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Dans des pays densément peuplés comme les Pays-Bas ou Singapour, posséder une maison avec un terrain est souvent perçu comme un rêve inaccessible. Cependant, en Russie, la terre est généralement beaucoup plus abordable, et avec une planification minutieuse, il est possible de bénéficier d’un niveau de vie exceptionnellement élevé pour moins cher que le coût d’un appartement dans de nombreux autres pays.

Quel type de maison souhaitez-vous construire ?

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Avant de commencer à chercher un terrain, il est important de déterminer comment vous prévoyez de l’utiliser. Comptez-vous y vivre en permanence, ou simplement y passer des week-ends en été ? Souhaitez-vous élever de petits animaux d’élevage ou de la volaille ? Ou peut-être êtes-vous intéressé par un jardinage actif ?

Désignation des terrains

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La désignation d’une parcelle de terrain affecte directement son coût et son utilisation autorisée.

Donc, si vous avez décidé de construire une maison de vacances ou une résidence secondaire pour y vivre en permanence, la première étape consiste à choisir quelle désignation de terrain correspond à votre projet.

La désignation du terrain est inscrite au Registre d’État unifié des biens immobiliers et détermine ses utilisations possibles.

7 types de désignation des terrains en Russie

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Terres agricoles

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Cette catégorie inclut les terres situées en dehors des zones habitées et destinées à la production agricole.

Ces terres sont utilisées pour la culture de produits agricoles, le pâturage des animaux et la culture de fourrage pour ces derniers.

Comme mentionné dans l’article «Restrictions sur l’achat de parcelles de terrain en Russie par des citoyens étrangers», il existe des restrictions pour les propriétaires étrangers concernant ce type de terrain.

Terres des zones habitées

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Ce sont des terres situées à l’intérieur des limites des villes et des agglomérations. Elles sont principalement destinées au développement et à la construction dans ces zones peuplées.

Une zone habitée est un endroit où vivent des gens (une agglomération). Une caractéristique clé d’une zone habitée est son utilisation continue comme lieu de résidence année après année. En Russie, il n’y a pas de distinction légale entre les différents types de zones habitées en fonction de la taille de la population ou du développement. Cependant, le critère principal distinguant une zone rurale d’une zone urbaine est que la majorité de la population active dans les zones urbaines n’est pas employée dans l’agriculture. Par conséquent, certaines villages et villes en Russie sont plus grands que certaines villes.

Exemples de zones habitées :

• Villes (par exemple, Moscou, Saint-Pétersbourg)
• Agglomérations de type urbain (agglomérations de travail, de villégiature, d’été et de ville). Celles-ci sont situées dans les régions des grandes villes. La plus grande agglomération de type urbain dans la région de Leningrad est Yanino-1 (19 714 habitants en 2023), suivie de Roshchino, la deuxième plus grande.
• Agglomérations rurales (villages, hameaux, stanitsas, petits villages, fermes). La plupart des plus grandes agglomérations rurales se trouvent dans le sud de la Russie, dans les régions bénéficiant des ressources agro-climatiques les plus favorables, qui ont façonné un vaste système de peuplement. Le plus grand village de Russie est Novaya Usman, une banlieue de Voronej.

Sur ce type de terrain, vous trouverez:

• des bâtiments résidentiels de différentes hauteurs (maisons individuelles et immeubles collectifs);
• des maisons de vacances et des maisons de jardin;
• des installations de production;
• des bâtiments de bureaux;
• des équipements sociaux et culturels, ainsi que d’autres objets nécessaires pour répondre aux besoins de la population.

Terres industrielles

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Les terres industrielles incluent les parcelles allouées pour l’implantation et le fonctionnement d’entreprises dans des secteurs tels que la métallurgie, la production chimique, la fabrication, l’exploitation minière et d’autres secteurs industriels. En d’autres termes, ces terres sont occupées par des usines, des fabriques, des mines, des carrières et d’autres exploitations minières.

Ces terres sont situées en dehors des zones habitées et sont utilisées ou désignées pour garantir le fonctionnement des organisations et/ou l’exploitation des installations industrielles.

En Russie, il existe de nombreuses usines situées sur des terres industrielles. Voici quelques exemples de telles usines:

• AvtoVAZ (Togliatti, région de Samara) – l’une des plus grandes usines automobiles en Russie, fabricant des voitures LADA.
• KamAZ (Naberezhnye Chelny, Tatarstan) – le plus grand fabricant de camions, bus et véhicules spéciaux en Russie.

