En países densamente poblados como los Países Bajos o Singapur, tener una casa con un terreno se percibe a menudo como un sueño inalcanzable. Sin embargo, en Rusia, la tierra es generalmente mucho más asequible, y con una planificación cuidadosa, uno puede disfrutar de un nivel de vida excepcionalmente alto por menos del costo de un apartamento en muchos otros países.
En la página
¿Qué casa te gustaría construir?
7 categorías de tierras en Rusia
- Terrenos agrícolas
- Terrenos de asentamientos
- Terrenos industriales
- Terrenos de áreas y objetos especialmente protegidos
- Terrenos del fondo forestal
- Terrenos del fondo hídrico
- Tierras de reserva
¿En qué parcela se puede construir una casa de campo o una casa residencial?
Construcción individual de viviendas (CIV)
Documentos para comenzar la construcción
Cómo presentar un aviso de inicio de construcción
Documentos después de la finalización de la construcción
Si decides construir una casa grande
Explotación agrícola subsidiaria personal (EASP)
Diferencia significativa entre EASP y CIV
Conversión de una parcela de EASP a CIV
Ventajas de las asociaciones no comerciales de jardinería (ANCJ)
¿Qué tipo de casa te gustaría construir?
Antes de comenzar a buscar una parcela de terreno, es importante determinar cómo planeas usarla. ¿Planeas vivir allí de manera permanente o solo visitarla los fines de semana en verano? ¿Quieres criar pequeños animales o aves? ¿O quizás te interesa la jardinería activa?
Designación de Terrenos
La designación de una parcela de terreno afecta directamente su costo y uso permitido.
Por lo tanto, si has decidido construir una casa de verano o una casa de campo para residencia permanente, el primer paso es decidir qué tipo de designación de terreno se ajusta a tu propósito.
La designación de terreno está registrada en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces y determina sus posibles usos.
7 Tipos de Designación de Terrenos en Rusia
Terrenos Agrícolas
Esta categoría incluye tierras ubicadas fuera de los asentamientos y destinadas a la producción agrícola.
Dichas tierras se utilizan para cultivar productos agrícolas, pastorear animales y cultivar alimentos para ellos.
Como mencionamos en el artículo «Restricciones para ciudadanos extranjeros en la compra de terrenos en Rusia», existen restricciones para la propiedad extranjera de este tipo de tierras.
Tierra de asentamientos
Estos son terrenos ubicados dentro de los límites de ciudades y asentamientos. Están destinados principalmente al desarrollo y construcción de estas áreas pobladas.
Un área poblada es un lugar habitado por personas (un asentamiento). Una característica clave de un área poblada es su uso continuo como lugar de residencia año tras año. En Rusia, no existe una distinción legal entre diferentes tipos de áreas pobladas según el tamaño de la población o el desarrollo. Sin embargo, el criterio principal que distingue un asentamiento rural de uno urbano es que la mayoría de la población económicamente activa en los asentamientos urbanos no trabaja en la agricultura. Como resultado, algunas aldeas y pueblos en Rusia son más grandes que algunas ciudades.
Ejemplos de áreas pobladas incluyen:
- Ciudades (por ejemplo, Moscú, San Petersburgo)
- Asentamientos de tipo urbano (trabajo, balneario, de verano y urbanos). Estos están ubicados en las regiones de las grandes ciudades. El asentamiento de tipo urbano más grande en la región de Leningrado es Yanino-1 (19,714 personas en 2023), seguido por Roshchino, el segundo más grande.
- Asentamientos rurales (aldeas, caseríos, stanitsas, pequeñas aldeas, granjas). La mayoría de los asentamientos rurales más grandes se encuentran en el sur de Rusia, en regiones con los recursos agroclimáticos más favorables, lo que ha dado lugar a un sistema de asentamientos más amplio. La aldea más grande de Rusia es Novaya Usman, un suburbio de Vorónezh.
En este tipo de terreno, encontrarás:
- edificios residenciales de varias alturas (edificios individuales y multifamiliares);
- casas de verano y casas de jardín;
- instalaciones de producción;
- edificios de oficinas;
- instalaciones sociales y culturales, y otros objetos necesarios para satisfacer las necesidades de la población.
