Desde 2022, existen restricciones en Rusia para la venta de bienes inmuebles por parte de personas procedentes de países considerados “hostiles”, como los Países Bajos, Bélgica, Alemania y los demás Estados miembros de la UE. Estas restricciones fueron durante mucho tiempo un obstáculo legal. Actualmente, la venta vuelve a ser posible en muchos casos, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como el pago a través de una cuenta bloqueada denominada cuenta tipo C.
En esta entrada explico cómo funciona este procedimiento y qué medidas puede tomar para proteger sus intereses.
En esta página
- ¿Qué son los “países hostiles”?
- ¿Se puede vender un inmueble en Rusia siendo extranjero de un país hostil?
- ¿Qué es una cuenta tipo C?
- Pagos permitidos desde una cuenta tipo C
- Dinero bloqueado en rublos
- ¿Y si tiene un permiso de residencia permanente en Rusia?
- ¿Qué ocurre si el dinero ya está en una cuenta tipo C?
- ¿Y si es ciudadano de un país “amigo”?
- ¿Y si tiene la nacionalidad rusa y de un país hostil?
- Impuestos sobre la venta
- Alternativas si la venta no es viable
- Donaciones
- Alquiler
- Conclusión
¿Qué son los “países hostiles”?
Tras el inicio del conflicto en Ucrania, Rusia elaboró una lista de países que han impuesto sanciones económicas contra ella. Las personas físicas y jurídicas de esos países se consideran jurídicamente “no residentes de Estados hostiles”. A ellos se les aplican normativas específicas, especialmente en lo relativo al control de divisas, los derechos de propiedad y las transacciones con entidades rusas.
La lista incluye, entre otros, a todos los Estados miembros de la Unión Europea, el Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, Japón, Corea del Sur, Australia y Suiza. La legislación rusa se aplica tanto a personas físicas (particulares) como jurídicas (empresas, fundaciones, sociedades) de estos países.
Se puede vender un inmueble en Rusia siendo extranjero de un país hostil?
Sí, es posible — bajo ciertas condiciones. El gobierno ruso permite la venta de bienes inmuebles por parte de extranjeros procedentes de países hostiles, pero exige que el pago se realice a través de una cuenta especial denominada “cuenta tipo C” (счёт типа «С»).
Si usted es extranjero con un permiso de residencia permanente en Rusia, la situación es distinta. Más adelante se explica con detalle.
¿Qué es una cuenta tipo C?
Una cuenta tipo C es una cuenta en rublos bloqueada, abierta en un banco ruso. Está diseñada específicamente para personas y entidades procedentes de Estados hostiles. El objetivo de este tipo de cuenta es limitar la salida libre de capitales fuera de Rusia.
Pagos permitidos desde una cuenta tipo C
- Pago de impuestos y tasas dentro de Rusia
- Compra de bonos del Estado ruso (ОФЗ) en el mercado primario
- Transferencias a otras cuentas tipo C, o a cuentas ordinarias con autorización previa
- Pago de comisiones bancarias
- Pago de sanciones contractuales (multas, intereses, indemnizaciones por demora) en operaciones sujetas al Decreto Presidencial n.º 95
- Reembolso de importes abonados por error
En resumen: puede vender su propiedad sin necesidad de una autorización especial, pero no tendrá acceso libre al producto de la venta.
Dinero bloqueado en rublos
Recibir el producto de la venta en una cuenta tipo C implica un riesgo adicional: la posible devaluación del rublo. La moneda rusa ha sufrido varias caídas importantes frente al euro y el dólar en los últimos años. Mientras el dinero permanezca bloqueado y no se pueda disponer libremente de él, está expuesto a nuevas pérdidas de valor.
Además, no parece que el régimen de las cuentas tipo C vaya a desaparecer a corto plazo. Por el contrario, las autoridades rusas lo utilizan activamente como herramienta en su estrategia económica frente a Occidente.
Conclusión parcial: incluso si en el futuro se libera el dinero, una parte considerable de su valor podría haberse perdido debido a la inflación y la depreciación del tipo de cambio.
¿Y si tiene un permiso de residencia permanente en Rusia?
Los ciudadanos de países considerados “hostiles” que poseen un permiso de residencia permanente en Rusia (вид на жительство, ВНЖ) son considerados residentes a efectos del control de divisas. Por tanto, no están automáticamente sujetos a las restricciones impuestas a los no residentes hostiles.
En una carta del Banco Central de Rusia de agosto de 2022, se indica lo siguiente:
Las operaciones que impliquen la adquisición de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles entre un residente y una persona reconocida como residente según la legislación rusa en materia de divisas, no están sujetas al procedimiento establecido en el Decreto n.º 81. Por lo tanto, pueden realizarse sin necesidad de utilizar una cuenta tipo C.
En la práctica, esto ha llevado a que las ventas de bienes inmuebles por parte de extranjeros con permiso de residencia permanente suelen registrarse sin necesidad de una cuenta tipo C — aunque no siempre es así.
Algunos juristas señalan que:
– Esta carta no constituye una interpretación oficial de la ley;
– Incluso si la interpretación es correcta, el Decreto establece que toda operación inmobiliaria sin cuenta tipo C requiere la aprobación de la Comisión Gubernamental sobre Inversiones Extranjeras.
