Gli affitti brevi in Russia possono far guadagnare bene, ma bisogna sapere esattamente con cosa si ha a che fare – altrimenti ci si muove su un terreno minato.
Ora che è diventato più difficile per i russi ottenere visti per i paesi UE, il turismo interno è esploso enormemente, soprattutto in città come San Pietroburgo e Kaliningrad. Siccome gli hotel sono scandalosamente cari, specialmente in alta stagione, molti turisti scelgono di soggiornare in un appartamento. E così i proprietari di questi alloggi a breve termine spesso fanno ottimi affari.
Ma gli affitti brevi in Russia sono davvero un modello di business interessante? È un settore dove molti imprenditori non prendono le regole troppo sul serio. Eppure si può benissimo guadagnare denaro rispettando completamente le regole – ma bisogna approcciarsi nel modo giusto.
Indice
- Cosa si intende per affitti brevi in Russia?
- Divieto di ‘servizi alberghieri’ nei complessi residenziali
- Delimitazione giuridica
- Cosa sono i servizi alberghieri?
- Conseguenze di essere qualificati come servizi alberghieri
- Storia della ‘legge anti-ostello’
- Servizio alberghiero o no?
- Evitare la qualificazione come servizi alberghieri
- Pratica a Mosca e San Pietroburgo
- Cambio di destinazione d’uso
- Tasse e obbligo di registrazione per i locatori
- Strutture legali: ИП vs ООО
- Imposta sugli immobili
- Conclusione
Piattaforme
Da quando Airbnb e Booking.com si sono ritirati dal mercato russo, i proprietari sono passati a piattaforme nazionali come:
- Yandex.Travel (Яндекс Путешествия)
- Sutochno.ru (Суточно.ру)
- Avito Nedvizhimost (Авито Недвижимость)
- Tvil.ru (Твил.ру)
Cosa si intende per affitti brevi in Russia?
Gli affitti brevi in Russia si riferiscono generalmente alla locazione di spazi (abitativi) per un periodo da un giorno a diverse settimane. Questo tipo di affitto viene spesso applicato in città con molti turisti o viaggiatori d’affari.
Divieto di ‘servizi alberghieri’ nei complessi residenziali
L’articolo 17 comma 3 della Legge sugli alloggi della Russia vieta l’offerta di ‘servizi alberghieri’ in spazi residenziali nei complessi di appartamenti.
Delimitazione giuridica
Per quanto riguarda gli affitti brevi di spazi residenziali, dal punto di vista giuridico non c’è in principio alcuna differenza con gli affitti a lungo termine (si applicano le stesse regole del mio blog sulla locazione residenziale), a meno che lo spazio non venga utilizzato per offrire ‘servizi alberghieri’.
Per quanto riguarda l’affitto di spazi diversi da quelli residenziali, si applicano le regole della categoria a cui appartiene lo spazio. Il divieto dell’articolo 17 comma 3 della legge russa sugli alloggi riguardo all’offerta di servizi alberghieri si applica solo agli spazi residenziali. Questo tuttavia non significa che si possa fare quello che si vuole con altri spazi – ma la libertà di utilizzare lo spazio in un modo o nell’altro è maggiore rispetto agli spazi residenziali. Non c’è comunque un divieto esplicito.
Cosa sono i servizi alberghieri?
Nell’articolo 1 della Legge sui ‘Fondamenti delle attività turistiche nella Federazione Russa’, i servizi alberghieri sono definiti come: un pacchetto di servizi volti all’alloggio temporaneo di persone in un hotel, integrato da altri servizi come stabilito nelle regole ufficiali russe per le attività alberghiere. Questi possono essere offerti esclusivamente da imprenditori individuali (ИП) e persone giuridiche (ООО) con la registrazione appropriata.
Conseguenze di essere qualificati come servizi alberghieri
Prima di tutto, c’è il divieto dell’articolo 17 comma 3. Se i vostri servizi di affitto vengono improvvisamente qualificati come servizi alberghieri ed è uno spazio con destinazione residenziale che affittate, non potete più affittare questo spazio.
