Blog

Nei paesi densamente popolati come i Paesi Bassi o Singapore, possedere una casa con un appezzamento di terreno è spesso considerato un sogno irraggiungibile. Tuttavia, in Russia, la terra è generalmente molto più accessibile e, con una pianificazione attenta, si può godere di uno standard di vita eccezionalmente alto per meno del costo di un appartamento in molti altri paesi.

Su Questa Pagina

Inizio

Prima di iniziare a cercare un terreno, è importante determinare come intendi utilizzarlo. Hai intenzione di viverci permanentemente o solo di visitarlo nei fine settimana d’estate? Vuoi allevare piccoli animali o pollame? O forse ti interessa il giardinaggio attivo?

Designazione del terreno

Inizio

La designazione di una parcella di terreno influisce direttamente sul suo costo e sull’uso consentito.

Quindi, se hai deciso di costruire una casa estiva o una casa di campagna per la residenza permanente, il primo passo è decidere quale tipo di designazione del terreno si adatta al tuo scopo.

La designazione del terreno è indicata nel Registro Unificato dello Stato Immobiliare (UGRN) e determina gli usi possibili.

7 tipi di designazioni di terreni in Russia

Inizio

Terreno agricolo

Inizio

Questa categoria include terreni situati al di fuori degli insediamenti e destinati alla produzione agricola.

Questi terreni vengono utilizzati per coltivare prodotti agricoli, pascolare animali e coltivare foraggio per loro.

Come abbiamo scritto nell’articolo “Restrizioni per i cittadini stranieri nell’acquisto di terreni in Russia”, ci sono restrizioni per la proprietà straniera di questo tipo di terreno.

Terreno di insediamenti

Inizio

Questi sono terreni situati all’interno dei confini di città e insediamenti. Sono destinati principalmente allo sviluppo e alla costruzione di queste aree popolate.

Un’area popolata è un luogo abitato da persone (un insediamento). Una caratteristica chiave di un’area popolata è il suo uso continuo come luogo di residenza anno dopo anno. In Russia, non esiste una distinzione legale tra diversi tipi di aree popolate in base alle dimensioni della popolazione o allo sviluppo. Tuttavia, il criterio principale che distingue un insediamento rurale da uno urbano è che la maggior parte della popolazione economicamente attiva negli insediamenti urbani non è impiegata in agricoltura. Di conseguenza, alcuni villaggi e città in Russia sono più grandi di alcune città.

Esempi di aree popolate includono:

• Città (ad es., Mosca, San Pietroburgo)
• Insediamenti di tipo urbano (lavoro, resort, estivi e insediamenti di città). Questi si trovano nelle regioni delle grandi città. Il più grande insediamento di tipo urbano nella regione di Leningrado è Yanino-1 (19.714 persone nel 2023), seguito da Roshchino, il secondo insediamento di tipo urbano più grande.
• Insediamenti rurali (villaggi, casali, stanitsas, piccoli villaggi, fattorie). La maggior parte dei più grandi insediamenti rurali si trova nel sud della Russia, in regioni con le risorse agro-climatiche più favorevoli, che hanno plasmato un sistema di insediamenti ampio. Il villaggio più grande della Russia è Novaya Usman, un sobborgo di Voronezh.

In questo tipo di terreno troverai:

• edifici residenziali di varie altezze (edifici individuali e multifamiliari);
• case estive e case da giardino;
• impianti di produzione;
• edifici per uffici;
• strutture sociali e culturali e altri oggetti necessari per soddisfare le esigenze della popolazione.

Terreno industriale

Inizio

I terreni industriali includono appezzamenti destinati alla localizzazione e al funzionamento di imprese in settori come la metallurgia, la produzione chimica, la manifattura, l’estrazione mineraria e altri settori industriali. In altre parole, questi terreni sono occupati da fabbriche, impianti, miniere, cave e altre operazioni di estrazione.

Questi terreni sono situati al di fuori delle aree popolate e sono utilizzati o destinati a garantire il funzionamento delle organizzazioni e/o lo sfruttamento delle strutture industriali.

In Russia, ci sono molte fabbriche situate su terreni industriali. Ecco alcuni esempi di tali fabbriche:

• AvtoVAZ (Togliatti, Regione di Samara) – una delle più grandi fabbriche automobilistiche della Russia, produttrice di auto LADA.
• KamAZ (Naberezhnye Chelny, Tatarstan) – il più grande produttore di camion, autobus e macchinari speciali in Russia.