Terres des zones et objets spécialement protégés

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Ce sont des terres retirées de la circulation par l’État et placées sous la protection et le contrôle de l’État. Ces terres ont une valeur particulière : environnementale, y compris la protection des eaux, scientifique, culturelle-historique, esthétique, récréative, sanitaire, ou autre.

Terres du fonds forestier

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Terrains couverts ou non couverts par la végétation forestière, principalement destinés à la gestion forestière (article 101 du Code foncier de la Fédération de Russie).

La composition des terres du fonds forestier se compose de deux grands groupes :

Terres forestières. Celles-ci sont couvertes ou non couvertes par des forêts et sont destinées à la régénération forestière.

Terres non forestières. Ces terres ne sont pas couvertes de forêts, mais sont occupées par des pare-feu, des clairières, des systèmes de drainage, des terres agricoles, des routes forestières.

En Fédération de Russie, le fonds forestier couvre environ 69 % de l’ensemble du territoire.

Terres du fonds aquatique

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Terres occupées par des plans d’eau, des glaciers, des marais (sauf dans les zones de toundra et de forêt-toundra), des installations hydrauliques et d’autres infrastructures de gestion de l’eau; terres allouées pour des zones d’exclusion le long des plans d’eau, des grands canaux inter-fermes et des collecteurs.

Terres de réserve

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Ce sont des parcelles appartenant à l’État ou aux municipalités qui n’ont pas été transférées à des citoyens ou à des entités légales, à l’exception des terres incluses dans le fonds de redistribution.

Sur quelle parcelle pouvez-vous construire une maison de vacances ou une résidence principale ?

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Les maisons résidentielles privées peuvent être construites sur des parcelles classées dans les catégories « Terrains des zones habitées » et « Terres agricoles », à condition que l’usage désigné du terrain le permette.

Usage désigné du terrain

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L’usage désigné du terrain fait référence aux objectifs légalement approuvés pour lesquels une parcelle et les structures présentes ou futures sur celle-ci peuvent être utilisées. Il définit les types d’activités autorisées sur la propriété. Cette désignation est également prise en compte lors du calcul de la valeur cadastrale du terrain et des coûts associés, tels que les impôts fonciers ou les frais de location. Par exemple, cela joue un rôle dans la détermination du montant de l’impôt foncier ou du loyer dû pour la propriété.

La catégorie du terrain et l’usage désigné ne sont pas des concepts identiques ou interchangeables. Le premier est plus large que le second. Les deux critères sont importants lors du choix d’une parcelle et méritent une attention particulière.

Explorons les principaux types d’usages autorisés qui pourraient nous intéresser lors du choix d’une parcelle pour un usage personnel.

Construction individuelle de logements (CIL)

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La construction individuelle de logements fait référence à la construction d’une maison résidentielle de trois étages maximum pour une seule famille sur une parcelle de terrain ayant une désignation appropriée. Elle est adaptée aux structures permanentes.

La CIL est située sur des terres désignées comme « Terrains des zones habitées », mais depuis le 1er mars 2022, il est également permis de construire des maisons individuelles sur des terres agricoles, mais uniquement si cela est nécessaire à des fins agricoles.

Sur une parcelle CIL située dans une zone habitée, vous pouvez:

• Vivre dans la maison toute l’année et la déclarer comme résidence principale ;
• La municipalité peut fournir des services publics et un accès à des services comme les hôpitaux, les cliniques, les écoles et les jardins d’enfants.

Si la parcelle CIL se trouve dans une zone habitée, conformément à la loi fédérale n° 131-FZ (telle qu’amendée le 29.12.2020) « Sur les principes généraux de l’organisation de l’autonomie locale dans la Fédération de Russie », les autorités locales doivent fournir les services publics essentiels: gaz, eau, électricité et routes.

Si une parcelle résidentielle privée se trouve à l’intérieur des limites d’une zone habitée, alors, selon la loi « Sur les principes généraux de l’organisation de l’autonomie locale dans la Fédération de Russie » du 10/06/2003 N 131-FZ (telle qu’amendée le 29/12/2020), les autorités locales sont tenues de fournir tous les services publics nécessaires: gaz, eau, électricité et routes.