Un fornitore di servizi alberghieri ha più obblighi di qualcuno che semplicemente affitta un appartamento. Segue un elenco limitato:
Registrazione obbligatoria come imprenditore Potete affittare la vostra casa in Russia senza essere registrati come imprenditori, ma se il vostro affitto viene qualificato come servizi alberghieri, la registrazione come imprenditore/azienda è obbligatoria.
Classificazione obbligatoria: L’offerta di servizi alberghieri è consentita solo se l’alloggio ha una classificazione valida. Questa classificazione viene assegnata in conformità alla legge federale “Sui fondamenti delle attività turistiche nella Federazione Russa”.
Il fornitore di servizi deve fornire informazioni specifiche in forma accessibile al consumatore. Queste informazioni devono essere indicate su una targa all’ingresso o nello spazio destinato al check-in degli ospiti e possono anche essere pubblicate sul sito web dell’hotel. Le informazioni richieste includono tra l’altro:
- Il nome e l’indirizzo del fornitore di servizi (persona giuridica, filiale o imprenditore individuale), inclusi i dati di registrazione e il numero di identificazione fiscale
- Il numero di registrazione unico dell’alloggio dal registro delle strutture classificate, un collegamento alla registrazione online e dettagli sulla categoria assegnata
- Informazioni sulle categorie di camere e i loro prezzi
- Un elenco dei servizi inclusi nel prezzo della camera
- Informazioni sulla forma di pagamento per i servizi alberghieri
- Informazioni sulla forma, condizioni e procedura per la prenotazione, così come le condizioni di cancellazione
- Orario di check-in e check-out
Servizi gratuiti obbligatori: Il fornitore di servizi deve offrire determinati servizi gratuitamente su richiesta, incluso chiamare un’ambulanza, fornire un kit medico, consegnare la posta, dare una sveglia e fornire acqua bollente.
Storia della ‘legge anti-ostello’
Il divieto di servizi alberghieri negli spazi residenziali nei complessi di appartamenti è stato già proposto nel 2014 dalla parlamentare Galina Khovanskaja. Questa proposta è stata spesso descritta nei media come la ‘legge anti-ostello’ o la ‘legge Khovanskaja’.
Il disegno di legge ha subito rapidamente feroci critiche e nel 2016 a San Pietroburgo centinaia di proprietari di piccoli hotel e ostelli hanno persino organizzato una protesta contro questa legge.
Ciononostante, l’articolo 17 comma 3 della Legge sugli alloggi è stato modificato (alla fine solo nel 2019).
Se guardiamo alla storia della legge, tuttavia, è chiaro che era diretta contro i disturbi causati da ostelli e mini-hotel negli edifici residenziali. E non tanto contro le persone che affittano un appartamento intero. Ma anche quest’ultimo gruppo può avere problemi a causa della legge anti-ostello.
Bisogna immaginare che gli appartamenti nelle case urbane classiche di una città come San Pietroburgo spesso hanno dimensioni di oltre 200 metri quadrati. Se riempi diverse stanze in un tale appartamento con letti a castello (e questo veniva spesso fatto), allora questo portava effettivamente spesso a più che raddoppiare il numero di abitanti in un edificio.
Servizio alberghiero o no?
Il legislatore non ha lasciato molto di ambiguo con il divieto dell’articolo 17 comma 3. E, come spesso succede, il giudice ha dovuto intervenire per portare più chiarezza.
In una sentenza autorevole della Corte Costituzionale della Russia (КС РФ) dell’ottobre 2023, questa corte ha stabilito che:
L’affitto di una casa su base giornaliera può essere completamente legale e non deve automaticamente essere considerato attività alberghiera — purché si tratti di uso effettivo come spazio residenziale, senza disturbi significativi per altri abitanti.
Secondo la Corte, è cruciale che:
- la casa non venga strutturalmente gestita come un hotel
- non vengano offerti servizi aggiuntivi (come pulizia, colazione, reception)
- e il comportamento degli inquilini non causi disturbi eccessivi ad altri abitanti nell’edificio
Leggendo la sentenza, sembra che anche la Corte Costituzionale non sapesse molto bene cosa fare con se stessa. Nella sentenza chiede esplicitamente al legislatore di proporre regole più chiare. Cosa che non è ancora successa.
