Nu het moeilijker is voor Russen om visa te verkrijgen voor EU-landen is het binnenlandse toerisme enorm toegenomen, vooral in steden als Sint-Petersburg en Kaliningrad. Omdat hotels zeker in het hoogseizoen onbehoorlijk duur zijn, kiezen veel toeristen voor een verblijf in een appartement. En dus doen de verhuurders van deze korte termijn accomodatie vaak goede zaken.
Maar is korte termijn verhuur in Rusland werkelijk een interessant business model? Het is een sector waarin veel ondernemers het niet erg nauw nemen met de regels. Toch kan je ook prima geld verdienen en je wél netjes aan de regels houden, maar dan moet je het wel goed aanpakken.
Inhoudsopgave
- Wat wordt verstaan onder korte termijn verhuur in Rusland?
- Verbod op ‘hoteldiensten’ in een appartementencomplex
- Juridische afbakening
- Wat zijn hoteldiensten?
- Gevolgen van gekwalificeerd worden als hoteldiensten
- Geschiedenis van de ‘anti-hostelwet’
- Hoteldienst of niet?
- Kwalificatie hoteldiensten vermijden
- Praktijk in Moskou en Sint-Petersburg
- Bestemmingswijziging
- Belasting en registratieplicht voor verhuurders
- Juridische structuren: ИП vs ООО
- Onroerende Zaakbelasting
- Conclusie
Platformen
Sinds Airbnb en Booking.com zich hebben teruggetrokken uit de Russische markt, zijn verhuurders overgestapt op binnenlandse platforms zoals:
- Yandex.Travel (Яндекс Путешествия)
- Sutochno.ru (Суточно.ру)
- Avito Nedvizhimost (Авито Недвижимость)
- Tvil.ru (Твил.ру)
Wat wordt verstaan onder korte termijn verhuur in Rusland?
Korte termijn verhuur in Rusland verwijst doorgaans naar het verhuren van (woon)ruimte voor een periode van één dag tot enkele weken. Dit type verhuur wordt vaak toegepast in steden met veel toeristen of zakenreizigers.
Verbod op ‘hoteldiensten’ in een appartementencomplex
Artikel 17 lid 3 van de Woningwet van Rusland verbiedt het aanbieden van ‘hoteldiensten’ in residentiële ruimtes in een appartementencomplex.
Juridische afbakening
Als het gaat om korte termijn verhuur van woonruimte is er juridisch gezien in principe geen verschil met verhuur voor de langere termijn (dezelfde regels als in mijn blog over verhuur van woonruimte zijn van toepassing), tenzij de ruimte wordt gebruikt voor het aanbieden van ‘hoteldiensten.’
Als het gaat om verhuur van andere ruimte dan woonruimte, dan zijn de regels van de categorie waartoe de ruimte behoort van toepassing. Het verbod van artikel 17 lid 3 van de Russische woningwet op het aanbieden van hoteldiensten is alleen van toepassing op woonruimte. Dit betekent echter niet dat je dus kan doen wat je wilt met andere, maar je vrijheid om de ruimte op de een of andere manier te gebruiken is groter dan bij woonruimte. Er is in ieder geval geen expliciet verbod.
Wat zijn hoteldiensten?
In artikel 1 van de Wet over ‘De fundamenten van toeristische activiteiten in de Russische Federatie‘ zijn hoteldiensten gedefinieerd als: een pakket aan diensten gericht op het tijdelijk onderbrengen van personen in een hotel, aangevuld met andere diensten zoals vastgelegd in de officiële Russische regels voor hotelactiviteiten. Deze mogen uitsluitend worden aangeboden door individuele ondernemers (ИП) en rechtspersonen (ООО) met de juiste registratie.
Gevolgen van gekwalificeerd worden als hoteldiensten
Ten eerste is er het verbod van artikel 17 lid 3. Als jouw verhuurdiensten plotseling als hoteldiensten gekwalificeerd worden en het ruimte is met woonbestemming die je verhuurt mag je deze ruimte niet verder verhuren.
