2022’den beri Rusya, sözde “dostane olmayan ülkeler”den bireyler ve şirketler tarafından gayrimenkul satışına kısıtlamalar getirdi – bu liste tüm AB ülkelerini, İngiltere’yi, ABD’yi, Kanada’yı, Japonya’yı, Güney Kore’yi, Avustralya’yı ve İsviçre’yi içerir. Uzun süre bu kısıtlamalar gerçek yasal engeller yarattı. Bugün, yabancılar tarafından Rus emlaklerinin satışı hala mümkün – ancak sadece çok özel koşullar altında. Bunların başında: ödemenin bloke edilmiş “C-hesabı” (счёт типа «С») aracılığıyla işleme alınması gerekir.
Bu makalede nasıl çalıştığını açıklayacağım – ve satış yapmak isteyen yabancı malik olarak çıkarlarınızı nasıl koruyabileceğinizi.
İçindekiler
- “Dostane Olmayan Ülkeler” Nedir?
- Yabancılar Hala Rusya’da Emlak Satabilir Mi?
- C-Hesabı Nedir?
- C-Hesabından Hangi Ödemeler İzin Verilir?
- Rublede Dondurulmuş Para
- Rus İkamet İzni Olan Yabancıysanız Ne Olur?
- Fonlar Zaten C-Hesabındaysa Ne Olur?
- “Dostane” Bir Ülkedenseni Ne Olur?
- Çifte Vatandaşlık: Rus ve Yabancı Vatandaşlığınız Varsa Ne Olur?
- Satış Sırasında Vergi Kuralları
- Satış Seçenek Olmadığında Alternatifler
- Sonuç
1. “Dostane Olmayan Ülkeler” Nedir?
Yukarı dön
Ukrayna’daki savaş başladıktan kısa süre sonra, Rusya ekonomik yaptırım uygulayan ülkelerin bir listesini yayınladı. Bu ülkelerden bireyler ve şirketler yasal olarak “dostane olmayan devletlerden mukimler” olarak kabul edilir. Rus taraflarla döviz transferleri, mülkiyet hakları ve gayrimenkul işlemlerinde özel kısıtlamalarla karşı karşıya kalırlar.
Bu statü, bu yargı bölgelerinden gerçek kişiler (bireyler) ve tüzel kişiler (şirketler, vakıflar, ortaklıklar) için eşit şekilde uygulanır.
2. Dostane Olmayan Ülkeden Yabancı Olarak Rusya’da Hala Emlak Satabilir Misiniz?
Evet – ancak bir yakalama var. Satışlara izin verilir, ancak sadece ödeme sözde C-hesabı, Rus devleti tarafından sıkı kontrol edilen özel bir bloke ruble hesabı türüne yapılırsa.
Sürekli Rus ikamet izni olan yabancıysanız, kurallar farklı olabilir – bunu daha sonra göreceğiz.
3. C-Hesabı Nedir?
C-hesabı, lisanslı bir Rus bankasında tutulan bloke ruble hesabıdır. Özellikle dostane olmayan ülkelerden yabancı bireyler veya şirketler için tasarlanmıştır. Fikir basit: Rus sermayesinin yurt dışına çıkışını kısıtlamak.
4. C-Hesabındaki Parayla Gerçekte Ne Yapabilirsiniz?
Açık olalım – C-hesabı normal banka hesabınız gibi değildir. İzin verilen işlemler:
- Rus vergilerini ve ücretlerini ödemek
- Açık artırmada Rus federal tahvilleri satın almak (OФЗ)
- Fonları diğer C-hesaplara veya özel izinle normal hesaplara transfer etmek
- Bankacılık ücretlerini karşılamak
- Rus karşı taraflara borçlu sözleşme cezalarını (faiz, gecikme ücretleri) ödemek
- Yanlış alacaklandırılan tutarları iade etmek
Bu kadar.
Başka bir deyişle: emlakınızı hükümet komitesinden izin almadan satabilirsiniz – ancak para kilitli kalır.
5. Rublede Dondurulmuş Para
Satış bir şey. Paraya erişim başka bir şey.
Bir emlak satışından elde edilen gelirleri C-hesabına alırsanız, yasal kısıtlamalardan daha fazlasıyla karşı karşıyasınız – döviz riskiyle karşı karşıyasınız.
Rus rublesi, son yıllarda euro ve dolara karşı birden fazla devalüasyon yaşadı. Ve paranız bloke C-hesabında kaldığı sürece, bu riske maruz kalıyorsunuz. Dönüştüremezsiniz. Serbestçe transfer edemezsiniz. Yurt dışında kullanamazsınız.