Il criterio della Corte Costituzionale che il comportamento degli inquilini non dovrebbe causare disturbi eccessivi ad altri abitanti dell’edificio sembra naturalmente estremamente soggettivo. Sebbene la corte cerchi di chiarire questo parlando di carico eccessivo degli spazi pubblici, rimane comunque vago.
Ridurre il rischio di qualificazione come servizi alberghieri
Se volete affittare il vostro appartamento russo a breve termine in modo sicuro, cioè senza essere visti come fornitori di servizi alberghieri, potete quindi:
- Meglio non offrire servizi aggiuntivi, come colazione e ritiro dall’aeroporto
- Fare del vostro meglio per assicurarvi che i vostri inquilini non causino disturbi
Inoltre, le seguenti cose sono sospette:
- Reception o personale attivo negli spazi condivisi
- Pubblicità come ‘ostello’, ‘hotel’ o ‘apart-hotel’
- Affitto di multiple unità simultaneamente da un proprietario
- Affitto che va di pari passo con lamentele strutturali dei vicini
Tuttavia non potete controllare i vostri inquilini (o i vostri vicini), quindi i rischi non possono essere completamente eliminati.
Pratica a Mosca e San Pietroburgo
Sebbene le regole siano poco chiare, l’affitto di un appartamento intero per breve termine a San Pietroburgo o Mosca è tollerato.
Cambio di destinazione d’uso
Nonostante tutto, è ancora sempre consentito in certi casi avere un ostello in un complesso di appartamenti in Russia.
L’articolo 17 comma 3 contiene un divieto di offrire servizi alberghieri nello spazio residenziale. È tuttavia possibile in Russia in certi casi far cambiare la destinazione d’uso dello spazio residenziale e renderlo immobile commerciale.
Se volete convertire una casa in Russia in immobile non residenziale (quindi da жилое помещение a нежилое помещение), dovete soddisfare diverse condizioni legali. Secondo il Codice Civile e la Legge sugli alloggi della Federazione Russa, queste sono le seguenti:
Proprietà e posizione al piano giusto L’immobile deve essere completamente di proprietà di chi richiede il cambiamento, e trovarsi al piano terra. Se si trova a un piano superiore, la conversione è possibile solo se i piani sottostanti hanno già una destinazione non residenziale.
Ingresso proprio e separato L’immobile deve avere un ingresso separato, completamente separato da scale, ingressi di portici e altri spazi che danno accesso ai piani residenziali. Se non esiste ancora un ingresso separato, deve esserci almeno una possibilità tecnica di realizzarlo (senza danni all’edificio).
Nessun abitante o persona registrata Nessuno può essere registrato all’indirizzo e nessuno può nemmeno abitare effettivamente nello spazio.
Nessuna restrizione o diritti di terzi Lo spazio non può essere gravato da diritti di terzi, come ad esempio un’ipoteca, contratto di affitto o altro diritto reale che limiti l’uso libero.
Consenso scritto separato di tutti i vicini direttamente adiacenti (sopra, sotto e accanto all’immobile)
Se il vostro immobile non ha ancora un proprio ingresso separato, è necessaria anche l’autorizzazione dell’associazione dei proprietari per realizzarlo. Convertire immobili residenziali in non residenziali non è quindi semplice, perciò si consiglia ai proprietari di iniziare presto a dialogare con i vicini per rimuovere le obiezioni, eventualmente offrendo compensazione finanziaria o ricorrendo all’aiuto di un mediatore.
Tasse e obbligo di registrazione per i locatori
Per determinare quanto interessanti siano effettivamente gli affitti brevi in Russia, una visione del carico fiscale è naturalmente essenziale.
Chiunque ricavi redditi dagli affitti brevi in Russia — anche come straniero — deve tenere conto di obblighi fiscali e amministrativi. La legge russa distingue diversi scenari, a seconda della scala dell’affitto e se lo fate come privato, autonomo (самозанятый) o imprenditore (ИП o ООО).