Een aanbieder van hoteldiensten heeft meer verplichtingen dan iemand die slechts een appartement verhuurd. Hieronder volgt een beperkte opsomming:
- verplichte registratie als ondernemer
Je mag je woning in Rusland verhuren, zonder als ondernemer geregistreerd te zijn, maar als jouw verhuur als hoteldiensten worden gekwalificeerd is een registratie als ondernemer/onderneming verplicht. - Verplichte classificatie: Het aanbieden van hoteldiensten is alleen toegestaan als de accomodatie een geldige classificatie heeft. Deze classificatie wordt toegekend in overeenstemming met de federale wet “Op de grondslagen van toeristische activiteiten in de Russische Federatie”.
- De dienstverlener moet specifieke informatie in een toegankelijke vorm aan de consument verstrekken. Deze informatie moet worden vermeld op een bord bij de ingang of in de ruimte die bestemd is voor het inchecken van gasten en kan ook worden gepubliceerd op de website van het hotel. De vereiste informatie omvat onder meer:
- De naam en het adres van de dienstverlener (rechtspersoon, filiaal of individuele ondernemer), inclusief registratiegegevens en fiscaal identificatienummer.
- Het unieke registratienummer van de accomodatie uit het register van geclassificeerde faciliteiten, een link naar de online registratie en details over de toegewezen categorie.
- Informatie over de kamercategorieën en hun prijzen.
- Een lijst met diensten die zijn inbegrepen in de kamerprijs.
- Informatie over de vorm van betaling voor de hoteldiensten.
- Informatie over de vorm, voorwaarden en procedure voor het boeken, evenals de annuleringsvoorwaarden.
- Check-in tijd en check-out tijd
- Verplichte gratis diensten: De dienstverlener moet op verzoek bepaalde diensten gratis aanbieden, waaronder het bellen van een ambulance, het verstrekken van een medische kit, het bezorgen van post, het geven van een wake-up call en het verstrekken van kokend water.
Geschiedenis van de ‘anti-hostelwet’
Het verbod op hoteldiensten werd in woonruimte in appartementencomplexen werd al in 2014 voorgesteld door het parlementslid Galina Khovanskaja. Dit voorstel werd in de media vaak omschreven als de ‘anti-hostelwet’ of de ‘Khovanskaja wet.’
Het wetsvoorstel stuitte al snel op felle kritiek en in 2016 in Sint-Petersburg organiseerden honderden eigenaren van kleine hotels en hostels zelfs een protest tegen deze wet,
Desalniettemin werd de artikel 17 lid 3 van de Woningwet in (uiteindelijk pas in 2019) aangepast.
Als we naar de geschiedenis van de wet kijken, is het echter duidelijk dat deze gericht was tegen overlast, veroorzaakt door hostels en minihotels in woongebouwen. En niet zozeer tegen mensen die een geheel appartement verhuren. Maar toch kan ook deze laatstgenoemde groep problemen krijgen door de anti-hostelwet.’
Je moet je voorstellen dat appartementen in klassieke stadswoningen in een stad als Sint-Peterbsurg vaak afmetingen hebben van meer 200 vierkante meters. Als je een aantal kamers in zo’n appartement volzet met stapelbedden (en dit wérd vaak gedaan) dan leidde dit inderdaad vaak tot meer dan een verdubbeling van het aantal inwoners in een gebouw.
Hoteldienst of niet?
De wetgever heeft met het verbod van artikel 17 lid 3 niet veel onduidelijk gelaten. En, zoals dat vaker gaat, moest de rechter eraan te pas komen om meer duidelijkheid te scheppen.
In een gezaghebbende uitspraak van het Constitutioneel Hof van Rusland (КС РФ) van oktober 2023 bepaalde dit gerecht dat:
De verhuur van een woning op dagelijkse basis volledig legaal kan zijn en niet automatisch als hotelactiviteit te hoeft te worden beschouwd — zolang het om daadwerkelijk gebruik als woonruimte gaat, zonder significante hinder voor andere bewoners.
Volgens het Hof is het cruciaal dat:
- de woning niet structureel als hotel wordt geëxploiteerd,
- geen bijkomende diensten worden aangeboden (zoals schoonmaak, ontbijt, receptie),
- en het gedrag van huurders geen bovenmatige hinder veroorzaakt voor andere bewoners in het gebouw.
