Depuis 2022, la Russie impose des restrictions à la vente de biens immobiliers par des ressortissants de pays dits « inamicaux », dont la France, la Belgique, les Pays-Bas, l’Allemagne et tous les autres États membres de l’Union européenne. Ces restrictions ont longtemps constitué un obstacle juridique. Désormais, la vente est de nouveau possible dans de nombreux cas — à condition de respecter certaines exigences, comme le paiement via un compte bloqué dit compte de type C.
Dans cet article, j’explique comment ces ventes fonctionnent concrètement, et quelles démarches entreprendre pour protéger vos intérêts.
Sur cette page
- Qu’est-ce qu’un pays « inamical » ?
- Peut-on encore vendre un bien immobilier en Russie en tant qu’étranger « inamical » ?
- Qu’est-ce qu’un compte de type C ?
- Paiements autorisés depuis un compte C
- Fonds gelés en roubles
- Et si vous êtes un étranger « inamical » avec un permis de séjour permanent en Russie ?
- Que se passe-t-il si les fonds sont déjà sur un compte C ?
- Et si vous êtes ressortissant d’un pays « amical » ?
- Et si vous avez la nationalité russe et celle d’un pays inamical ?
- Fiscalité applicable à la vente
- Alternatives en cas de vente impossible
- Donation
- Location
- Conclusion
Qu’est-ce qu’un pays « inamical » ?
Après le début du conflit en Ukraine, la Russie a dressé une liste de pays ayant imposé des sanctions économiques à son encontre. Les personnes physiques et morales originaires de ces États sont juridiquement qualifiées de « non-résidents issus de pays inamicaux ». Elles sont soumises à des règles particulières, notamment en matière de transferts de capitaux, de droits de propriété et de transactions avec des entités russes.
Cette liste comprend notamment tous les États membres de l’Union européenne, le Royaume-Uni, les États-Unis, le Canada, le Japon, la Corée du Sud, l’Australie et la Suisse. La réglementation russe s’applique aussi bien aux personnes physiques (particuliers) qu’aux personnes morales (entreprises, fondations, sociétés) domiciliées dans ces pays.
Peut-on encore vendre un bien immobilier en Russie en tant qu’étranger « inamical » ?
Oui, c’est possible — sous conditions. Les autorités russes autorisent la vente de biens immobiliers par des ressortissants de pays inamicaux, à une condition principale : le paiement doit obligatoirement transiter par un compte spécial dit compte de type C (счёт типа «С»).
Si vous êtes un étranger « inamical » mais titulaire d’un permis de séjour permanent en Russie, la situation est différente. Nous y reviendrons plus bas.
Qu’est-ce qu’un compte de type C ?
Un compte de type C est un compte bancaire en roubles bloqué, ouvert auprès d’une banque russe. Il est destiné spécifiquement aux personnes physiques et morales originaires d’États inamicaux. L’objectif principal de ce mécanisme est de limiter la sortie de capitaux vers l’étranger.
Paiements autorisés depuis un compte C
- Paiement des impôts et taxes dus en Russie
- Achat d’obligations d’État russes (ОФЗ) sur le marché primaire
- Virements vers d’autres comptes de type C, ou vers des comptes ordinaires sur autorisation
- Paiement des frais bancaires
- Paiement d’amendes contractuelles (pénalités, intérêts de retard) dans le cadre de transactions soumises au décret présidentiel n° 95
- Remboursement de montants versés à tort
En résumé : vous pouvez vendre votre bien sans autorisation préalable d’une commission, mais vous n’avez pas librement accès au produit de la vente.
Fonds gelés en roubles
Recevoir le produit d’une vente sur un compte C expose à un risque supplémentaire : la dépréciation du rouble. La monnaie russe a connu de fortes baisses ces dernières années face à l’euro et au dollar. Tant que les fonds restent bloqués sur un compte de type C et ne peuvent être librement utilisés, ils restent exposés à une perte de valeur potentielle.
De plus, le régime des comptes C n’a pas vocation à disparaître à court terme. Bien au contraire : les autorités russes utilisent activement ce mécanisme comme instrument de leur politique économique vis-à-vis des pays occidentaux.
Conséquence : même si les fonds sont un jour débloqués, une partie significative de leur valeur peut avoir été perdue à cause de l’inflation ou de l’évolution du taux de change.
Et si vous êtes un étranger « inamical » avec un permis de séjour permanent en Russie ?
Les ressortissants de pays inamicaux titulaires d’un permis de séjour permanent (вид на жительство, ВНЖ) sont considérés comme résidents en matière de contrôle des changes. Ils ne sont donc pas automatiquement soumis aux restrictions applicables aux non-résidents inamicaux.
Dans une lettre publiée par la Banque centrale de Russie en août 2022, il est précisé ce qui suit :
Les opérations entraînant l’acquisition de droits de propriété sur un bien immobilier, réalisées entre un résident et une personne reconnue comme résident au sens de la législation sur les devises, ne sont pas soumises à la procédure prévue par le décret présidentiel n° 81. En conséquence, elles peuvent être effectuées sans recours à un compte de type C.
En pratique, cela signifie que les ventes immobilières effectuées par des étrangers disposant d’un permis de séjour permanent en Russie sont en général enregistrées sans compte C — mais pas systématiquement.
Certains juristes soulignent que :
– cette lettre de la Banque centrale n’a pas valeur d’interprétation officielle de la loi ;
– même si son interprétation est correcte, le décret prévoit que les ventes sans compte C nécessitent une autorisation de la Commission gouvernementale sur les investissements étrangers.
