Seit 2022 gelten in Russland Einschränkungen für den Verkauf von Immobilien durch Personen aus sogenannten „unfreundlichen Staaten“, darunter Deutschland, die Niederlande, Belgien und alle anderen EU-Mitgliedstaaten. Diese Einschränkungen stellten lange Zeit ein rechtliches Hindernis dar. Inzwischen ist ein Verkauf in vielen Fällen wieder möglich – sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind, etwa die Abwicklung der Zahlung über ein gesperrtes C-Konto. In diesem Blog erkläre ich, wie das funktioniert und was Sie tun können, um Ihre Interessen zu schützen.
Inhalt dieser Seite
– Was sind „unfreundliche Staaten“?
– Dürfen Ausländer aus „unfreundlichen Staaten“ noch Immobilien in Russland verkaufen?
– Was ist ein C-Konto?
– Zulässige Zahlungen vom C-Konto
– In Rubel eingefrorenes Geld
– Was gilt für Ausländer mit russischer Daueraufenthaltserlaubnis?
– Was tun, wenn das Geld bereits auf einem C-Konto liegt?
– Was gilt für Ausländer aus „freundlichen Staaten“?
– Was gilt bei doppelter Staatsbürgerschaft (Russland + unfreundliches Land)?
– Besteuerung beim Verkauf
– Alternativen, wenn ein Verkauf nicht möglich ist
– Schenkungen
– Vermietung
– Fazit
Was sind „unfreundliche Staaten“?
Nach Beginn des Krieges in der Ukraine hat Russland eine Liste von Staaten veröffentlicht, die Wirtschaftssanktionen gegen Russland verhängt haben. Personen und Unternehmen aus diesen Staaten gelten rechtlich als „Nichtansässige aus unfreundlichen Staaten“. Für sie gelten besondere Regelungen, unter anderem im Bereich des Kapitalverkehrs, des Eigentumsrechts und bei Transaktionen mit russischen Vertragspartnern.
Die Liste umfasst unter anderem alle EU-Mitgliedstaaten, das Vereinigte Königreich, die USA, Kanada, Japan, Südkorea, Australien und die Schweiz. Die russischen Vorschriften gelten sowohl für natürliche Personen (Privatpersonen) als auch für juristische Personen (Unternehmen, Stiftungen, Gesellschaften) aus diesen Ländern.
Dürfen Ausländer aus „unfreundlichen Staaten“ noch Immobilien in Russland verkaufen?
Ja, das ist möglich – unter bestimmten Bedingungen. Die russischen Behörden erlauben den Immobilienverkauf durch Ausländer aus unfreundlichen Staaten, allerdings nur, wenn die Zahlung über ein spezielles sogenanntes C-Konto (счёт типа «С») erfolgt.
Für Ausländer mit einer dauerhaften russischen Aufenthaltserlaubnis gelten gesonderte Regeln – dazu weiter unten mehr.
Was ist ein C-Konto?
Ein C-Konto ist ein blockiertes Rubelkonto bei einer russischen Bank. Es wurde speziell für Personen und Unternehmen aus unfreundlichen Staaten eingerichtet. Ziel dieser Konten ist es, den freien Kapitalabfluss ins Ausland zu begrenzen.
Zulässige Zahlungen vom C-Konto:
– Zahlung russischer Steuern und Abgaben
– Erwerb russischer Staatsanleihen (ОФЗ) auf Primärmärkten
– Überweisungen auf andere C-Konten oder – mit Genehmigung – auf normale Konten
– Zahlung von Bankgebühren
– Zahlung vertraglicher Sanktionen (Strafen, Zinsen, Verzugsentschädigungen) an russische Vertragspartner bei Transaktionen gemäß Präsidialerlass Nr. 95
– Rückzahlung irrtümlich überwiesener Beträge
Mit anderen Worten: Der Immobilienverkauf ist ohne Genehmigung durch eine Kommission möglich – der Zugang zu den Erlösen ist jedoch eingeschränkt.
In Rubel eingefrorenes Geld
Wer den Verkaufserlös auf ein C-Konto erhält, sieht sich nicht nur mit rechtlichen Einschränkungen konfrontiert, sondern auch mit dem Risiko eines Wertverlusts der Währung. Der Rubel hat in den letzten Jahren mehrfach stark gegenüber harten Währungen wie dem Euro oder dem US-Dollar abgewertet. Solange das Geld auf einem blockierten C-Konto verbleibt und nicht frei verfügbar ist, bleibt es diesem Risiko ausgesetzt.