Als je de uitspraak leest lijkt het alsof het Constitutioneel Hof ook niet zoveel raad met zichzelf wist. In de uitspraak vraagt het uitdrukkelijk aan de wetgever om met duidelijkere regels te komen. Hetgeen tot nu toe niet is gebeurd.
Het criterium van het constitutionele hof dat het gedrag van huurders geen bovenmatige hinder veroorzaakt voor andere bewoners van het gebouw lijkt natuurlijk uitermate subjectief te zijn. Weliswaar probeert het hof dit te verduidelijken door te bespreken over buitensporige belasting van de openbare ruimtes, maar desalniettemin blijft het vaag.
Risico kwalificatie hoteldiensten verminderen
Als je op een veilige manier, dat wil zeggen zonder dat je als aanbieder van hoteldiensten wordt gezien, je Russische appartement voor de korte termijn wil verhuren kun je dus
- Beter geen aanvullende diensten aanbieden, zoals ontbijt en pickup van het vliegveld.
- Je best doen ervoor te zorgen dat je huurder geen overlast veroorzaken.
Daarnaast zijn de volgende zaken verdacht:
- Receptie of personeel actief in gedeelde ruimtes
- Advertentie als ‘hostel’ ‘hotel’ of “apart-hotel”
- Verhuur van meerdere eenheden tegelijk door één eigenaar
- Verhuur die gepaard gaat met structureel klachten van buren
Je kunt het echter niet treffen met je huurders (of met je buren), daarom zijn risico’s niet volledig uit te sluiten.
Praktijk in Moskou en Sint-Petersburg
Hoewel de regels onduidelijk zijn, wordt verhuur van een heel appartement voor de korte termijn in Sint-Petersburg of Moskou getolereerd.
Bestemmingswijziging
Ondanks alles is het in bepaalde gevallen nog altijd toegestaan om een hostel in een appartementencomplex te hebben in Rusland.
Artikel 17 lid 3 bevat een verbod op het aanbieden van hoteldiensten in woonruimte. Het is in Rusland echter in bepaalde gevallen mogelijk om woonruimte van bestemming te laten veranderen en het commercieel vastgoed te maken.
Als je een woning in Rusland wilt omzetten naar niet residentieel vastgoed (dus van жилое помещение naar нежилое помещение), dan moet je aan een aantal wettelijke voorwaarden voldoen. Volgens het Burgerlijk Wetboek en de Huisvestingswet van de Russische Federatie zijn dat de volgende:
- Eigendom en ligging op de juiste verdieping
Het pand moet volledig in eigendom zijn van degene die de wijziging aanvraagt, en zich bevinden op de begane grond. Bevindt het zich op een hogere verdieping, dan is omzetting alleen mogelijk als de onderliggende verdiepingen al een niet-residentiële bestemming hebben. - Eigen, aparte ingang
Het pand moet beschikken over een aparte ingang, volledig afgescheiden van trappenhuizen, entrees van portieken en andere ruimten die toegang geven tot woonverdiepingen. Bestaat er nog geen aparte ingang, dan moet er in elk geval een technische mogelijkheid zijn om die te realiseren (zonder schade aan het gebouw). - Geen bewoners of ingeschreven personen
Er mag niemand ingeschreven staan op het adres en er mag ook niemand feitelijk wonen in de ruimte. - Geen beperkingen of rechten van derden
De ruimte mag niet belast zijn met rechten van derden, zoals bijvoorbeeld een hypotheek, huurcontract of ander zakelijk recht dat het vrije gebruik beperkt. - Afzonderlijke schriftelijke toestemming worden van alle direct aangrenzende buren (boven, onder en naast het pand)
Als jouw pand nog geen eigen aparte ingang heeft, dan is bovendien toestemming van de vereniging van eigenaren nodig om deze te realiseren. Het omzetten van residentieel naar niet residentieel vastgoed is dus niet eenvoudig, daarom wordt eigenaren aangeraden vroegtijdig met buren in gesprek te gaan om bezwaren weg te nemen, eventueel door financiële compensatie te bieden of hulp van een bemiddelaar in te schakelen.