Terreni di aree e oggetti specialmente protetti

Inizio

Questi sono terreni ritirati dalla circolazione dallo stato e posti sotto protezione e controllo statale. Tali terreni hanno un valore speciale: ambientale, incluso quello di protezione dell’acqua, scientifico, culturale-storico, estetico, ricreativo, sanitario o altro.

Terreni del fondo forestale

Inizio

Terreni coperti o non coperti da vegetazione forestale, destinati principalmente alla gestione forestale (Articolo 101 del Codice della Terra della Federazione Russa).

La composizione dei terreni del fondo forestale è costituita da due grandi gruppi:

• Terreni forestali. Coperti o non coperti da foreste, sono destinati alla rigenerazione forestale.
• Terreni non forestali. Non coperti da foreste, sono occupati da tagliafuoco, radure, sistemi di bonifica, terreni agricoli, strade forestali.

Nella Federazione Russa, il fondo forestale copre circa il 69% dell’intero territorio.

Terreni del fondo idrico

Inizio

Terreni occupati da corpi idrici, ghiacciai, paludi (ad eccezione delle zone di tundra e foresta-tundra), impianti idraulici e altre strutture di gestione delle acque;

terreni destinati a zone di esclusione lungo i corpi idrici, canali principali interaziendali e collettori.

Terreni di riserva

Inizio

Questi sono appezzamenti di proprietà statale o municipale che non sono stati trasferiti a cittadini o entità legali, con l’eccezione dei terreni inclusi nel fondo di redistribuzione.

Su quale terreno puoi costruire una casa estiva o una residenza privata?

Inizio

Le case residenziali private possono essere costruite su terreni classificati come “Terreno di Aree Popolate” e “Terreno Agricolo”, a condizione che l’uso designato del terreno lo consenta.

Uso designato del terreno

Inizio

L’uso designato del terreno si riferisce agli scopi legalmente approvati per i quali un appezzamento di terra e qualsiasi struttura esistente o futura possono essere utilizzati. Definisce i tipi di attività consentite sulla proprietà. Questa designazione è anche considerata nel calcolo del valore catastale del terreno e dei costi associati, come tasse o affitti. Ad esempio, gioca un ruolo nella determinazione dell’importo della tassa sul terreno o del canone di affitto dovuto per la proprietà.

La categoria del terreno e l’uso designato non sono concetti identici né intercambiabili. La prima è più ampia rispetto alla seconda. Entrambi i criteri sono importanti nella selezione di un terreno e meritano particolare attenzione.

Esploriamo i principali tipi di usi consentiti che potrebbero interessarci nella scelta di un appezzamento per uso personale.

Costruzione Individuale di Abitazioni (CIА)

Inizio

La costruzione individuale di abitazioni si riferisce alla costruzione di una casa residenziale di non più di tre piani per una famiglia su un terreno con una designazione adeguata. È adatta per strutture permanenti.

La CIА è situata su terreni designati come “Terreni di Aree Popolate”, ma dal 1 marzo 2022 è consentito costruire case residenziali individuali anche su terreni agricoli, ma solo se necessario per scopi agricoli.

Su un appezzamento CIА situato in un’area popolata, puoi:

• Vivere nella casa tutto l’anno e registrarla come tua residenza principale;
• Il comune può fornire servizi pubblici e accesso a servizi come ospedali, cliniche, scuole e asili.

Se la trama CIА è situata all’interno di un’area popolata, secondo la Legge Federale n. 131-FZ (modificata il 29.12.2020) “Sui principi generali dell’organizzazione dell’autogoverno locale nella Federazione Russa”, le autorità locali devono fornire i servizi pubblici essenziali: gas, acqua, elettricità e strade.

Se una trama residenziale privata si trova all’interno dei confini di un’area popolata, le autorità locali sono obbligate a fornire tutti i servizi pubblici necessari, secondo la legge “Sui principi generali dell’organizzazione dell’autogoverno locale nella Federazione Russa” del 10/06/2003 N 131-FZ (modificata il 29/12/2020).