Es importante tener en cuenta el orden cronológico de las normas:
- Primero se estableció que todas las ventas requerían aprobación de la Comisión;
- Luego se indicó que las ventas a través de cuenta tipo C no necesitaban dicha aprobación;
- Finalmente, el Banco Central aclaró que las normas del Decreto n.º 81 no se aplican a los residentes en términos de divisas.
Dado que el Banco Central no solo menciona la cuenta tipo C, sino el conjunto de procedimientos del decreto, sigo la interpretación de que si no se requiere cuenta tipo C, tampoco se necesita autorización de la Comisión.
No obstante, algunos empleados del registro de la propiedad (Rosreestr) todavía se niegan a registrar este tipo de operaciones. Sin embargo, en la mayoría de los casos, los extranjeros de países hostiles con permiso de residencia permanente en Rusia pueden vender su propiedad sin obstáculos.
¿Qué ocurre si el dinero ya está en una cuenta tipo C?
Atención: lo mencionado anteriormente se aplica principalmente a nuevas transacciones. Si el producto de la venta fue abonado en una cuenta tipo C antes de obtener el permiso de residencia permanente, esos fondos pueden seguir bloqueados, salvo que se obtenga una autorización explícita para su liberación o transferencia.
La práctica en este tipo de situaciones aún se encuentra en desarrollo, por lo que es altamente recomendable consultar con un abogado especializado antes de tomar cualquier medida con respecto a esos fondos.
¿Y si es ciudadano de un país “amigo”?
Las restricciones tratadas en este artículo se aplican exclusivamente a extranjeros provenientes de los denominados “países hostiles”, es decir, aquellos que han impuesto sanciones contra Rusia (como todos los países de la UE, el Reino Unido, EE. UU., entre otros).
Si, en cambio, usted es ciudadano de un país que no está incluido en esa lista, estas restricciones no se aplican en principio.
Dicho esto, incluso sin estar sujeto a las sanciones rusas, las transacciones inmobiliarias por parte de extranjeros en Rusia siguen siendo complejas. Existen otras normativas importantes, como la legislación sobre control de divisas, que afectan a todos por igual, independientemente de su nacionalidad.
Por esta razón, se recomienda siempre planificar la operación junto a un abogado especializado en derecho inmobiliario ruso.
¿Y si tiene la nacionalidad rusa y la de un país hostil?
Según el punto 1.10 de la Interpretación oficial del Banco Central de Rusia del 18 de marzo de 2022, n.º 2-ОР, toda persona que posea la nacionalidad rusa junto con otra nacionalidad se considera, a efectos del Decreto n.º 81, únicamente como residente ruso.
Lo mismo se aplica a ciudadanos rusos que posean un permiso de residencia en un país hostil.
Impuestos sobre la venta
Las sanciones rusas no afectan directamente a la fiscalidad de la venta de inmuebles.
Desde 2019, ya no importa si una persona física es residente fiscal o no, siempre que haya transcurrido el período mínimo de tenencia del inmueble. Una vez superado este plazo, la venta está exenta de impuestos. Escribí una publicación sobre este tema en 2019.
Antes de que se cumpla ese período, sí hay una gran diferencia fiscal entre residentes y no residentes. Por lo tanto, es un factor clave a tener en cuenta al planificar la operación.
Alternativas si la venta no es viable
Dado que muchos ciudadanos de países “hostiles” tienen pocas posibilidades de obtener un permiso de residencia permanente en Rusia, puede ser útil considerar algunas alternativas. Es posible que en el futuro se levanten las restricciones, pero por ahora no hay indicios de que eso ocurra a corto plazo.
Donaciones
Desde el 26 de septiembre de 2022, todas las donaciones de bienes inmuebles situados en Rusia a favor de residentes rusos (residentes en términos de divisas) están autorizadas sin necesidad de aprobación por parte de la Comisión Gubernamental.
Las donaciones a familiares directos están exentas de impuestos en Rusia. Atención: si el receptor vende el inmueble posteriormente, esa venta no siempre estará exenta.
Las donaciones a no familiares también están permitidas, pero en este caso, el receptor deberá pagar tanto el impuesto sobre donaciones como el impuesto sobre la venta, si se produce antes del vencimiento del período mínimo de tenencia.
Alquiler
Puede consultar mi artículo reciente sobre contratos de arrendamiento en Rusia.
Si no es residente fiscal ruso, los ingresos por alquiler están gravados al 30 %, sin posibilidad de deducción de gastos.
Si, por el contrario, alquila el inmueble a través de una empresa individual rusa, podría acogerse a una tasa impositiva reducida del 6 % sobre los ingresos brutos.
No obstante, si ha utilizado la propiedad con fines comerciales para generar ingresos por alquiler, pierde el derecho a venderla sin pagar impuestos una vez transcurrido el período mínimo de tenencia. En teoría, ese derecho puede recuperarse si deja de alquilarla durante cierto tiempo, pero no hay una duración definida por ley: dependerá de las circunstancias concretas del caso.
Conclusión
Vender un inmueble a través de una cuenta tipo C es, en la mayoría de los casos, una opción poco atractiva. No obstante, existen excepciones: por ejemplo, si el vendedor tiene una deuda tributaria significativa en Rusia, esta puede saldarse utilizando los fondos bloqueados en la cuenta tipo C.
Van Rhijn Legal & Property le puede asistir en todo tipo de transacciones inmobiliarias en Rusia. También ayudamos a ciudadanos extranjeros a obtener un permiso de residencia en Rusia, lo cual —como se ha explicado en este artículo— puede ser una ventaja importante en caso de futura venta de una propiedad.
