Negli ultimi anni, il mercato degli affitti in Russia ha subito forti cambiamenti.
Nel 2024, i canoni di affitto a Mosca sono aumentati fino al 50% in alcuni segmenti, soprattutto per i piccoli monolocali vicini alle stazioni della metropolitana.
Questo aumento è stato causato dall’inflazione, dagli alti tassi ipotecari e dall’afflusso di acquirenti che, a causa delle condizioni di credito sfavorevoli, si sono spostati verso il mercato della locazione.

Anche nel 2025, la domanda di immobili in affitto, soprattutto nel segmento economico, rimarrà elevata, anche se gli esperti prevedono un ritorno a una dinamica di mercato più stagionale.

In questo articolo offro una panoramica del mercato degli affitti in Russia, della normativa applicabile e dei rischi da evitare.

Indice

1. Tipologie di immobili e forme contrattuali
2. Dove trovare un immobile in affitto in Russia
3. Perché i contratti di locazione in Russia sono quasi sempre a tempo determinato
4. Rinnovo di un contratto di locazione a breve termine
5. Attenzione: rinnovo automatico
6. Prezzi degli affitti in Russia
7. Nessun limite massimo agli affitti nel mercato privato
8. Durata del contratto di locazione
9. Recesso dal contratto di locazione
10. Recesso da parte del conduttore
11. Recesso da parte del locatore
12. Locazione di Апартаменты (immobili non residenziali)
13. Conclusioni

1. Tipologie di immobili e forme contrattuali

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In Russia esistono diverse tipologie di immobili residenziali:

• Appartamenti (квартира) – classici appartamenti autonomi.
• Camere (комната) – una stanza individuale in un appartamento condiviso, di solito con cucina e bagno in comune.
• Case indipendenti (дом) – abitazioni autonome, più diffuse nelle periferie delle città o nei centri minori.

Inoltre, negli ultimi anni è emerso un fenomeno relativamente nuovo: gli Апартаменты.
In un precedente articolo del blog ho analizzato più a fondo le particolarità giuridiche di questi immobili.
In breve: sebbene il nome possa trarre in inganno, gli Апартаменты non sono considerati immobili residenziali, ma unità commerciali secondo la legge russa.

Vengono spesso ricavati da ex edifici adibiti a uffici o da strutture industriali, riconvertiti in unità abitative moderne.
La loro popolarità è dovuta soprattutto a:

• Canoni di locazione inferiori (del 15–25% rispetto agli appartamenti tradizionali),
• Maggiore flessibilità negli spazi e nelle soluzioni architettoniche,
• Posizione centrale, spesso nei complessi multifunzionali.

Tuttavia, ci sono anche importanti svantaggi:

• Impossibilità di ottenere una registrazione permanente della residenza (salvo eccezioni),
• Costi più elevati per utenze e imposte (spesso fino al 2% del valore catastale),
• Assenza dell’obbligo di costruire infrastrutture sociali (come scuole o cliniche),
• Protezione giuridica limitata per gli inquilini,
• Norme edilizie residenziali non garantite (isolamento acustico, illuminazione naturale, ecc.).

Nonostante questi svantaggi, gli Апартаменты sono molto richiesti, soprattutto tra i giovani cittadini che cercano flessibilità e una posizione centrale, spesso con accesso diretto a servizi come negozi, ristoranti o piscine.

Nota importante:
Sia che si scelga un appartamento tradizionale o un Апартамент, è fondamentale stipulare sempre un contratto scritto e verificare che il locatore sia legalmente autorizzato a locare l’immobile.

2. Dove trovare un immobile in affitto in Russia

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Il mercato russo degli affitti offre diverse piattaforme principali, ma la scelta della più adatta dipende molto dalla località in cui si cerca.