Si la parcelle est située dans une zone éloignée des zones habitées, les services publics sont fournis uniquement si le budget de la municipalité le permet.

Les banques offrent des prêts pour les parcelles résidentielles privées par le biais de programmes hypothécaires spéciaux. Une maison sur une parcelle résidentielle privée peut être construite ou achetée grâce à diverses options hypothécaires, telles que les prêts préférentiels, familiaux ou informatiques, avec des taux d’intérêt variant de 2 % à 8 %.

En général, l’acompte pour ces programmes commence à 20 % à 30 %.

Vous pouvez également demander un prêt hypothécaire pour l’achat ou la construction d’une maison dans le cadre de programmes standard. Les taux d’intérêt de ces prêts sont directement liés au taux directeur de la Banque centrale et sont actuellement assez élevés. Le taux hypothécaire moyen pour l’achat d’une maison achevée est d’environ 19,95 % par an, tandis que pour la construction de maisons, il est d’environ 19,47 %.

Dans la seconde moitié de 2024, la Russie prévoit de lancer un programme hypothécaire unifié pour la construction de maisons individuelles.

Documents requis pour commencer la construction

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Vous devez soumettre les documents suivants à la municipalité:

• Notification du début des travaux;
• Documents de propriété du terrain (extrait de l’USRN, ainsi que les documents légaux, comme un acte d’achat si vous avez acheté la propriété à un autre individu);
• Une description extérieure de la maison — soit sous forme de texte ou graphique.

Comment soumettre un avis de début de construction

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Pour approuver les paramètres de votre future construction, vous aurez besoin de votre pièce d’identité et des documents du terrain, comme un extrait du Registre d’État unifié des biens immobiliers. Vous pouvez soumettre l’avis sous forme papier via un Centre multifonctionnel (MFC).

Ce qu’il faut inclure dans la notification

Informations sur le constructeur (entrepreneur) : pour les particuliers, indiquer nom complet, lieu de résidence et détails du passeport. Pour les entités juridiques, fournir le nom et l’adresse de l’organisation, le numéro d’enregistrement du registre unifié et le numéro d’identification fiscale (INN).

Données sur la parcelle : fournir l’adresse, le numéro cadastral, l’usage autorisé et les informations sur les propriétaires, y compris les documents légaux (par exemple, un acte d’achat).

Informations sur la structure prévue : indiquer quel type de maison sera construite (maison de jardin ou résidentielle), l’objectif de la notification (construction ou reconstruction), et les paramètres prévus de la construction: superficie, nombre d’étages, hauteur et reculs par rapport aux limites de la parcelle.

Représentation schématique : soumettre un plan schématique de la maison prévue, montrant son emplacement exact sur la parcelle et les reculs par rapport aux limites. Ce schéma peut être dessiné à la main.

Temps de révision de la notification

L’administration examine la notification dans un délai de sept jours ouvrables (jusqu’à 20 jours ouvrables pour les sites historiques). En réponse, vous recevrez une notification de conformité ou de non-conformité de votre future maison aux normes en vigueur et indiquant si elle peut être construite sur la parcelle sélectionnée.

Pendant ce temps, les fonctionnaires examineront vos documents et les paramètres de la future maison par rapport aux normes établies. Si vous n’avez pas fourni certaines informations ou documents requis, dans un délai de trois jours ouvrables, votre soumission sera renvoyée avec une explication. Vous aurez la possibilité de rassembler les documents nécessaires et de resoumettre la notification. Si tout est en ordre, le processus de révision commencera.

Que faire si vous recevez un avis de non-conformité ?

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Si vous recevez un tel document, cela signifie que votre construction n’a pas été approuvée.

Il est important que le refus soit donné par écrit et inclue la raison du rejet.

Il peut y avoir plusieurs raisons:

• Violations des reculs, comme la construction à moins de trois mètres de la limite de la propriété;
• La taille de la maison ne respecte pas les exigences nécessaires, par exemple en dépassant trois étages ou une hauteur supérieure à 20 mètres;
• La parcelle n’est pas désignée pour la construction de structures permanentes, par exemple en raison d’une mauvaise désignation d’usage du terrain;
• La notification a été soumise par une personne autre que le propriétaire;
• La maison est prévue dans une zone protégée, par exemple près de sites du patrimoine culturel.