Hinzu kommt, dass die Regelung zum C-Konto vorerst nicht abgeschafft zu werden scheint. Im Gegenteil: Die russischen Behörden setzen das System aktiv als wirtschaftspolitisches Instrument im Konflikt mit dem Westen ein.
Fazit: Selbst wenn das Geld später freigegeben wird, kann ein erheblicher Teil des Wertes bereits verloren sein – allein durch Inflation und Wechselkursverluste.
Was gilt für Ausländer mit russischer Daueraufenthaltserlaubnis?
Ausländer aus sogenannten „unfreundlichen Staaten“, die über eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis für Russland verfügen (вид на жительство, ВНЖ), gelten als Devisenresidenten und unterliegen nicht automatisch den Einschränkungen für „unfreundliche Nichtresidenten“. In einem Schreiben der russischen Zentralbank vom August 2022 heißt es:
Transaktionen (Operationen), die zur Entstehung von Eigentumsrechten an Immobilien führen und zwischen einem russischen Residenten und einer als Resident anerkannten Person im Sinne der Devisengesetzgebung der Russischen Föderation erfolgen, werden ohne Anwendung der im Erlass Nr. 81 vorgesehenen Verfahren durchgeführt – also auch ohne Verwendung eines C-Kontos.
In der Praxis hat dies dazu geführt, dass Immobilienverkäufe durch Ausländer mit dauerhafter Aufenthaltserlaubnis in der Regel ohne C-Konto registriert werden – aber nicht immer.
Einige Juristen weisen darauf hin, dass:
– dieses Schreiben der Zentralbank keine offizielle Gesetzesauslegung darstellt;
– selbst wenn die Auslegung zutrifft, der Erlass dennoch vorsieht, dass für Transaktionen ohne C-Konto die Genehmigung der Regierungskommission für Auslandsinvestitionen erforderlich ist.
Dabei ist die zeitliche Reihenfolge der Regelungen wichtig:
– Zunächst wurde festgelegt, dass in allen Fällen die Genehmigung der Kommission erforderlich ist.
– Danach wurde klargestellt, dass Verkäufe auch ohne Genehmigung erlaubt sind, wenn ein C-Konto genutzt wird.
– Schließlich erklärte die Zentralbank, dass Devisenresidenten nicht den Verfahren des Erlasses Nr. 81 unterliegen, also weder Genehmigung noch C-Konto benötigen.
Die Zentralbank spricht dabei ausdrücklich nicht nur vom C-Konto, sondern von allen Verfahren des Erlasses. Deshalb folge ich der Auslegung, dass keine Genehmigung erforderlich ist, wenn kein C-Konto vorgeschrieben ist.
Vermutlich aus diesem Grund verweigern Mitarbeitende des russischen Katasteramts (Rosreestr) gelegentlich die Registrierung solcher Verkäufe. Wie gesagt: In der Regel können Ausländer aus unfreundlichen Staaten mit dauerhafter Aufenthaltserlaubnis ihr russisches Immobilieneigentum aber ohne Hürden verkaufen.
Was tun, wenn das Geld bereits auf einem C-Konto liegt?
Achtung: Das gilt in der Regel nur für neue Transaktionen. Wenn der Verkaufserlös bereits vor Erteilung der Aufenthaltserlaubnis auf ein C-Konto überwiesen wurde, bleibt dieser Betrag möglicherweise weiterhin blockiert – es sei denn, es liegt eine ausdrückliche Genehmigung zur Freigabe oder Überweisung vor. Die Praxis in solchen Fällen entwickelt sich derzeit noch.
Was gilt für Ausländer aus „freundlichen Staaten“?
Die in diesem Blog beschriebenen Einschränkungen gelten ausschließlich für Ausländer aus sogenannten „unfreundlichen Staaten“ – also Staaten, die Sanktionen gegen Russland verhängt haben, darunter sämtliche EU-Mitgliedsländer, das Vereinigte Königreich, die USA und weitere.
Sind Sie hingegen Staatsbürger oder Vertreter eines Unternehmens aus einem Land, das nicht als unfreundlich eingestuft wird, gelten diese Einschränkungen grundsätzlich nicht.