1. Tasse per persone fisiche (privati)
Dal 1° gennaio 2025, il sistema di tassazione del reddito russo per persone fisiche (senza registrazione come imprenditori) è diventato progressivo. Le aliquote sono ora le seguenti:
- 13% per redditi annuali fino a 2,4 milioni di rubli
- 15% per la parte di redditi tra 2,4 milioni e 5 milioni di rubli
- 18% per la parte tra 5 milioni e 20 milioni di rubli
- 20% per la parte tra 20 milioni e 50 milioni di rubli
- 22% per la parte sopra i 50 milioni di rubli
Queste aliquote si applicano ai redditi attivi, come stipendi e redditi da affitto. Per i redditi passivi, come dividendi e interessi, continuano ad applicarsi le aliquote del 13% e 15%, a seconda dell’importo.
Per i non residenti, l’aliquota fiscale è del 30%!
Se non siete residenti fiscali della Russia, spesso non è vantaggioso affittare senza essere imprenditori. Specialmente non per il breve termine, dove sostenete costi per pulizia e simili, che qui non potete detrarre.
2. Status di autonomo: самозанятый (regime di auto-impiego)
Ho approfondito questo status in questo post del blog. L’ottenimento di questo status non è possibile per la maggior parte degli stranieri. Attualmente è disponibile solo per persone con nazionalità russa o persone con nazionalità di uno dei paesi dell’Unione Economica Eurasiatica.
Ma per completezza, queste persone possono pagare secondo le seguenti aliquote:
- 4% quando affittano a privati
- 6% quando affittano ad aziende
Inoltre godono dei seguenti vantaggi:
- Nessun obbligo contabile o IVA
- La registrazione può essere fatta semplicemente tramite l’app My Tax (Мой налог)
3. Registrazione come imprenditore (ИП) o azienda (ООО)
Quando affittate strutturalmente, professionalmente (ad esempio più appartamenti, con servizi extra), questo viene classificato come attività commerciale. In quel caso siete obbligati a registrarvi come imprenditore individuale o fondare una persona giuridica. Aliquote fiscali e obblighi differiscono per regime, ma l’opzione più utilizzata è il 6% sul fatturato tramite il sistema semplificato.
- Obbligatorio per affitti strutturali, commerciali (come più oggetti, affitto regolare, servizi aggiuntivi)
- Possibilità di scegliere il regime fiscale (ad esempio УСН 6% del fatturato)
- Più obblighi: contabilità, rapporti, registrazione presso servizio fiscale e fondi sociali
Imposta sugli immobili
Siccome in molti paesi è più vantaggioso possedere immobili come azienda, si aspettano che questo sia il caso anche in Russia. Ma non è assolutamente così. Una delle ragioni principali è l’alta imposta sugli immobili per le aziende in Russia.
La tabella sottostante confronta le aliquote dell’imposta sugli immobili per vari oggetti immobiliari a Mosca e San Pietroburgo (le regioni possono stabilire le proprie aliquote entro certi limiti in Russia). Solo guardando questa tabella probabilmente diventerà già molto chiaro.