Belasting en registratieplicht voor verhuurders
Om te bepalen hoe interessant korte termijn verhuur in Rusland nu eigenlijk is, is inzicht in de belastingdruk natuurlijk essentieel,
Wie inkomsten haalt uit korte termijn verhuur in Rusland — ook als buitenlander — moet rekening houden met fiscale en administratieve verplichtingen. De Russische wet onderscheidt verschillende scenario’s, afhankelijk van de schaal van verhuur en of je dit doet als particulier, zelfstandige (самозанятый) of ondernemer (ИП of ООО).
1. Belastingen voor natuurlijke personen (particulieren)
Met ingang van 1 januari 2025 is het Russische inkomstenbelastingstelsel voor natuurlijke personen (zonder registratie als ondernemer) progressief geworden. De tarieven zijn nu als volgt:
- 13% voor jaarlijkse inkomsten tot 2,4 miljoen roebel
- 15% voor het deel van de inkomsten tussen 2,4 miljoen en 5 miljoen roebel
- 18% voor het deel tussen 5 miljoen en 20 miljoen roebel
- 20% voor het deel tussen 20 miljoen en 50 miljoen roebel
- 22% voor het deel boven 50 miljoen roebel
Deze tarieven zijn van toepassing op actieve inkomsten, zoals salarissen en huurinkomsten. Voor passieve inkomsten, zoals dividenden en rente, blijven de tarieven van 13% en 15% gelden, afhankelijk van het bedrag.
Voor niet-residenten is het belastingtarief 30%!.
Als je geen fiscaal ingezetene bent van Rusland is het dus vaak niet voordelig om niet als ondernemer te verhuren. Zeker niet voor de korte termijn, waarbij je kosten maak voor schoonmaak en dergelijke, die je hierbij niet af kan trekken.
2. Zelfstandige status: самозанятый (self-employed regime)
Ik ben wat dieper ingegaan op deze status in deze blogpost. Het verkrijgen van deze status is niet mogelijk voor de meeste buitenlanders. Momenteel is deze alleen beschikbaar voor mensen met de Russische nationaliteit of mensen met de nationaliteit van een van de landen van de Euraziatische Economische Unie (wiki).
Maar voor de volledigheid, deze mensen kunnen volgens de volgende tarieven betalen::
- 4% bij verhuur aan particulieren
- 6% bij verhuur aan bedrijven
Bovendien genieten zij de volgende voordelen:
- Geen boekhouding of btw-verplichtingen.
- Registratie kan eenvoudig via de My Tax-app (Мой налог).
3. Registratie als ondernemer (ИП) of bedrijf (ООО)
Wanneer je structureel, professioneel verhuurt (bijvoorbeeld meerdere appartementen, met extra diensten), wordt dit aangemerkt als commerciële activiteit. In dat geval ben je verplicht je te registreren als individuele ondernemer of een rechtspersoon op te richten. Belastingtarieven en verplichtingen verschillen per regime, maar de meest gebruikte optie is 6% over de omzet via het vereenvoudigd stelsel.
- Verplicht bij structurele, commerciële verhuur (zoals meerdere objecten, regelmatige verhuur, bijkomende diensten).
- Mogelijkheid tot kiezen van belastingregime (bijvoorbeeld УСН 6% van omzet).
- Meer verplichtingen: boekhouding, rapportages, registratie bij belastingdienst en sociale fondsen.
Onroerende Zaakbelasting
Omdat het in veel landen voordeliger is om vastgoed als bedrijf in eigendom te hebben verwachten zij dat dit in Rusland ook zo is. Maar dat is absoluut niet het geval. Een van de belangrijkste redenen daarvoor is de hoge Onroerende Zaakbelasting voor bedrijven in Rusland.