Daha kötüsü, C-hesap sisteminin ortadan kalkacağına dair hiçbir işaret yok. Aksine – Rus hükümeti bunu jeopolitik bir araç olarak kullanıyor. Öngörülebilir gelecekte yerinde kalmasını bekleyin.
Sonuç? Para sonunda serbest bırakılsa bile, o zamana kadar değerinin önemli bir kısmı buharlaşmış olabilir – enflasyon ve döviz kuru çöküşüne kaybedilmiş.
6. Rus İkamet İzni Olan Yabancıysanız Ne Olur?
Kurallarda gömülü büyük bir uyarı var.
Sürekli Rus ikamet izni (вид на жительство, ВНЖ) sahibi “dostane olmayan ülkeler”den yabancılar, Rus hukuku altında döviz mukimi olarak sınıflandırılır. Bu her şeyi değiştirir.
Rusya Merkez Bankası’nın resmi mektubunda (Ağustos 2022), şöyle belirtildi:
Bir mukim ile Rus döviz hukuku altında mukim olarak tanınan kişi arasında emlak hakları transferini içeren işlemler, 81 numaralı Kararname tarafından belirlenen prosedürleri uygulamadan – ve C-hesabı kullanımı olmadan gerçekleştirilebilir.
Çeviri: yasal olarak döviz mukimi olarak tanınırsanız, C-hesabı gereksinimi size hiç uygulanmaz.
Uygulamada, Rus makamları genellikle bu tür yabancıların satışlarını kaydeder – C-hesabı gerektirmeden. Ancak her zaman değil.
Bazı hukuk uzmanları şu noktaları belirtiyor:
- Merkez Bankası’nın mektubu yasal olarak bağlayıcı bir yorum değildir.
- Merkez Bankası’nın kural yorumu doğru olsa bile, 81 numaralı Kararname yabancı işlemler için Hükümet Komisyonu’ndan onay gerektirir – C-hesabı kullanılmadıkça.
Politika adımlar halinde gelişti: önce tüm satışlar onay gerektiriyordu; sonra C-hesabı üzerinden satışlara onaysız izin verildi; ve son olarak Merkez Bankası döviz mukimlerinin kararname kapsamının tamamen dışında olduğunu önerdi.
Mektup tüm kararnameye atıfta bulunduğu için – sadece C-hesabı maddesine değil – döviz mukimleri için komisyon onayının hala gerekli olacağı mantığını takip etmiyorum.
Yine de, bazı yerel kayıt ofisleri (Rusya’nın tapu kütüğü Rosreestr gibi) bu tür işlemleri kaydetmeyi reddettiği bildirildi. Ancak çoğu zaman, bu satışlar sorunsuz gerçekleşir.
7. Fonlar Zaten C-Hesabındaysa Ne Olur?
İşte yakalama.
Rus ikameti olan yabancılara tanınan tüm esneklik? Genellikle sadece yeni işlemler için geçerli – C-hesabında zaten oturan para için değil.
Satışınızdan elde edilen gelirler sürekli ikametgahı almadan önce C-hesabına transfer edildiyse, o para muhtemelen donmuş kalır. Serbest bırakmak veya taşımak için açık hükümet izni gerekir. Ve şu an itibariyle, bu fonları açmak için net veya tutarlı bir süreç yok.
Sonuç: kanun size iyilik edebilir – ancak uygulama her zaman takip etmez. Bu yasal gri alan olmaya devam ediyor ve hala gelişiyor.
8. “Dostane” Bir Ülkedenseni Ne Olur?
Şimdiye kadar tartıştığımız her şey, “dostane olmayan” ülkelerden – AB, ABD, İngiltere ve diğerleri gibi Rusya’ya yaptırım uygulayan ülkelerden insanlar ve şirketler için geçerli.
Ancak o listede olmayan bir ülkedenseni, bu kısıtlamaların çoğu size uygulanmaz.
Bununla birlikte, yabancı olarak Rusya’da gayrimenkul satmak hiçbir zaman tam olarak basit değildir. “Dostane” bir ülkeden olsanız bile, yine de engellerle karşılaşacaksınız: döviz kontrol kanunları, vergi kuralları, yerel bürokrasi. Rus bankaları ve noterler, özellikle sınır ötesi ödemeler veya stratejik emlaklar için ek kontroller uygulayabilir.
Sonuç: dostane olsun ya da olmasın, hukuki danışmanlık alın – ve net bir işlem stratejisi oluşturun.