Se il terreno si trova in un’area remota lontano dalla zona popolata, i servizi pubblici vengono forniti solo se il bilancio del comune lo consente.

Le banche offrono prestiti per appezzamenti residenziali privati tramite programmi ipotecari speciali. Una casa su un appezzamento residenziale privato può essere costruita o acquistata utilizzando varie opzioni ipotecarie, come mutui agevolati, per famiglie o per IT, con tassi di interesse che vanno dal 2% all’8%.

Di solito, l’anticipo per questi programmi parte dal 20% al 30%.

Puoi anche richiedere un mutuo per l’acquisto o la costruzione di una casa con programmi standard. I tassi di interesse per questi prestiti sono direttamente legati al tasso chiave della Banca Centrale e attualmente sono piuttosto alti. Il tasso ipotecario medio per l’acquisto di una casa completata è di circa il 19,95% annuo, mentre per la costruzione di una casa è circa il 19,47%.

Nella seconda metà del 2024, la Russia prevede di lanciare un programma ipotecario unificato per la costruzione di case individuali.

Documenti necessari per iniziare la costruzione

Inizio

Devi presentare i seguenti documenti al comune:

• Notifica di inizio dei lavori;
• Documenti di proprietà del terreno (estratto dal Registro Unificato dello Stato Immobiliare (EGRN), così come documenti legali, come un contratto di acquisto se hai acquistato la proprietà da un’altra persona);
• Una descrizione esterna della casa, in formato testuale o grafico.

Come presentare una notifica di inizio costruzione

Inizio

Per approvare i parametri della tua futura costruzione, avrai bisogno del tuo documento d’identità e dei documenti del terreno, come un estratto dal Registro Unificato dello Stato Immobiliare (EGRN). Puoi presentare la notifica in formato cartaceo attraverso un Centro Multifunzionale (MFC).

Cosa includere nella notifica

• Informazioni sullo sviluppatore (appaltatore): Per le persone fisiche, fornire nome completo, luogo di residenza e dettagli del passaporto. Per le persone giuridiche, fornire il nome e l’indirizzo dell’organizzazione, numero di registrazione e codice fiscale (INN).
• Dati del terreno: Fornire l’indirizzo, numero catastale, uso del terreno consentito e informazioni sui proprietari, inclusi documenti legali (es. contratto di acquisto).
• Informazioni sulla struttura pianificata: Indicare il tipo di casa che sarà costruita (da giardino o residenziale), lo scopo della notifica (costruzione o ricostruzione) e i parametri pianificati dell’edificio: area, numero di piani, altezza e distanze dai confini del terreno.
• Rappresentazione schematica: Presenta un piano schematico della casa prevista, mostrando la sua esatta posizione sul terreno e le distanze dai confini. Questo schema può essere disegnato a mano.

Tempo di revisione della notifica

L’amministrazione esamina la notifica entro sette giorni lavorativi (fino a 20 giorni lavorativi per insediamenti storici). In risposta, riceverai una notifica di conformità o non conformità della tua futura casa con le norme vigenti e se può essere costruita sul terreno selezionato.

Durante questo periodo, i funzionari controlleranno i tuoi documenti e i parametri della futura casa rispetto agli standard stabiliti. Se non fornisci tutte le informazioni o i documenti richiesti, entro tre giorni lavorativi la tua richiesta sarà restituita con una spiegazione. Avrai l’opportunità di raccogliere i documenti necessari e ripresentare la notifica. Se tutto è in ordine, inizierà il processo di revisione.

Cosa fare se ricevi una notifica di non conformità?

Inizio

Se ricevi un tale documento, significa che la tua costruzione non è stata approvata.

È importante che il rifiuto avvenga per iscritto e includa la ragione del rigetto.

Ci potrebbero essere diverse ragioni:

• Violazioni delle distanze minime, come costruire a meno di tre metri dal confine della proprietà;
• La dimensione della casa non soddisfa i requisiti necessari, come superare i tre piani o essere più alta di 20 metri;
• Il terreno non è designato per la costruzione di strutture permanenti, ad esempio, a causa di un uso del terreno improprio;
• La notifica è stata presentata da qualcuno che non è il proprietario del terreno;
• La casa è pianificata per essere costruita in una zona protetta, come vicino a siti del patrimonio culturale.

Se il problema può essere corretto, puoi ripresentare la notifica.