• Cian.ru:
  Questa piattaforma è particolarmente indicata per trovare immobili in affitto nelle grandi città come Mosca e San Pietroburgo.
  Offre filtri di ricerca dettagliati, annunci aggiornati e una vasta scelta di appartamenti e stanze.
  Il sito è disponibile solo in lingua russa, ma l’interfaccia è abbastanza intuitiva per chi ha un po’ di esperienza.
• Avito.ru:
  Anche Avito è utilizzato nelle grandi città, ma è particolarmente utile per trovare immobili in cittadine più piccole e aree rurali.
  Propone una gamma ancora più ampia di annunci, comprese numerose offerte da privati.
  Attenzione: su Avito il rischio di annunci fraudolenti è maggiore, quindi è necessario prestare particolare cautela.

Per affittare Апартаменты esistono canali specifici:

• Aparthotel:
  Molti aparthotel permettono di stipulare contratti di affitto a lungo termine direttamente attraverso i propri siti web o per telefono.
  Questa soluzione è particolarmente diffusa nelle grandi città.
  I contratti sono spesso più flessibili rispetto a quelli stipulati con privati, ma la tutela giuridica può variare.
• Gruppi Telegram:
  Esistono gruppi Telegram specializzati dove vengono offerti Апартаменты sia per brevi sia per lunghi periodi.
  Questi gruppi sono molto popolari tra i giovani affittuari, gli studenti e i digital nomads.
  Spesso si tratta di unità moderne, situate in complessi multifunzionali con servizi annessi.

3. Perché i contratti di locazione in Russia sono quasi sempre a tempo determinato

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In Russia, nella pratica, i contratti di locazione vengono quasi sempre stipulati per un periodo determinato, di solito non superiore a 11 mesi.
Questo è dovuto principalmente agli obblighi legali di registrazione catastale.

Secondo l’articolo 609, comma 2 del Codice Civile della Federazione Russa (ГК РФ), ogni contratto di locazione di beni immobili — inclusi gli immobili residenziali — stipulato per un anno o più deve essere obbligatoriamente registrato al catasto (ЕГРН).

Nel caso degli immobili residenziali, si aggiunge anche che, in base a l’articolo 674, comma 2 del Codice Civile e l’articolo 51, comma 2 della Legge sulla registrazione immobiliare,
il contratto comporta la creazione di un vincolo (обременение) sul diritto di proprietà dell’immobile, che deve anch’esso essere registrato.

Per molti locatori privati, questa registrazione è:

• burocraticamente complicata,
• richiede molto tempo,
• e poco attraente, soprattutto se vogliono evitare di dichiarare ufficialmente i redditi da locazione.

Per questi motivi, la maggior parte dei locatori preferisce stipulare contratti di durata inferiore a 12 mesi, evitando così l’obbligo di registrazione.
Nella pratica, molti locatari rimangono per anni nello stesso immobile, firmando di volta in volta un nuovo contratto a breve termine.

Nota per gli stranieri:
Anche se si prevede di soggiornare a lungo in Russia, è molto probabile che venga proposto un contratto temporaneo senza registrazione catastale.

4. Rinnovo di un contratto di locazione a breve termine

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In Russia, i contratti di locazione vengono spesso stipulati per una durata massima di 11 mesi, per evitare l’obbligo di registrazione catastale (vedi sopra).
Tuttavia, in pratica, molti locatari rimangono nell’immobile per periodi molto più lunghi.
Questo porta a porsi la domanda: come funziona il rinnovo di un contratto di locazione temporaneo e quali sono le conseguenze?

Pratica giuridica:

Molti locatori scelgono di redigere un nuovo contratto temporaneo ogni volta che il precedente scade, mantenendo sempre una durata inferiore a 12 mesi.
Nella pratica, questo viene presentato come un rinnovo, ma dal punto di vista giuridico si tratta di un nuovo contratto.
In questo modo si continua a evitare l’obbligo di registrazione.