Terrenos Industriales
Los terrenos industriales incluyen parcelas asignadas para la ubicación y operación de empresas en industrias como la metalurgia, la producción química, la manufactura, la minería y otros sectores industriales. En otras palabras, estos terrenos están ocupados por fábricas, plantas, minas, canteras y otras operaciones mineras.
Dichos terrenos están ubicados fuera de las áreas pobladas y se utilizan o están destinados a garantizar el funcionamiento de organizaciones y/o la explotación de instalaciones industriales.
En Rusia, hay muchas fábricas ubicadas en terrenos industriales. Aquí algunos ejemplos:
- AvtoVAZ (Togliatti, región de Samara): una de las fábricas de automóviles más grandes de Rusia, fabricante de automóviles LADA.
- KamAZ (Náberezhnye Chelny, Tartaristán): el mayor fabricante de camiones, autobuses y maquinaria especial de Rusia.
Terrenos de Áreas y Objetos Especialmente Protegidos
Estos son terrenos retirados de la circulación por el estado y puestos bajo protección y control estatal. Estos terrenos tienen un valor especial: ambiental, incluyendo la protección del agua, científico, cultural-histórico, estético, recreativo, relacionado con la salud u otro.
Tierras del Fondo Forestal
Terrenos cubiertos o no cubiertos por vegetación forestal, destinados principalmente a la gestión forestal (artículo 101 del Código de Tierras de la Federación Rusa).
La composición de las tierras del fondo forestal consta de dos grandes grupos:
- Tierras forestales. Cubiertas o no por bosques, están destinadas a la regeneración forestal.
- Tierras no forestales. No cubiertas por bosques, están ocupadas por cortafuegos, claros, sistemas de desagüe, tierras agrícolas y caminos forestales.
En la Federación Rusa, el fondo forestal cubre aproximadamente el 69% de todo el territorio.
Tierras del Fondo Hídrico
Terrenos ocupados por cuerpos de agua, glaciares, pantanos (excepto en las zonas de tundra y bosque-tundra), instalaciones hidráulicas y otras de gestión del agua;
terrenos asignados para zonas de exclusión a lo largo de cuerpos de agua, canales interurbanos y colectores principales.
Tierras de Reserva
Estas son parcelas de propiedad estatal o municipal que no han sido transferidas a ciudadanos o entidades legales, con excepción de las tierras incluidas en el fondo de redistribución.
¿En qué parcela de terreno puedes construir una casa de verano o una casa residencial?
Las casas residenciales privadas se pueden construir en parcelas categorizadas como «Terrenos de asentamientos» y «Terrenos agrícolas«, siempre y cuando el uso de suelo designado lo permita.
Uso de suelo designado
El uso de suelo designado se refiere a los propósitos legalmente aprobados para los que se puede usar una parcela de terreno y cualquier estructura existente o futura en ella. Establece los tipos de actividades permitidas en la propiedad. Esta designación también se considera al calcular el valor catastral de la tierra y los costos asociados, como impuestos o tarifas de alquiler. Por ejemplo, influye en la determinación del monto de impuestos sobre la tierra o el alquiler.
La categoría de tierra y el uso designado no son conceptos idénticos ni intercambiables. El primero es más amplio que el segundo. Ambos criterios son importantes al seleccionar una parcela de terreno y merecen especial atención.
Veamos los principales tipos de usos permitidos que podrían interesarnos al elegir una parcela para uso personal.
Construcción individual de viviendas (CIV)
La construcción individual de viviendas se refiere a la construcción de una casa residencial de hasta tres pisos para una familia en una parcela de terreno con la designación adecuada. Es adecuada para estructuras permanentes.
La CIV se encuentra en terrenos designados como «Terrenos de asentamientos«, pero desde el 1 de marzo de 2022 también está permitido construir viviendas individuales en Terrenos agrícolas, siempre que sea necesario para fines agrícolas.
En una parcela CIV ubicada en un área poblada, puedes:
- Vivir en la casa todo el año y registrarla como tu residencia principal;
- El municipio puede proporcionar servicios públicos y acceso a servicios como hospitales, clínicas, escuelas y guarderías.