Se non può essere risolto, potrebbe essere necessario abbandonare i piani per costruire una casa permanente o cercare un altro terreno.

Entro 30 giorni dal completamento della costruzione, devi presentare:

Inizio

Entro 30 giorni dal completamento della costruzione, devi presentare i seguenti documenti:

• Notifica di completamento della costruzione: Il modulo per notificare il completamento della costruzione di una casa residenziale privata è identico al modulo per l’inizio della costruzione, tranne per il titolo e l’ultima pagina, dove viene registrato il numero di ricevuta SUIIP (numero del pagamento della tassa statale per la registrazione della proprietà).
• Piano tecnico della casa: Il piano tecnico, creato da un ingegnere catastale, è un documento che dettaglia le caratteristiche dell’edificio. Questo piano è necessario per registrare la casa nel sistema catastale e registrare i diritti di proprietà nel Registro Unificato dello Stato Immobiliare (EGRN).
• Accordo sulla divisione delle quote della casa (se il terreno è in comproprietà): Se la parcella è in comproprietà, deve essere fornito anche un accordo sulla divisione delle quote della casa.

Una volta presentati, il richiedente riceverà una notifica che conferma che la casa costruita soddisfa i requisiti legali.

Cosa fare se non ricevi una risposta dall’amministrazione?

La legislazione russa non regola chiaramente questo processo.

In questo caso, si consiglia di agire in base alla situazione specifica. Se possibile, visitare l’amministrazione di persona potrebbe aiutare a chiarire il ritardo e accelerare il processo.

Se decidi di costruire una casa grande

Inizio

Se la tua casa supera i 500 metri quadrati, avrai bisogno dei seguenti requisiti:

Sviluppo della documentazione del progetto

Lo sviluppo della documentazione del progetto per la costruzione è un processo complesso finalizzato all’ottimizzazione dei lavori. Questo processo include i seguenti passaggi:

• Revisione dei risultati delle indagini geologiche.
• Creazione di un progetto preliminare.
• Sviluppo di disegni, sezioni, piani del tetto e altro basato sul progetto preliminare.
• Preparazione di un piano per le reti di servizi e il paesaggio.
• Stima dei costi e preparazione di un piano preliminare di approvvigionamento dei materiali.
• Definizione delle condizioni tecniche, tra cui scavi, costruzione di pareti, saldature e altro.

Permesso di occupazione

Il permesso viene rilasciato in base ai risultati della revisione esperta.
Il tempo medio di elaborazione per ottenere questo permesso è di 3-6 mesi.

Esperienza di costruzione

La documentazione del progetto deve essere esaminata da istituzioni autorizzate per garantire la conformità con i requisiti legali e altri standard. Attualmente, ci sono diverse opzioni per questa revisione: può essere effettuata da autorità statali o esperti privati. Per le abitazioni private costruite per uso personale, la revisione è solitamente condotta da enti privati.

Il tempo medio per questo processo è di 3-6 mesi.

Agricoltura sussidiaria personale (ASP)

Inizio

L’agricoltura sussidiaria personale (ASP) è simile alla Costruzione Individuale di Abitazioni (CIА) in termini di criteri.

I terreni destinati all’ASP possono essere di due tipi:

• Terreni di campagna — situati fuori dalle aree popolate e non adiacenti a esse.
• Terreni abitativi — situati entro i confini delle aree popolate (urbane o rurali).

La principale caratteristica dei terreni di campagna è che è proibita la costruzione di edifici residenziali permanenti. Secondo la legge russa, una casa residenziale è un edificio indipendente composto da stanze e spazi ausiliari destinati a soddisfare le esigenze quotidiane degli occupanti e non può essere suddiviso in unità immobiliari separate.

Questo significa che il proprietario può costruire solo piccole strutture senza fondamenta come capanni, serre e strutture simili. Lo scopo principale di queste terre è la coltivazione di prodotti agricoli o l’allevamento di animali.

I terreni abitativi, invece, non hanno queste restrizioni alla costruzione. Di conseguenza, vengono spesso utilizzati come alternativa ai terreni designati per la Costruzione Individuale di Abitazioni (CIА).

Pertanto, è possibile costruire una casa e registrare la residenza su un terreno ASP se è situato entro i confini di un’area popolata.

