occidente.
Conclusione parziale: anche se i fondi vengono in futuro sbloccati, una parte significativa del loro valore potrebbe andare persa, a causa dell’inflazione e delle fluttuazioni del cambio.
E se hai un permesso di soggiorno permanente in Russia?
I cittadini di Paesi definiti “ostili” che possiedono un permesso di soggiorno permanente in Russia (вид на жительство, ВНЖ) sono considerati residenti ai fini del controllo valutario. Pertanto, non sono automaticamente soggetti alle restrizioni applicabili ai non residenti provenienti da Paesi ostili.
In una lettera della Banca Centrale della Russia del mese di agosto 2022, si afferma quanto segue:
Le operazioni che comportano l’acquisizione di diritti di proprietà su immobili tra un residente e una persona riconosciuta come residente ai sensi della legislazione valutaria della Federazione Russa non sono soggette alle procedure previste dal Decreto Presidenziale n. 81, e possono quindi avvenire senza l’uso di un conto di tipo C.
Nella pratica, ciò ha portato a una situazione in cui le vendite di immobili da parte di stranieri con permesso di soggiorno permanente vengono normalmente registrate senza conto C — anche se non sempre.
Alcuni giuristi sottolineano che:
– questa lettera non costituisce un’interpretazione ufficiale della legge;
– anche se fosse corretta, il Decreto stabilisce comunque che per le transazioni immobiliari senza conto C serve l’autorizzazione della Commissione governativa per gli investimenti esteri.
È utile considerare la cronologia delle normative:
- Inizialmente, era richiesta l’autorizzazione della Commissione in tutti i casi;
- Successivamente, è stato stabilito che le vendite effettuate tramite conto C non necessitano di autorizzazione;
- Infine, la Banca Centrale ha dichiarato che le procedure del Decreto n. 81 non si applicano ai residenti valutari.
Poiché la Banca Centrale non si riferisce solo al conto C ma all’intero impianto procedurale del decreto, ritengo che laddove il conto C non è obbligatorio, nemmeno l’autorizzazione lo sia.
Nonostante ciò, alcuni funzionari del catasto russo (Rosreestr) rifiutano ancora di registrare certe transazioni. Tuttavia, in linea generale, gli stranieri con permesso di soggiorno permanente possono vendere i propri immobili in Russia senza particolari ostacoli.
E se i fondi sono già su un conto C?
Attenzione: quanto detto sopra si applica principalmente alle nuove operazioni. Se il ricavato della vendita è stato accreditato su un conto di tipo C prima dell’ottenimento del permesso di soggiorno permanente, esso potrebbe rimanere bloccato, salvo esplicita autorizzazione al trasferimento o allo sblocco.
La prassi in questo tipo di situazioni è ancora in fase di evoluzione, pertanto è consigliabile consultare un professionista legale prima di tentare qualsiasi utilizzo dei fondi.
E se provieni da un Paese “amico”?
Le restrizioni descritte in questo articolo si applicano esclusivamente ai cittadini di Paesi classificati come “ostili” — ovvero quei Paesi che hanno imposto sanzioni contro la Russia (compresi tutti gli Stati dell’UE, il Regno Unito, gli Stati Uniti, ecc.).
Se invece sei cittadino di un Paese non incluso in tale elenco, le restrizioni in linea di principio non si applicano.
Detto ciò, anche in assenza di sanzioni, le transazioni immobiliari in Russia da parte di stranieri restano complesse. Esistono infatti numerose altre normative, come quelle relative al controllo valutario, che devono essere rispettate da chiunque, indipendentemente dalla cittadinanza.
Il consiglio è di elaborare un piano di transazione chiaro con l’assistenza di un avvocato esperto in diritto immobiliare russo.
E se hai la cittadinanza russa e quella di un Paese ostile?
Secondo il punto 1.10 delle Note esplicative ufficiali della Banca Centrale di Russia del 18 marzo 2022, n. 2-ОР, una persona che possiede la cittadinanza russa insieme a un’altra viene considerata, ai fini dell’applicazione del Decreto n. 81, esclusivamente come residente russo.
Lo stesso principio vale per i cittadini russi che risiedono all’estero o che possiedono un permesso di soggiorno in un Paese ostile.
Tassazione sulla vendita
Le sanzioni economiche imposte dalla Russia non hanno alcun effetto diretto sulla tassazione applicabile alla vendita di un immobile.
Dal 2019, non fa più differenza, ai fini fiscali, se una persona fisica è residente o non residente fiscale in Russia, a patto che sia trascorso il periodo minimo di possesso previsto dalla legge. Una volta superato tale termine, l’imposta sulla vendita è pari a 0%. Su questo tema ho pubblicato un articolo separato nel 2019.
Prima dello scadere del periodo minimo, la distinzione tra residenti fiscali e non residenti è invece molto rilevante. È importante tenerne conto nella pianificazione della vendita.
Alternative nel caso in cui la vendita non sia possibile
Poiché per molti cittadini di Paesi “ostili” è praticamente impossibile ottenere un permesso di soggiorno permanente in Russia, può essere utile valutare soluzioni alternative. Le restrizioni attuali potrebbero teoricamente essere revocate in futuro, ma al momento non vi sono segnali concreti in tal senso.
Donazione
Dal 26 settembre 2022, le donazioni di immobili situati in Russia a favore di residenti valutari russi sono consentite senza necessità di approvazione da parte della Commissione governativa.
Le donazioni a parenti stretti sono esenti da imposte in Russia. Tuttavia, una successiva vendita dell’immobile potrebbe non essere esente.
Le donazioni a soggetti non legati da vincoli familiari sono anch’esse ammesse, ma il beneficiario sarà tenuto a pagare sia l’imposta sulla donazione, sia l’imposta sulla vendita se dovesse rivendere il bene prima del termine minimo di possesso.
Affitto
Per maggiori dettagli, ti invito a consultare il mio articolo recente sui contratti di locazione in Russia.
Se non sei residente fiscale in Russia, il reddito da locazione sarà fortemente ridotto: il 30% dei canoni percepiti sarà tassato, senza possibilità di detrazioni.
Tuttavia, se affitti l’immobile tramite una ditta individuale russa, potresti beneficiare di un’aliquota ridotta, pari al 6% del fatturato.
Attenzione: se hai sfruttato l’immobile in modo professionale per generare reddito da affitto, perderai il diritto di venderlo esentasse dopo il periodo minimo di possesso. In teoria potresti recuperare tale diritto sospendendo l’affitto per un certo periodo, ma non esiste una soglia temporale ufficiale: la valutazione dipende dalle circostanze specifiche del caso.
Conclusione
Vendere un immobile tramite un conto di tipo C è, nella maggior parte dei casi, una soluzione poco vantaggiosa. Esistono però delle eccezioni: ad esempio, se il venditore ha debiti fiscali rilevanti in Russia, questi possono essere estinti utilizzando i fondi bloccati sul conto C.
Van Rhijn Legal & Property può assisterti in tutte le tipologie di operazioni immobiliari in Russia. Inoltre, supportiamo i cittadini stranieri nell’ottenimento di un permesso di soggiorno russo, che — come illustrato in questo articolo — può rappresentare un vantaggio concreto in caso di futura vendita di un bene immobile.