Si le problème peut être corrigé, vous pouvez resoumettre la notification.

Si cela ne peut être résolu, vous devrez peut-être abandonner les plans de construction d’une maison permanente ou chercher une autre parcelle de terrain.

Au plus tard 30 jours après l’achèvement de la construction, vous devez soumettre:

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Au plus tard 30 jours après l’achèvement des travaux, vous devez soumettre les documents suivants:

Avis d’achèvement de la construction. Le formulaire de notification concernant l’achèvement de la construction d’une maison résidentielle privée est identique à celui de début de construction, sauf pour le titre et la dernière page, où le numéro de reçu pour le paiement des frais d’enregistrement de propriété est inscrit.

Le plan du site dans l’avis d’achèvement doit correspondre exactement à celui fourni dans l’avis de début de construction (le schéma d’implantation dans le permis de construire). En d’autres termes, la disposition de la maison sur la parcelle doit être identique.

Plan technique de la maison. Le plan technique, établi par un ingénieur cadastral, est un document détaillant les caractéristiques du bâtiment. Ce plan est nécessaire pour enregistrer la maison dans le système cadastral et pour enregistrer les droits de propriété dans le Registre d’État unifié des biens immobiliers.

Accord de partage pour la maison (si le terrain est en copropriété). Si la parcelle est en propriété partagée, un accord sur la répartition des parts dans la maison doit également être fourni.

Une fois soumis, le demandeur recevra une notification confirmant que la maison construite respecte les exigences légales.

Que faire si vous ne recevez pas de réponse de l’administration ?

La législation russe ne régule pas clairement ce processus. Dans ce cas, nous vous recommandons d’agir en fonction de votre situation spécifique. Si possible, visiter l’administration en personne peut aider à clarifier le retard et à accélérer le processus. Alternativement, vous pouvez envoyer une lettre demandant une explication pour le retard ou l’absence de réponse à vos notifications soumises.

Si vous décidez de construire une grande maison

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Si votre maison fait plus de 500 mètres carrés, vous aurez besoin des éléments suivants:

1. Développement de la documentation du projet
   Le développement de la documentation de projet pour la construction est un processus complexe visant à optimiser les travaux de construction. Ce processus comprend les étapes suivantes :

• Revue des résultats des enquêtes géologiques.
• Création d’un projet préliminaire.
• Élaboration des plans, sections, plans de toiture et autres, basés sur le projet préliminaire.
• Préparation d’un plan des réseaux de services publics et d’aménagement paysager.
• Estimation des coûts et préparation d’un plan préliminaire d’approvisionnement en matériaux.
• Définition des conditions techniques, y compris les travaux de terrassement, la construction de murs, le soudage, et plus encore.

3. Expertise de construction
La documentation du projet doit être examinée par des institutions autorisées pour s’assurer de la conformité aux exigences légales et autres normes. Actuellement, plusieurs options s’offrent pour cette révision: elle peut être effectuée par des autorités publiques ou des experts privés. Pour les maisons privées destinées à un usage personnel, l’expertise est généralement réalisée par des entités privées.

Le délai moyen pour ce processus est de 3 à 6 mois.

Exploitation agricole personnelle (EAP)

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L’exploitation agricole personnelle (EAP) est similaire à la construction individuelle de logements (CIL) en termes de critères.

Les parcelles de terrain pour l’EAP peuvent être de deux types:

• Parcelles agricoles — situées en dehors des zones habitées et non adjacentes à celles-ci.
• Parcelles de fermes — situées à l’intérieur des limites des zones habitées (urbaines ou rurales).

La principale caractéristique des parcelles agricoles est que la construction de structures permanentes, comme la construction d’une maison résidentielle, est interdite. Selon la loi russe, une maison résidentielle est un bâtiment autonome composé de pièces et d’espaces auxiliaires destinés à répondre aux besoins quotidiens de ses occupants et ne peut être divisée en unités immobilières distinctes.

Cela signifie que le propriétaire ne peut construire que de petites structures sans fondation, telles que des cabanes, des serres, et d’autres installations similaires. Le but principal de ces terres est la culture de produits agricoles ou l’élevage d’animaux.

Les parcelles de fermes, quant à elles, n’ont pas de telles restrictions en matière de construction. En conséquence, elles sont souvent utilisées comme alternative aux terrains désignés pour la construction individuelle de logements (CIL).