È importante notare che l’ASP non è considerata un’attività commerciale su terreni destinati all’agricoltura sussidiaria personale. Un agricoltore che possiede un terreno ASP produce e trasforma i prodotti esclusivamente per le proprie esigenze personali e può vendere solo il surplus.

L’ASP consente la produzione e la trasformazione di prodotti agricoli per uso personale sul proprio terreno senza registrarsi come imprenditore o entità legale, con l’intento di soddisfare le necessità familiari. Il proprietario può vendere prodotti in eccesso, come uova, carne, lardo o verdure e frutta, nei mercati, ma non può vendere questi prodotti in modo sistematico o su scala industriale. Inoltre, è possibile costruire una casa residenziale su questo tipo di terreno.

Differenze significative tra ASP e CIА

Inizio

Una delle principali differenze tra un terreno ASP e un terreno CIА è il suo valore catastale. Il valore catastale di un terreno CIА è generalmente significativamente più alto, quindi può essere venduto a un prezzo più elevato. Tuttavia, tieni presente che man mano che il valore catastale del terreno aumenta, aumentano anche le imposte fondiarie.

Esempi di valori catastali per terreni destinati all’agricoltura sussidiaria personale (ASP) e alla costruzione individuale di abitazioni (CIА) nella regione di Leningrado:

Terreno ASP

• Regione: Leningrado
• Superficie: 10 ares (1.000 m²)
• Ubicazione: Area rurale, fuori da un insediamento
• Valore catastale: Circa 150.000 – 300.000 rubli

Terreno CIА

• Regione: Leningrado
• Superficie: 10 ares (1.000 m²)
• Ubicazione: All’interno della città o vicino a un insediamento con infrastrutture sviluppate
• Valore catastale: Circa 400.000 – 1.200.000 rubli

Conversione di un terreno ASP in CIА

Inizio

In Russia, è possibile cambiare l’uso designato di un terreno.

Ad esempio, se trovi un terreno situato all’interno di un insediamento che ha lo status di ASP e non hai intenzione di dedicarti all’agricoltura, ma vuoi costruire una casa per residenza permanente, ha senso seguire il processo e soddisfare i requisiti per convertire l’uso designato del terreno.

Tuttavia, se trovi un terreno ASP al di fuori dei confini di un’area popolata, non può essere convertito in CIА, poiché trovarsi all’interno di un insediamento è un criterio chiave per la CIА.

La conversione di un terreno ASP in CIА avviene in 4 fasi:

1. Stabilire l’uso del terreno e lo stato territoriale.
2. Raccogliere i documenti del terreno.
3. Presentare una richiesta all’amministrazione locale.
4. Apportare modifiche al Registro Unificato dello Stato Immobiliare (UGRN).

I documenti e la domanda vengono presentati all’amministrazione locale e all’UGRN o in un centro multifunzionale (MFC).

Giardinaggio

Inizio

I lotti di giardino e orto possono essere utilizzati per:

• Ricreazione.
• Coltivazione di prodotti agricoli per esigenze personali.

Associazione di Giardinaggio Non Commerciale (AGNC)

Una AGNC è un’associazione di lotti e dei loro proprietari con lo scopo di coltivare la terra e fare giardinaggio. Una differenza importante rispetto ad altre forme di associazioni suburbane è che le terre AGNC sono principalmente destinate al lavoro agricolo per il consumo personale. Il lavoro agricolo, in questo caso, non è obbligatorio.

Dal 2019, secondo la Legge Federale n. 217-FZ “Sul giardinaggio e l’orticoltura per esigenze personali dei cittadini”, è consentito costruire case residenziali su terreni destinati al giardinaggio e registrarle come luogo di residenza.

La legge distingue tra una casa residenziale e una casa da giardino. Puoi vivere in entrambe, ma la registrazione permanente e la residenza per tutto l’anno sono consentite solo in una casa residenziale. Una casa da giardino è destinata all’uso stagionale e, per legge, è adatta solo per soggiorni temporanei. Si presume che manchi di riscaldamento, fognature e approvvigionamento idrico, essendo essenzialmente una casa per le vacanze estive.

Una casa da giardino può essere costruita solo su un lotto destinato al giardinaggio. Le stesse regole di costruzione si applicano alle case da giardino così come alle case residenziali: devono essere seguite le normative urbanistiche e le regole di costruzione.