Beachten Sie jedoch: Auch ohne unter die russischen Sanktionen zu fallen, sind Immobiliengeschäfte für Ausländer in Russland komplex. Es gelten zahlreiche weitere Vorschriften, etwa aus dem Devisenrecht, die unabhängig von Ihrer Staatsangehörigkeit zu beachten sind. Selbst als Bürger eines freundlichen Staates ist es ratsam, gemeinsam mit einem Juristen einen klaren Transaktionsplan zu erarbeiten.
Was gilt bei doppelter Staatsangehörigkeit (Russland + unfreundliches Land)?
Laut Punkt 1.10 der offiziellen Erläuterung der Zentralbank der Russischen Föderation vom 18. März 2022, Nr. 2-ОР, gilt eine Person, die neben der russischen auch eine weitere Staatsangehörigkeit besitzt, ausschließlich als russischer Resident – im Sinne des Präsidialerlasses Nr. 81.
Gleiches gilt für russische Staatsangehörige mit einer Aufenthaltserlaubnis in einem unfreundlichen Land.
Besteuerung beim Verkauf
Die Sanktionen Russlands haben keinen Einfluss auf die Besteuerung.
Seit 2019 ist es für natürliche Personen, die keine russischen Steuerinländer sind, unerheblich, ob sie steuerlich ansässig sind oder nicht – nach Ablauf der gesetzlichen Mindesthaltedauer der Immobilie. Danach beträgt die Steuer 0 %. Dazu habe ich bereits 2019 einen separaten Blogartikel veröffentlicht.
Vor Ablauf dieser Frist macht es hingegen einen erheblichen Unterschied, ob Sie steuerlich ansässig sind oder nicht. Das sollte bei der Planung unbedingt berücksichtigt werden.
Alternativen, wenn ein Verkauf nicht möglich ist
Da es für viele Ausländer aus „unfreundlichen Staaten“ praktisch unmöglich ist, eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis für Russland zu erhalten, können sie über folgende Alternativen nachdenken. Es ist denkbar, dass die Einschränkungen in Zukunft aufgehoben werden – aktuell deutet jedoch nichts darauf hin.
Schenkungen
Seit dem 26. September 2022 sind Schenkungen von russischen Immobilien an russische Residenten (hier gemeint sind Devisenresidenten, nicht Steuerinländer) ohne Genehmigung durch die Kommission erlaubt.
Schenkungen an nahe Verwandte sind in Russland steuerfrei. Achtung: Nachfolgende Verkäufe sind jedoch nicht immer steuerfrei.
Schenkungen an Nicht-Verwandte sind ebenfalls erlaubt, aber der Empfänger muss in diesem Fall sowohl Schenkungssteuer zahlen als auch gegebenenfalls Verkaufssteuer, wenn er die Immobilie vor Ablauf der Mindesthaltedauer wieder veräußert.
Vermietung
Lesen Sie hierzu meinen aktuellen Blogbeitrag über Mietverträge in Russland.
Wenn Sie kein russischer Steuerinländer sind, bleibt Ihnen von den Mieteinnahmen nur wenig – denn Sie zahlen 30 % Steuern auf die Einnahmen, ohne Abzugsmöglichkeiten. Falls Sie ein russisches Einzelunternehmen besitzen, könnten Sie die Immobilie über dieses vermieten und nur 6 % Umsatzsteuer zahlen.
Allerdings: Wenn Sie Ihre Immobilie gewerblich zur Generierung von Mieteinnahmen genutzt haben, verlieren Sie das Recht, diese nach Ablauf der Mindesthaltedauer steuerfrei zu verkaufen. Dieses Recht könnten Sie theoretisch zurückerlangen, wenn Sie die Immobilie vor dem Verkauf für eine gewisse Zeit nicht vermieten – aber wie lange diese Pause genau sein muss, bevor die Steuerfreiheit wieder greift, ist unklar. Das hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Fazit
Ein Verkauf über ein C-Konto ist in den meisten Fällen eine äußerst unattraktive Option. Es gibt jedoch Ausnahmen – etwa, wenn der Verkäufer in Russland hohe Steuerschulden hat. Diese könnten mit dem Geld auf dem C-Konto beglichen werden.
Van Rhijn Legal & Property unterstützt Sie bei allen Arten von Immobilientransaktionen in Russland. Wir helfen auch Ausländern beim Erwerb einer russischen Aufenthaltserlaubnis – was, wie in diesem Artikel erläutert, bei einem späteren Immobilienverkauf von Vorteil sein kann.
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