Ainsi, vous pouvez construire une maison et enregistrer votre résidence sur une parcelle d’EAP si elle est située à l’intérieur des limites d’une zone habitée.

Il est important de noter que l’EAP n’est pas considérée comme une activité commerciale sur des terres désignées pour « l’exploitation agricole personnelle ». Un agriculteur qui possède une parcelle d’EAP produit et transforme des produits uniquement pour ses besoins personnels, et ne peut vendre que les excédents.

L’EAP permet la production et la transformation de produits agricoles pour un usage personnel sur son propre terrain sans avoir à s’enregistrer en tant qu’entrepreneur individuel ou entité juridique, dans le but de répondre aux besoins de la famille. Le propriétaire peut vendre les excédents, tels que des œufs, de la viande, du lard ou des légumes et fruits excédentaires sur les marchés, mais il n’est pas autorisé à vendre ces produits de manière systématique ou à une échelle industrielle. De plus, une maison résidentielle peut être construite sur une telle parcelle de terrain.

Différence significative entre EAP et CIL

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L’une des principales différences entre une parcelle EAP (Exploitation Agricole Personnelle) et une parcelle CIL (Construction Individuelle de Logement) est sa valeur cadastrale. La valeur cadastrale d’une parcelle CIL est généralement nettement plus élevée, ce qui signifie qu’elle peut être vendue à un prix supérieur. Cependant, il faut garder à l’esprit que l’augmentation de la valeur cadastrale entraîne également une augmentation de la taxe foncière.

Exemples de valeurs cadastrales pour les parcelles d’exploitation agricole personnelle (EAP) et de construction individuelle de logement (CIL) dans la région de Leningrad:

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En Russie, il est possible de changer l’usage désigné d’une parcelle de terrain.

Par exemple, si vous trouvez une parcelle située dans une agglomération ayant le statut EAP, et que vous ne prévoyez pas de faire de l’agriculture, mais souhaitez construire une maison pour y résider de manière permanente, il serait judicieux de suivre le processus et de respecter les exigences pour convertir l’usage désigné de la parcelle.

Cependant, si vous trouvez une parcelle EAP en dehors des limites d’une agglomération, elle ne peut pas être convertie en CIL, car le critère principal pour le CIL est que la parcelle doit être située dans une agglomération.

La conversion d’une parcelle EAP en CIL se fait en 4 étapes :

1. Déterminer l’usage du sol et le statut territorial.
2. Rassembler les documents relatifs à la parcelle.
3. Soumettre une demande à l’administration locale.
4. Apporter des modifications au Registre d’État unifié des biens immobiliers.

Les documents et la demande sont soumis à l’administration locale et à l’USRN ou à un centre multifonctionnel (MFC).

Jardinage

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Les parcelles de jardinage et de potager peuvent être utilisées pour :

• La détente.
• La culture de produits agricoles pour des besoins personnels.

Association non commerciale de jardinage (GNCP)

Une GNCP est une association de parcelles et de leurs propriétaires dans le but de cultiver la terre et de jardiner. Une différence importante avec d’autres formes d’associations suburbaines est que les terres GNCP sont principalement destinées au travail agricole pour la consommation personnelle. Cependant, ce travail agricole n’est pas obligatoire.

Depuis 2019, selon la loi fédérale n° 217-FZ «Sur le jardinage et le maraîchage par les citoyens pour leurs besoins personnels», il est permis de construire des maisons résidentielles sur des terrains de jardinage et de les enregistrer comme lieu de résidence.

La loi fait la distinction entre une maison résidentielle et une maison de jardin. Vous pouvez vivre dans l’une ou l’autre, mais l’enregistrement permanent et la vie à l’année ne sont autorisés que dans une maison résidentielle. Une maison de jardin est destinée à un usage saisonnier, et selon la loi, elle est uniquement adaptée à des séjours temporaires. Il est supposé qu’elle manque de chauffage, d’égouts et d’approvisionnement en eau — c’est essentiellement une maison de campagne.

Une maison de jardin ne peut être construite que sur une parcelle de jardinage. Les mêmes règles de construction s’appliquent aux maisons de jardin qu’aux maisons résidentielles : les réglementations d’urbanisme et les règles de construction doivent être respectées.