Si la parcela CIV está dentro de un área poblada, bajo la Ley Federal No. 131-FZ (en su versión del 29.12.2020) «Sobre los principios generales de la organización del autogobierno local en la Federación Rusa», las autoridades locales deben proporcionar los servicios públicos esenciales: gas, agua, electricidad y carreteras.
Si la parcela está ubicada en una zona remota, fuera de la zona poblada, los servicios públicos se proporcionarán solo si el presupuesto del municipio lo permite.
Los bancos ofrecen préstamos para parcelas residenciales privadas a través de programas hipotecarios especiales. Una casa en una parcela residencial privada puede ser construida o comprada utilizando diversas opciones hipotecarias, como hipotecas preferenciales, familiares o para el sector IT, con tasas de interés que varían entre el 2% y el 8%.
Típicamente, el pago inicial para estos programas comienza en el 20% al 30%.
También puedes solicitar una hipoteca para la compra o construcción de una casa bajo programas estándar. Las tasas de interés para estos préstamos están directamente vinculadas a la tasa clave del Banco Central y actualmente son bastante altas. La tasa hipotecaria promedio para la compra de una casa terminada es de aproximadamente 19.95% anual, mientras que para la construcción de una casa es de aproximadamente 19.47%.
En la segunda mitad de 2024, Rusia planea lanzar un programa hipotecario unificado para la construcción individual de viviendas.
Documentos necesarios para comenzar la construcción
Debes presentar lo siguiente al municipio:
- Notificación de inicio de trabajo;
- Documentos de propiedad del terreno (extracto del USRN, así como documentos legales, como un contrato de compra si adquiriste la propiedad de otra persona);
- Descripción externa de la casa, ya sea en formato de texto o gráfico.
Cómo presentar una notificación de inicio de construcción
Para aprobar los parámetros de tu futura construcción, necesitarás tu identificación y los documentos de la parcela, como un extracto del Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces. Puedes presentar la notificación en formato papel a través de un Centro Multifuncional (MFC).
Qué incluir en la notificación
- Información sobre el desarrollador (contratista): Para individuos, proporciona nombre completo, lugar de residencia y detalles del pasaporte. Para entidades legales, proporciona el nombre y la dirección de la organización, número de registro y el número de identificación fiscal (INN).
- Datos de la parcela: Proporciona la dirección, número catastral, uso permitido de la tierra e información sobre los propietarios, incluyendo documentos legales (por ejemplo, contrato de compra).
- Información sobre la estructura planeada: Indica qué tipo de casa se construirá (jardín o residencial), el propósito de la notificación (construcción o reconstrucción), y los parámetros planeados: área, número de pisos, altura y distancia desde los límites de la parcela.
- Representación esquemática: Presenta un plan esquemático de la casa prevista, mostrando su ubicación exacta en la parcela y las distancias desde los límites. Este esquema puede ser dibujado a mano.
Tiempo de revisión de la notificación
La administración revisa la notificación dentro de siete días hábiles (hasta 20 días para asentamientos históricos). Como respuesta, recibirás una notificación de conformidad o no conformidad de tu futura casa con las normas actuales y si puede ser construida en la parcela seleccionada.
Durante este tiempo, los funcionarios revisarán tus documentos y los parámetros de la futura casa de acuerdo con las normas establecidas. Si no proporcionas información o documentos requeridos, en tres días hábiles tu solicitud será devuelta con una explicación. Tendrás la oportunidad de reunir los documentos necesarios y volver a enviar la notificación. Si todo está en orden, comenzará el proceso de revisión.
¿Qué hacer si recibes una notificación de no conformidad?
Si recibes tal documento, significa que tu construcción no fue aprobada.
Es importante que la denegación sea por escrito e incluya la razón del rechazo.
Podrían haber varias razones:
- Violaciones de las distancias mínimas, como construir a menos de tres metros del límite de la propiedad;
- El tamaño de la casa no cumple con los requisitos necesarios, como superar los tres pisos o ser más alta de 20 metros;
- La parcela no está designada para construir estructuras permanentes, por ejemplo, debido a un uso de suelo inadecuado;
- La notificación fue presentada por alguien que no es el propietario del terreno;
- La casa está planeada para construirse en una zona protegida, como cerca de sitios patrimoniales culturales.