Essenzialmente, la principale differenza tra una casa da giardino e una casa residenziale è la possibilità di registrare una residenza permanente in quest’ultima. Tuttavia, dal punto di vista legale, la differenza è significativa: una casa da giardino non viene considerata nel calcolo delle esigenze abitative familiari e non può essere costruita utilizzando il capitale maternità. In pratica, puoi vivere in una casa da giardino sia in estate che in inverno, ma ufficialmente verrà considerata uno spazio non residenziale.

Vantaggi di una AGNC

Inizio

• Costo del lotto inferiore rispetto a una CIA.
• Minori obblighi fiscali.
• Tassa sulla proprietà: Per le strutture nelle AGNC, la tassa sulla proprietà è generalmente inferiore e può variare a seconda della regione, ma non supera lo 0,3% del valore di inventario.

Se una casa residenziale è riconosciuta su un lotto AGNC e c’è la possibilità di registrazione, la tassa sulla proprietà sarà calcolata come per gli edifici residenziali basata sul valore catastale.

Il valore di inventario è il valore della proprietà calcolato in base ai costi di costruzione, alla deprezzamento e ad altri fattori legati alle condizioni fisiche dell’oggetto.

• Terreno fertile, che è importante per coloro che pianificano attività agricole.

Fornitura di gas per un terreno

Inizio

Nel 2021, la Russia ha lanciato un programma di gassificazione. Nei villaggi dove sono già disponibili le linee del gas, il gas viene fornito gratuitamente fino ai confini del terreno. Il programma è gestito da un unico operatore, LLC “Gazprom Gasification.”

I terreni CIA situati in insediamenti più grandi sono spesso dotati di tutti i servizi pubblici, incluso il gas.

Tuttavia, le AGNC non sono ancora completamente incluse nel programma. La linea del gas può essere estesa solo fino ai confini della AGNC gratuitamente, e all’interno dell’associazione, ogni proprietario deve collegare i servizi alla propria parcella indipendentemente. Sembra che una nuova iniziativa del Presidente concederà il diritto alla connessione gratuita della conduttura del gas direttamente alle parcelle di giardinaggio. (Dal 16 aprile 2024, il Governo russo ha adottato la Risoluzione n. 484: le AGNC situate all’interno di insediamenti gassificati sono incluse nel programma di Gassificazione Sociale).

Tuttavia, non è ancora chiaro come sarà risolto il problema a livello più ampio. Le AGNC possono richiedere connessioni gratuite al gas se si trovano all’interno dei confini di un insediamento gassificato. Altrimenti, l’estensione della conduttura sarà pagata dal proprietario.

La procedura di fornitura del gas prevede la presentazione di una richiesta per la fornitura di gas. Di solito, questo viene fatto online tramite il portale della Gassificazione Unificata. I vicini spesso presentano una richiesta congiunta, aumentando le possibilità di una connessione più rapida.

Se sei l’unico interessato a portare il gas al tuo lotto, il processo potrebbe richiedere più tempo.

La procedura di fornitura del gas include il posizionamento delle tubature fino al tuo lotto, che fa parte del programma sociale ed è gratuita. Tuttavia, tutto ciò che riguarda il tuo lotto, come l’estensione delle tubature, l’installazione della caldaia, ecc., è a carico del proprietario.

Il principale bisogno di gas in un lotto AGNC è il riscaldamento della casa, e l’uso del gas sarebbe più economico. Se il gas non è disponibile sul tuo lotto, dovrai scegliere metodi di riscaldamento alternativi: legna (stufa), riscaldamento elettrico a pavimento, ecc.

Conclusione

Van Rhijn & Partners può consigliarti sulle categorie di terreni e sulle designazioni d’uso del suolo e, se necessario, assisterti nella conversione di terreni da una categoria all’altra. Offriamo anche assistenza esperta nella selezione e nell’acquisto di un terreno adatto o di una casa già costruita che soddisfi le tue esigenze. Inoltre, possiamo aiutarti a preparare i documenti necessari per iniziare la costruzione.

Contatta Van Rhijn & Partners oggi stesso per fare il prossimo passo verso la tua proprietà ideale o per avviare il tuo progetto di costruzione.