Il est donc important de respecter l’ordre chronologique des textes :
- Initialement, toutes les ventes par des étrangers devaient être autorisées par la Commission ;
- Ensuite, il a été prévu que les ventes réalisées via un compte C ne nécessitaient plus d’autorisation ;
- Enfin, la Banque centrale a indiqué que les procédures du décret n° 81 ne s’appliquaient pas aux résidents en matière de devises.
La Banque centrale ne se limite pas à évoquer le compte C, mais l’ensemble des procédures du décret. C’est pourquoi je considère que si le recours au compte C n’est pas requis, une autorisation de la Commission n’est pas non plus nécessaire.
Dans la pratique, certains fonctionnaires de Rosreestr (le cadastre russe) refusent encore d’enregistrer ces ventes, mais en règle générale, les étrangers de pays inamicaux munis d’un permis de séjour permanent peuvent vendre leur bien sans blocage.
Que se passe-t-il si les fonds sont déjà sur un compte C ?
Attention : les règles mentionnées ci-dessus s’appliquent surtout aux nouvelles transactions. Si le produit de la vente a été déposé sur un compte C avant l’obtention de votre permis de séjour permanent, il reste potentiellement bloqué, sauf autorisation explicite de transfert ou de déblocage.
La pratique administrative dans ce type de situation est encore en évolution. Il est donc fortement conseillé de consulter un juriste avant toute tentative de transfert ou d’utilisation de ces fonds.
Et si vous êtes ressortissant d’un pays « amical » ?
Les restrictions décrites dans cet article concernent uniquement les ressortissants de pays désignés comme « inamicaux » — c’est-à-dire les pays ayant imposé des sanctions contre la Russie (dont tous les États de l’UE, le Royaume-Uni, les États-Unis, etc.).
Si vous êtes ressortissant d’un pays qui n’est pas classé comme inamical, ces restrictions ne s’appliquent pas en principe.
Cela dit, même sans être visé par les sanctions russes, les transactions immobilières restent complexes pour les étrangers. De nombreuses autres règles doivent être prises en compte, notamment celles relatives au contrôle des changes. Il est donc vivement recommandé d’élaborer un plan de transaction clair avec un juriste spécialisé.
Et si vous avez la nationalité russe et celle d’un pays inamical ?
Selon le point 1.10 de l’interprétation officielle de la Banque centrale de Russie du 18 mars 2022, n° 2-ОР, une personne possédant la nationalité russe en plus d’une autre est considérée, aux fins du décret présidentiel n° 81, uniquement comme résident russe.
Cela s’applique également aux Russes résidant à l’étranger ou titulaires d’un titre de séjour dans un pays inamical.
Fiscalité applicable à la vente
Les sanctions économiques russes n’ont pas d’impact direct sur la fiscalité applicable à la vente d’un bien immobilier.
Depuis 2019, il n’y a plus de différence fiscale entre résidents et non-résidents fiscaux, à condition que la durée minimale de détention du bien soit respectée. Une fois ce délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt. J’ai d’ailleurs consacré un article à ce sujet en 2019.
En revanche, avant l’expiration de cette durée minimale, la situation fiscale dépend étroitement du statut de résident fiscal. Il est donc essentiel d’en tenir compte dans votre planification.
Alternatives en cas de vente impossible
Pour de nombreux étrangers issus de pays « inamicaux », l’obtention d’un permis de séjour permanent en Russie est difficile, voire impossible. Ils peuvent alors envisager les alternatives suivantes. Il est théoriquement possible que les restrictions actuelles soient levées à l’avenir, mais aucun signe concret ne va dans ce sens.
Donation
Depuis le 26 septembre 2022, les donations de biens immobiliers situés en Russie à des résidents russes (au sens du contrôle des changes) sont autorisées sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord de la Commission.
Les donations à des membres de la famille proche sont exonérées d’impôt en Russie. Attention : une vente ultérieure du bien n’est pas forcément exonérée.
Les donations à des tiers (non membres de la famille) sont également possibles, mais le bénéficiaire doit alors payer des droits de donation, ainsi qu’un impôt sur la vente s’il revend le bien avant l’expiration de la durée minimale de détention.
Location
Je vous invite à consulter mon article récent sur les contrats de location en Russie.
Si vous n’êtes pas résident fiscal russe, la location d’un bien génère peu de revenu net : 30 % de vos loyers sont imposés, sans possibilité de déductions.
En revanche, si vous exploitez le bien via une entreprise individuelle russe, vous pourriez n’être imposé qu’à 6 % du chiffre d’affaires.
Mais attention : si vous avez loué le bien à titre professionnel, vous perdez le droit à l’exonération d’impôt sur la vente, même après la durée minimale de détention. Il est possible de récupérer ce droit, à condition de cesser la location pendant un certain temps, mais la durée exacte de cette interruption n’est pas définie : elle dépend des circonstances de chaque cas.
Conclusion
La vente via un compte de type C est, dans la plupart des cas, une option peu attrayante. Cependant, il existe des exceptions : par exemple, si le vendeur a une dette fiscale importante en Russie, il peut la régler avec les fonds bloqués sur le compte C.
Van Rhijn Legal & Property vous accompagne dans toutes les transactions immobilières possibles en Russie. Nous aidons également les étrangers à obtenir un permis de séjour russe, ce qui, comme expliqué dans cet article, peut être un avantage considérable dans le cadre d’une vente immobilière.
Vous préférez écouter ? Retrouvez notre podcast sur YouTube où nous expliquons ce sujet en détail.