Sebbene questo sistema offra flessibilità ad entrambe le parti,
esso riduce anche la tutela giuridica del locatario,
soprattutto se le condizioni contrattuali non vengono chiaramente specificate ogni volta per iscritto.

5. Attenzione: rinnovo automatico

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Secondo il diritto russo (articolo 683, comma 2 del Codice Civile), si applica quanto segue:

“Non oltre tre mesi prima della scadenza del contratto di locazione, il locatore deve proporre al locatario di rinnovare il contratto, alle stesse o ad altre condizioni, oppure avvertirlo che il contratto non sarà rinnovato perché intende non affittare l’immobile per almeno un anno.
Se il locatore non adempie a quest’obbligo, e il locatario non rifiuta il rinnovo, il contratto si considera prorogato alle stesse condizioni e per la stessa durata.”

Questo significa:
In mancanza di una comunicazione formale o di una proposta di rinnovo da parte del locatore, il contratto viene automaticamente prorogato.
Ciò può comportare conseguenze giuridiche impreviste per entrambe le parti.

6. Prezzi degli affitti in Russia

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In Russia, l’importo del canone di locazione viene generalmente stabilito d’accordo tra le parti.
Secondo l’articolo 682 del Codice Civile Russo, è previsto quanto segue:

“L’importo del canone di locazione di un immobile residenziale è determinato dall’accordo tra le parti nel contratto di locazione.
Se è stabilito un limite massimo legale, il canone concordato non può superare tale limite.”

Questo significa:

• Nella maggior parte dei casi, il canone è liberamente negoziabile tra locatore e locatario.
• Non è ammessa una modifica unilaterale del canone da parte del locatore, a meno che ciò non sia espressamente previsto dalla legge o dal contratto.
• Il locatario deve pagare il canone nei termini stabiliti nel contratto.
  Se il contratto non specifica termini particolari, il pagamento deve avvenire mensilmente, come previsto dal Codice dell’Edilizia Residenziale Russo.

7. Nessun limite massimo agli affitti nel mercato privato

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In Russia non esiste un tetto massimo nazionale per i canoni di locazione nel mercato privato ordinario (locazione commerciale di immobili residenziali).
Un limite ai canoni esiste solo per la locazione sociale (жилищный фонд социального использования) – cioè per gli immobili affittati a categorie vulnerabili della popolazione.
In questi casi, ogni regione stabilisce autonomamente il proprio tetto massimo (articolo 156.1 del Codice dell’Edilizia Residenziale Russo).

Cosa significa questo per il mercato privato?

• Nessun limite – il locatore e il locatario possono liberamente concordare il prezzo dell’affitto.
• Solo per la locazione sociale si applicano limiti ai canoni, fissati a livello regionale.
• L’articolo 682 protegge comunque il locatario da aumenti unilaterali del canone:
  ogni aumento deve essere previsto dalla legge o dal contratto.

8. Durata del contratto di locazione

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Un contratto di locazione di immobile residenziale in Russia può essere stipulato per una durata massima di cinque anni (articolo 683, comma 1 del Codice Civile Russo).
Se nel contratto non viene indicata alcuna durata, esso viene considerato automaticamente valido per cinque anni.

Se il contratto è stipulato per una durata inferiore a un anno, si applicano alcune restrizioni al locatario:

• Il locatario non può far trasferire altre persone come residenti permanenti o ospiti temporanei.
• La sublocazione (поднаем) non è consentita.
• Il locatario non ha diritto di prelazione per il rinnovo del contratto alla scadenza.
• In caso di morte o trasferimento del locatario, il contratto si estingue automaticamente.

Nota:
Queste limitazioni possono essere rimosse se il contratto prevede espressamente condizioni diverse, ad esempio autorizzando la sublocazione.