| Tipo di proprietario | Tipo di immobile | Regione | Aliquota 2025 | Fonte ufficiale |
|---|---|---|---|---|
| Persona fisica | Residenziale | San Pietroburgo | 0,1% (aliquota fissa) | Art. 406 NK RF (case/appartamenti residenziali: max. 0,1% secondo legge federale) |
| Persona fisica | Residenziale | Mosca | 0,1% – 0,3% (progressivo) | Legge di Mosca: fino a 10 mln ₽ → 0,1%; 10–20 mln ₽ → 0,15%; 20–50 mln ₽ → 0,2%; 50–300 mln ₽ → 0,3% |
| Persona fisica | Non residenziale | San Pietroburgo | 0,5% (standard); 2% per certi oggetti commerciali/di valore | Art. 406 NK RF (altri oggetti: 0,5%; categoria speciale immobili commerciali/costosi: fino al 2% consentito) |
| Persona fisica | Non residenziale | Mosca | 0,5% (standard); 2% per certi oggetti commerciali/di valore | Art. 406 NK RF (altri oggetti: 0,5%; lista speciale/ >300 mln ₽: fino al 2%) |
| Persona giuridica | Residenziale | San Pietroburgo | 1,5% (aliquota fissa) | Legge San Pietroburgo (Oggetti con base catastale; oggetti residenziali rientrano sotto l’1,5%) |
| Persona giuridica | Residenziale | Mosca | 2,0% (aliquota fissa) | Legge di Mosca (Oggetti con base di valore catastale sono tassati all’aliquota del 2,0%) |
| Persona giuridica | Non residenziale | San Pietroburgo | 1,5% standard; 2,5% per oggetti molto grandi | Legge San Pietroburgo (immobili commerciali/non residenziali: 1,5%; aliquota massima 2,5% a valore catastale > 10 mld ₽) |
| Persona giuridica | Non residenziale | Mosca | 2,0% (aliquota fissa) | Legge di Mosca (immobili commerciali/non residenziali su base catastale: 2,0%) |
Conclusione
Gli affitti brevi in Russia possono effettivamente far guadagnare bene, soprattutto ora che il turismo interno è cresciuto così tanto a causa delle restrizioni sui visti per i paesi UE. La redditività è attraente: con aliquote fiscali progressive a partire dal 13% per le persone fisiche e possibilità per gli imprenditori di scegliere il sistema semplificato (6% sul fatturato), ci sono certamente opportunità finanziarie. Tuttavia, bisogna sapere bene con cosa si ha a che fare, altrimenti ci si muove su terreno minato.
Il problema più grande è la mancanza di certezza del diritto che l’attuale legislazione offre. La ‘legge anti-ostello’ dell’articolo 17 comma 3 della Legge sugli alloggi vieta sì i servizi alberghieri negli spazi residenziali, ma cosa rientri esattamente nei servizi alberghieri rimane poco chiaro. Anche la Corte Costituzionale ha riconosciuto questa ambiguità nel 2023 e ha chiesto al legislatore regole chiare – qualcosa che non è ancora successo. Questa incertezza rende difficile investire con sicurezza negli affitti brevi.
Per comprendere bene queste regole, dobbiamo collocarle nel loro contesto storico. La legge era originariamente diretta contro i disturbi causati da ostelli e mini-hotel negli edifici residenziali – specialmente quelle costruzioni di letti a castello in grandi appartamenti in città come San Pietroburgo che più che raddoppiavano il numero di abitanti. La legislazione non era quindi principalmente destinata a ostacolare le persone che affittano un appartamento intero, ma a causa della formulazione vaga, anche loro possono diventarne vittime.
Per gli imprenditori che vogliono davvero aprire un ostello o hotel, c’è davvero solo un’opzione affidabile: il cambio di destinazione d’uso dallo spazio residenziale all’immobile non residenziale. Questo processo è tuttavia complesso e richiede tra l’altro un ingresso separato, consenso di tutti i vicini diretti, e l’immobile deve trovarsi al piano terra (o tutti i piani sottostanti devono già essere non residenziali).
Van Rhijn Legal & Property può aiutarvi in tutti gli aspetti di questo processo: l’acquisto di un oggetto adatto, l’affitto di un oggetto adatto, e il cambio di destinazione di un oggetto – dove questo è possibile. È importante rendersi conto che il cambio di destinazione non è sempre possibile, e una consulenza legale tempestiva può farvi risparmiare molto tempo, denaro e delusione.
La pratica mostra che l’affitto di appartamenti completi a Mosca e San Pietroburgo è tollerato, purché non offriate servizi aggiuntivi di tipo alberghiero e vi assicuriate che gli inquilini non causino disturbi. Ma senza quadri legali chiari, questo rimane un’impresa con rischi inerenti.
In breve: gli affitti brevi in Russia offrono certamente possibilità per buoni profitti, ma richiedono un approccio ponderato e una solida preparazione legale. La regola d’oro rimane: assicuratevi di sapere esattamente con cosa avete a che fare prima di investire.