Si el problema puede corregirse, puedes volver a presentar la notificación.
Si no puede resolverse, es posible que debas abandonar los planes de construir una casa permanente o buscar otra parcela de terreno.
No más tarde de 30 días después de completar la construcción, debes presentar:
No más tarde de 30 días después de completar la construcción, debes presentar lo siguiente:
- Notificación de finalización de la construcción: El formulario para notificar sobre la finalización de la construcción de una casa residencial privada es idéntico al formulario para comenzar la construcción, excepto por el título y la última página, donde se registra el número de recibo del SUIIP (número de pago de la tasa estatal para el registro de la propiedad).
- Plan técnico de la casa: El plan técnico, creado por un ingeniero catastral, es un documento que detalla las características del edificio. Este plan es necesario para registrar la casa en el sistema catastral y registrar los derechos de propiedad en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces (EGRN).
- Acuerdo de asignación de partes de la casa (si la parcela es de propiedad compartida): Si la parcela es de propiedad compartida, también debe proporcionarse un acuerdo sobre la división de las partes en la casa.
Una vez presentado, el solicitante recibirá una notificación confirmando que la casa construida cumple con los requisitos legales.
¿Qué hacer si no recibes respuesta de la administración?
La legislación rusa no regula claramente este proceso. En este caso, recomendamos actuar en función de tu situación específica. Si es posible, visitar la administración en persona puede ayudar a aclarar el retraso y acelerar el proceso. Alternativamente, puedes enviar una carta solicitando una explicación sobre el retraso o la falta de respuesta a tus notificaciones enviadas.
Si decides construir una casa grande
Si tu casa supera los 500 metros cuadrados, necesitarás lo siguiente:
1. Desarrollo de la documentación del proyecto
El desarrollo de la documentación del proyecto de construcción es un proceso complejo que tiene como objetivo optimizar las obras. Incluye los siguientes pasos:
- Revisión de los resultados de estudios geológicos.
- Creación de un diseño preliminar.
- Desarrollo de planos, secciones, planos de techos, entre otros, basados en el diseño preliminar.
- Preparación de un plan para redes de servicios públicos y paisajismo.
- Estimación de costos y preparación de un plan preliminar de adquisición de materiales.
- Definición de condiciones técnicas, como excavación, construcción de paredes, soldadura, entre otros.
2. Permiso de ocupación
El permiso se otorga con base en los resultados de la revisión experta. El tiempo promedio de procesamiento para obtener este permiso es de 3 a 6 meses.
3. Revisión del proyecto
La documentación del proyecto debe ser revisada por instituciones autorizadas para asegurar el cumplimiento de los requisitos legales y otros estándares. Actualmente, hay varias opciones para esta revisión: puede ser realizada por autoridades estatales o expertos privados. Para viviendas privadas construidas para uso personal, la revisión es realizada generalmente por entidades privadas.
El tiempo promedio para este proceso es de 3 a 6 meses.
Explotación Agrícola Subsidiaria Personal (EASP)
La explotación agrícola subsidiaria personal (EASP) es similar a la Construcción individual de viviendas (CIV) en términos de criterios.
Las parcelas de EASP pueden ser de dos tipos:
- Parcelas de campo: ubicadas fuera de áreas pobladas y no adyacentes a ellas.
- Parcelas de huerta: ubicadas dentro de los límites de áreas pobladas (urbanas o rurales).
Una característica clave de las parcelas de campo es que está prohibida la construcción de edificaciones permanentes, como una casa residencial. Según la ley rusa, una casa residencial es un edificio independiente destinado a satisfacer las necesidades diarias de sus ocupantes y no puede dividirse en unidades inmobiliarias separadas.
Esto significa que el propietario solo puede construir pequeñas estructuras sin cimientos, como cobertizos, invernaderos y otras instalaciones similares. El uso principal de estas tierras es para el cultivo de productos agrícolas o la cría de animales.
Las parcelas de huerta, por otro lado, no tienen tales restricciones de construcción, lo que las convierte en una alternativa a las tierras designadas para la Construcción individual de viviendas (CIV).