Se un contratto viene stipulato per una durata pari o superiore a un anno, si crea per legge un vincolo (обременение) sul diritto di proprietà dell’immobile.
Questo vincolo deve essere obbligatoriamente registrato presso Rosreestr (il Catasto russo).
La domanda di registrazione deve essere presentata entro un mese dalla firma del contratto
(articolo 674, comma 2 del Codice Civile Russo, articoli 3 e 51 della Legge n. 218-ФЗ del 13.07.2015, e Decreto Governativo n. 457 del 01.06.2009).

9. Recesso dal contratto di locazione

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Secondo la legge russa (articolo 687 del Codice Civile Russo), un contratto di locazione di immobile residenziale può essere risolto sia su iniziativa del locatario sia su iniziativa del locatore.
Tuttavia, le regole non sono uguali:
il locatario gode di molta più libertà nella risoluzione, mentre il locatore può farlo solo tramite procedura giudiziaria e in presenza di condizioni rigorosamente previste dalla legge.

10. Recesso da parte del locatario

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Il locatario può recedere dal contratto in qualsiasi momento, senza necessità di ricorrere al tribunale, a condizione che:

• comunichi per iscritto al locatore con almeno tre mesi di preavviso;
• ottenga il consenso di tutti i residenti maggiorenni registrati con lui nell’immobile.

Se non tutti i residenti si trasferiscono, il contratto rimane valido per coloro che restano.
Solo le persone che si trasferiscono perdono il diritto di utilizzo dell’abitazione.

11. Recesso da parte del locatore

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Per il locatore, la risoluzione del contratto è molto più complessa:

• Può risolvere il contratto solo attraverso una decisione giudiziaria.
• E soltanto nei seguenti casi:
  • Mancato pagamento sistematico del canone (ad esempio, sei mesi consecutivi, o due volte nel caso di contratti a breve termine).
  • Danneggiamento o distruzione dell’immobile da parte del locatario o di persone di cui è responsabile (subconduttori, ospiti, ecc.).
  • Gravi violazioni delle regole condominiali, come rumori molesti ripetuti, utilizzo improprio dell’immobile (magazzino, officina, ecc.) o comportamenti pericolosi.
  • Condizioni di inabitabilità dell’immobile, accertate da una commissione ufficiale.
  • Modifiche non autorizzate all’immobile che non vengono sanate, come previsto anche dall’articolo 29 del Codice dell’Edilizia Residenziale.

Anche quando il locatore ottiene una sentenza favorevole, il tribunale concede generalmente al locatario un termine fino a un anno per correggere le violazioni.
Se il locatario non adempie, il contratto può essere risolto definitivamente.
Su richiesta del locatario, l’esecuzione dell’eventuale sfratto può essere rinviata fino a un massimo di un anno.

12. Locazione di Апартаменты (immobili non residenziali)

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Nella legislazione russa, gli Апартаменты non sono considerati immobili residenziali, ma immobili commerciali (нежилое помещение).
Di conseguenza, la loro locazione è regolata da un contratto di locazione di immobile non residenziale (договор аренды нежилого помещения) e non da un contratto di locazione residenziale (договор найма жилого помещения).

La differenza rispetto a un normale contratto di locazione di abitazione è sostanziale:

Importante:
Chi affitta un Апартамент non stipula un contratto residenziale classico.
Questo significa minor protezione legale e maggiori responsabilità contrattuali

13. Conclusioni

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Il mercato degli affitti in Russia offre molte opportunità, ma è anche caratterizzato da una notevole complessità giuridica.
Contratti a termine, obblighi di registrazione, rinnovi automatici e regole diverse per la risoluzione richiedono una buona conoscenza del diritto locativo russo.

Sia i locatori che i locatari dovrebbero sempre definire chiaramente la loro posizione contrattuale,
soprattutto nel caso di locazione di Апартаменты, che seguono un regime giuridico differente.

Van Rhijn & Partners assiste i propri clienti offrendo:

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Ci assicuriamo che i vostri diritti in Russia siano ben tutelati — dalla firma del contratto fino all’ultima rata di locazione.

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