En essence, la principale différence entre une maison de jardin et une maison résidentielle est la possibilité d’enregistrer une résidence permanente dans cette dernière. Cependant, d’un point de vue juridique, la différence est significative : une maison de jardin n’est pas prise en compte pour évaluer les besoins en logement d’une famille, et elle ne peut pas être construite en utilisant le capital maternité. En pratique, vous pouvez vivre dans une telle maison en été comme en hiver, mais officiellement, elle sera considérée comme un espace non résidentiel.

Avantages d’une GNCP

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• Coût de la parcelle inférieur comparé à une parcelle CIL.
• Moindres obligations fiscales.
• Taux de taxe foncière : Pour les constructions dans les GNCP, le taux de taxe foncière est généralement plus faible et peut varier selon la région, mais il ne dépasse pas 0,3 % de la valeur d’inventaire.

Si une maison résidentielle est reconnue sur une parcelle GNCP et qu’il est possible d’y enregistrer une résidence, la taxe foncière sera calculée comme pour les bâtiments résidentiels sur la base de la valeur cadastrale.

La valeur d’inventaire est la valeur de la propriété calculée en fonction des données sur les coûts de construction, la dépréciation et d’autres facteurs liés à l’état physique de l’objet.

• Terres fertiles, ce qui est important pour ceux qui envisagent de cultiver des produits agricoles.

Raccordement au gaz pour une parcelle

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En 2021, la Russie a lancé un programme de gazéification. Dans les agglomérations où les conduites de gaz sont déjà disponibles, le gaz est fourni gratuitement jusqu’aux frontières de la parcelle. Le programme est mis en œuvre par un opérateur unique, la société «Gazprom Gasification».

Les terres CIL situées dans des agglomérations plus grandes sont souvent équipées de toutes les infrastructures, y compris le gaz.

Cependant, les GNCP ne sont pas encore entièrement incluses dans le programme. La conduite de gaz peut être étendue gratuitement jusqu’aux frontières de la GNCP, et au sein de l’association, chaque propriétaire doit raccorder les services publics à sa propre parcelle de manière indépendante. Il semble qu’une nouvelle initiative du Président accordera le droit à un raccordement gratuit au gazoduc directement pour les parcelles de jardinage. (À partir du 16 avril 2024, le gouvernement russe a adopté la résolution n° 484 : les GNCP situées dans des agglomérations gazéifiées sont incluses dans le programme de gazéification sociale.)

Cependant, il reste encore à résoudre la question plus large. Les GNCP peuvent demander un raccordement gratuit au gaz si elles sont situées dans les limites d’une agglomération gazéifiée. Sinon, le gazoduc ne sera étendu qu’à titre onéreux.

La procédure de raccordement au gaz implique la soumission d’une demande de fourniture de gaz. Habituellement, cela se fait en ligne via le portail de la gazéification. Les voisins soumettent souvent une demande conjointe, augmentant ainsi les chances d’un raccordement plus rapide.

Si vous êtes le seul intéressé par l’acheminement du gaz vers votre parcelle, le processus peut prendre plus de temps.

La procédure de raccordement au gaz comprend la pose de canalisations jusqu’à votre parcelle, ce qui fait partie du programme social et est gratuit. Cependant, tout ce qui concerne votre parcelle, comme l’extension des canalisations, l’installation d’une chaudière, etc., est à la charge financière du propriétaire de la parcelle.

Le besoin principal de gaz sur une parcelle GNCP est de chauffer la maison, et l’utilisation du gaz serait moins coûteuse. Si le gaz n’est pas disponible sur votre parcelle, vous devrez choisir d’autres méthodes de chauffage : bois (poêle), chauffage par le sol électrique, etc.

Conclusion

Van Rhijn & Partners peut vous conseiller sur les catégories de terres et les désignations d’usage des terres et, si nécessaire, vous aider à convertir les terres d’une catégorie à une autre. Nous offrons également une assistance experte pour sélectionner et acheter une parcelle de terrain appropriée ou une maison déjà construite qui répond à vos besoins. De plus, nous pouvons vous aider à préparer les documents nécessaires pour commencer la construction.

Contactez Van Rhijn & Partners dès aujourd’hui pour passer à l’étape suivante dans la recherche de votre propriété idéale ou pour lancer votre projet de construction.