Por lo tanto, puedes construir una casa y registrarla como tu residencia en una parcela de EASP si está ubicada dentro de los límites de un área poblada.
Es importante señalar que la EASP no se considera una actividad comercial en tierras destinadas a «explotación agrícola subsidiaria personal.» El agricultor que posee una parcela de EASP produce y procesa productos únicamente para sus necesidades personales, y solo puede vender el excedente.
La EASP permite la producción y procesamiento de productos agrícolas para uso personal en tierras propias sin necesidad de registrarse como empresario individual o entidad legal, con el fin de satisfacer las necesidades de la familia. El propietario puede vender productos excedentes, como huevos, carne, grasa o verduras y frutas, en mercados, pero no puede vender estos productos de manera sistemática ni a gran escala. Además, se puede construir una casa residencial en este tipo de terreno.
Diferencia significativa entre EASP y CIV
Una de las principales diferencias entre una parcela de EASP y una de CIV es su valor catastral. El valor catastral de una parcela de CIV es generalmente significativamente mayor, por lo que se puede vender a un precio más alto. Sin embargo, ten en cuenta que a medida que aumenta el valor catastral de la tierra, también aumentan los impuestos sobre la tierra.
Ejemplos de valores catastrales para parcelas de explotación agrícola subsidiaria personal (EASP) y de construcción individual de viviendas (CIV) en la región de Leningrado:
- Parcela de EASP
- Región: Leningrado
- Superficie: 10 ares (1,000 m²)
- Ubicación: Área rural, fuera de un asentamiento
- Valor catastral: Alrededor de 150,000 – 300,000 rublos
- Parcela de CIV
- Región: Leningrado
- Superficie: 10 ares (1,000 m²)
- Ubicación: Dentro de la ciudad o cerca de un asentamiento con infraestructura desarrollada
- Valor catastral: Alrededor de 400,000 – 1,200,000 rublos
Conversión de una parcela de EASP a CIV
En Rusia, es posible cambiar el uso designado de una parcela de terreno.
Por ejemplo, si encuentras una parcela dentro de un asentamiento que tiene estatus de EASP y no planeas dedicarte a la agricultura, pero quieres construir una casa para residencia permanente, sería lógico realizar el proceso de conversión de uso de la tierra.
Sin embargo, si encuentras una parcela de EASP fuera de los límites de un área poblada, no puede convertirse a CIV, ya que estar dentro de un asentamiento es un criterio clave para la CIV.
La conversión de una parcela de EASP a CIV se realiza en 4 etapas:
- Establecer el uso de la tierra y el estado territorial.
- Reunir los documentos de la parcela.
- Presentar una solicitud a la administración local.
- Realizar modificaciones en el Registro Estatal Unificado de Bienes Raíces (USRN).
Los documentos y la solicitud se presentan a la administración local y al USRN o en un centro multifuncional (MFC).
Jardinería
Las parcelas de jardín y huerto pueden usarse para:
- Recreación.
- Cultivo de productos agrícolas para necesidades personales.
Asociación de Jardinería No Comercial (ANCJ)
Una ANCJ es una asociación de parcelas y sus propietarios con el propósito de cultivar la tierra y hacer jardinería. Una diferencia importante con otras formas de asociaciones suburbanas es que las tierras de ANCJ están principalmente destinadas al trabajo agrícola para el consumo personal. El trabajo agrícola, en este caso, no es obligatorio.
Desde 2019, según la Ley Federal No. 217-FZ «Sobre la jardinería y horticultura de los ciudadanos para necesidades personales,» está permitido construir viviendas en tierras de jardinería y registrarlas como lugar de residencia.
La ley distingue entre una casa residencial y una casa de jardín. Puedes vivir en cualquiera de ellas, pero solo se permite el registro permanente y la residencia durante todo el año en una casa residencial. Se supone que una casa de jardín es solo para uso temporal y, por ley, está destinada únicamente a estancias temporales, ya que carece de calefacción, alcantarillado y suministro de agua, siendo esencialmente una cabaña de verano.
Una casa de jardín solo puede construirse en una parcela de jardinería. Las mismas reglas de construcción se aplican tanto a casas de jardín como a viviendas residenciales: se deben seguir las normas urbanísticas y de construcción.