9. Rus ve Yabancı Vatandaşlığınız Varsa Ne Olur?
Rusya Merkez Bankası tarafından 18 Mart 2022’de (No. 2-ОР) yayınlanan Resmi Açıklamanın 1.10 bölümüne göre, eğer birisi Rus vatandaşlığını başka herhangi bir uyruğun yanında tutuuyorsa, 81 numaralı Kararname amaçları için sadece Rus mukimi olarak muamele görürler – o ikinci pasaportan bağımsız olarak.
Aynı ilke, dostane olmayan bir ülkede ikamet izni sahibi Ruslar için de geçerlidir: döviz hukuku altında hala Rus mukimi olarak kabul edilirler.
Bu, yabancı mukimlere uygulanan kısıtlamalara tabi olmadıkları anlamına gelir. Gayrimenkul satışları dahil işlemleri, Rus vatandaşları için normal kurallar altına girer.
10. Satış Sırasında Vergi Kuralları
Yaptırımlar çok şey değiştirdi – ancak Rusya’nın vergi koduna dokunmadı.
2019’dan beri, vergi mukimi olmayan biri minimum mülkiyet döneminden sonra Rusya’da gayrimenkul satarsa, mukimler gibi sıfır sermaye kazançları vergisi öderler. Bu konuda 2019’da detaylı bir blog yazısı yazdım.
Ancak, o minimum elde tutma süresi dolmadan önce satarsanız, vergi statünüz aniden çok önemli hale gelir.
O noktada vergi mukimi değilseniz, önemli sermaye kazançları vergileriyle karşı karşıya kalabilirsiniz. Bu nedenle zamanlamanızı dikkatli planlayın.
11. Satış Seçenek Olmadığında Alternatifler
“Dostane olmayan ülkeler”den birçok yabancı için, Rus ikamet izni almak neredeyse imkansız. Bu nedenle satış bloke edilirse veya gerçekçi değilse, diğer yasal stratejileri düşünmek isteyebilirsiniz.
Bu kısıtlamalar sonunda kaldırılabilir mi? Belki. Ancak bunun yakın zamanda olacağına dair hiçbir belirti yok.
Yasal olarak hala izin verilenler:
11.1 Hibe Etme
26 Eylül 2022’den beri, Rus gayrimenkulünün mukimlere (döviz mukimleri anlamında, vergi mukimleri değil) hibe edilmesi tamamen yasal – ve Hükümet Komisyonu onayı gerektirmez.
Yakın aile üyelerine emlak hibe etmek Rus hukuku altında vergisizdir. Ancak o aile üyesi daha sonra emlakı satarsa, sermaye kazançları vergisi hala uygulanabilir.
Aile dışı üyelere hibeler de izin verilir – ancak alıcı hibe vergisi ve minimum elde tutma süresinden önce emlakı satarlarsa sermaye kazançları vergisi de ödeyecektir.
11.2 Emlakı Kiraya Verme
Rusya’da kira sözleşmeleri hakkında yakın zamanda detaylı bir blog yazısı yayınladım – burada kontrol edin.
Rusya’nın vergi mukimi değilseniz, mülk kiraya vermek çok karlı değil: brüt kira geliri üzerinden sabit %30 oranında vergilendirileceksiniz, hiçbir kesinti olmadan.
Bir alternatif, Rus şahıs şirketi aracılığıyla faaliyet göstermektir. Bu durumda, gelir üzerinden sabit %6 vergi için nitelik kazanabilirsiniz – büyük bir fark.
Ancak dikkatli olun: emlak kira geliri için ticari olarak kullanılırsa, minimum mülkiyet süresi bittikten sonra vergisiz satma hakkını kaybedersiniz.
Bu hakkı yeniden kazanabilir misiniz? Muhtemelen – emlak bir süre kira piyasasından çıkarılırsa. Ancak “yeterince uzun” ne kadar? Bu belirsiz ve her vakanın gerçeklerine büyük ölçüde bağlı.
12. Sonuç
Rusya’da C-hesabı aracılığıyla gayrimenkul satmak, çoğu durumda çekici olmayan bir seçenektir. Ancak istisnalar vardır. Örneğin, satıcının Rusya’da önemli vergi borcu varsa, bu fonlar doğrudan C-hesabından onu kapatmak için kullanılabilir.
Van Rhijn Legal & Property, müşterilere Rusya’daki gayrimenkul işlemlerinin her yönünde yardımcı olur. Ayrıca yabancı uyrukluların sürekli Rus ikameti başvurularında da yardım ediyoruz – bu makalede gösterildiği gibi, gelecekteki mülk satışları söz konusu olduğunda değerli bir yasal varlık olabilir.