En esencia, la principal diferencia entre una casa de jardín y una casa residencial es la capacidad de registrar una residencia permanente en esta última. Sin embargo, desde el punto de vista legal, la diferencia es significativa: una casa de jardín no se cuenta al evaluar las necesidades de vivienda de la familia y no puede construirse utilizando capital de maternidad. En la práctica, puedes vivir en dicha casa tanto en verano como en invierno, pero oficialmente se considera un espacio no residencial.
Ventajas de una ANCJ
- Menor costo de la parcela en comparación con CIV.
- Menores obligaciones fiscales.
- Tasa de impuesto a la propiedad: Para las estructuras en las ANCJ, la tasa de impuesto a la propiedad es generalmente más baja y puede variar según la región, pero no excede el 0.3% del valor de inventario.
- Si una casa residencial es reconocida en una parcela de ANCJ y existe la posibilidad de registrarse, el impuesto a la propiedad se calculará como para edificios residenciales basado en el valor catastral.
- Valor de inventario: El valor de la propiedad calculado en base a los datos de costos de construcción, depreciación y otros factores relacionados con la condición física del objeto.
- Tierra fértil, lo cual es importante para quienes planean realizar actividades agrícolas.
Suministro de gas para una parcela
En 2021, Rusia lanzó un programa de gasificación. En los asentamientos donde ya existen líneas de gas, se suministra gas de manera gratuita hasta los límites de la parcela. El programa es implementado por un único operador, LLC «Gazprom Gasification.»
Las tierras de CIV (Construcción Individual de Viviendas) ubicadas en asentamientos más grandes suelen estar equipadas con todos los servicios públicos, incluido el gas.
Sin embargo, las ANCJs (Asociaciones de Jardinería No Comercial) aún no están completamente incluidas en el programa. La línea de gas solo puede extenderse hasta los límites de la ANCJ de forma gratuita, y dentro de la asociación, cada propietario debe conectar los servicios a su propia parcela de manera independiente. Parece que una nueva iniciativa del Presidente otorgará el derecho a la conexión gratuita de tuberías de gas directamente a las parcelas de jardín. (A partir del 16 de abril de 2024, el Gobierno ruso adoptó la Resolución No. 484: las ANCJs ubicadas dentro de asentamientos gasificados están incluidas en el programa de Gasificación Social).
No obstante, todavía no está claro cómo se resolverá el problema de manera más amplia. Las ANCJs pueden solicitar conexiones de gas gratuitas si se encuentran dentro de los límites de un asentamiento gasificado. De lo contrario, la extensión de la tubería será pagada por el propietario.
El proceso de suministro de gas incluye presentar una solicitud para el servicio, generalmente a través del portal de Gasificación Unificada. Los vecinos suelen presentar solicitudes conjuntas, lo que aumenta las posibilidades de una conexión más rápida.
Si eres el único interesado en llevar gas a tu parcela, el proceso puede tardar más tiempo.
El procedimiento de suministro de gas incluye el tendido de tuberías hasta tu parcela, lo cual forma parte del programa social y es gratuito. Sin embargo, todo lo relacionado con tu parcela, como la extensión de las tuberías, la instalación de la caldera, etc., es responsabilidad financiera del propietario.
La principal necesidad de gas en una parcela de ANCJ es para la calefacción de la casa, ya que el uso de gas sería más económico. Si no hay gas disponible en tu parcela, tendrás que elegir métodos de calefacción alternativos: madera (estufa), calefacción eléctrica por suelo, etc.
Conclusión
Van Rhijn & Partners puede asesorarte sobre categorías de tierras y designaciones de uso de suelo, y, si es necesario, ayudarte en la conversión de tierras de una categoría a otra. También ofrecemos asistencia experta en la selección y compra de una parcela adecuada o de una casa ya construida que cumpla con tus necesidades. Además, podemos ayudarte a preparar los documentos necesarios para comenzar la construcción.
Ponte en contacto con Van Rhijn & Partners hoy mismo para dar el siguiente paso hacia la adquisición de tu propiedad ideal o iniciar tu proyecto de construcción.