In de tabel hieronder worden de tarieven van de OZB voor verschillende ovastgoedbjecten in Moskou en Sint-Petersburg met elkaar vergeleken (regio’s kunnen binnen bepaalde grenzen hun eigen tarieven vaststellen in Rusland). Alleen al door het bekijken van deze tabel wordt waarschijnlijk al veel duidelijk.
| Type eigenaar | Type vastgoed | Regio | Tarief 2025 | Officiële bron |
|---|---|---|---|---|
| Natuurlijke persoon | Residentieel | Sint-Petersburg | 0,1% (vast tarief) | Art. 406 NK RF (woonhuizen/appartementen: max. 0,1% volgens federale wet) (St. Petersburg heeft dit basistarief gehandhaafd) |
| Natuurlijke persoon | Residentieel | Moskou | 0,1% – 0,3% (progressief) | Wetsbesluit Moskou: tot 10 mln ₽ → 0,1%; 10–20 mln ₽ → 0,15%; 20–50 mln ₽ → 0,2%; 50–300 mln ₽ → 0,3% |
| Natuurlijke persoon | Niet-residentieel | Sint-Petersburg | 0,5% (standaard); 2% voor bepaalde commerciële/waardevolle objecten ¹ | Art. 406 NK RF (overige objecten: 0,5%; bijzondere categorie commercieel/duur vastgoed: tot 2% toegestaan) |
| Natuurlijke persoon | Niet-residentieel | Moskou | 0,5% (standaard); 2% voor bepaalde commerciële/waardevolle objecten ¹ | Art. 406 NK RF (overige objecten: 0,5%; speciale lijst/ >300 mln ₽: tot 2%) |
| Rechtspersoon | Residentieel | Sint-Petersburg | 1,5% (vast tarief) | Wet St. Petersburg (Zaken met kadastrale grondslag; woonobjecten vallen onder 1,5%) |
| Rechtspersoon | Residentieel | Moskou | 2,0% (vast tarief) | Wet Moskou (Objecten met kadastrale waardebasis worden belast tegen 2,0% tarief) |
| Rechtspersoon | Niet-residentieel | Sint-Petersburg | 1,5% standaard; 2,5% voor zeer grote objecten | Wet St. Petersburg (commercieel/niet-residentieel vastgoed: 1,5%; top tarief 2,5% bij kadastrale waarde > 10 mld ₽) |
| Rechtspersoon | Niet-residentieel | Moskou | 2,0% (vast tarief) | Wet Moskou (commercieel/niet-residentieel vastgoed op kadastrale grondslag: 2,0%) |
Conclusie
Korte termijn verhuur in Rusland kan inderdaad goed geld opleveren, vooral nu het binnenlandse toerisme zo sterk is toegenomen door de visumrestricties voor EU-landen. De winstgevendheid is aantrekkelijk: met progressieve belastingtarieven vanaf 13% voor natuurlijke personen en mogelijkheden voor ondernemers om te kiezen voor het vereenvoudigd stelsel (6% over omzet), zijn er zeker financiële kansen. Echter, je moet wel goed weten waar je mee bezig bent, anders begeef je je op glad ijs.
Het grootste probleem is het gebrek aan rechtszekerheid dat de huidige wetgeving biedt. De ‘anti-hostelwet’ van artikel 17 lid 3 van de Woningwet verbiedt weliswaar hoteldiensten in woonruimte, maar wat precies onder hoteldiensten valt blijft onduidelijk. Zelfs het Constitutioneel Hof erkende in 2023 deze onduidelijkheid en riep de wetgever op tot heldere regels – iets wat tot nu toe niet is gebeurd. Deze onzekerheid maakt het lastig om met zekerheid te investeren in korte termijn verhuur.
Om deze regels goed te begrijpen, moeten we ze in hun historische context plaatsen. De wet was oorspronkelijk gericht tegen de overlast van hostels en minihotels in woongebouwen – vooral die stapelbedden-constructies in grote appartementen in steden zoals Sint-Petersburg die het aantal bewoners meer dan verdubbelden. De wetgeving was dus niet primair bedoeld om mensen te hinderen die een geheel appartement verhuren, maar door de vage formulering kunnen ook zij er de dupe van worden.
Voor ondernemers die écht een hostel of hotel willen openen, is er eigenlijk maar één betrouwbare optie: bestemmingswijziging van woonruimte naar niet-residentieel vastgoed. Dit proces is echter complex en vereist onder meer een aparte ingang, toestemming van alle directe buren, en het pand moet zich op de begane grond bevinden (of alle onderliggende verdiepingen moeten al niet-residentieel zijn).
Van Rhijn Legal & Property kan u helpen bij alle aspecten van dit proces: het kopen van een geschikt object, het huren van een geschikt object, en het wijzigen van de bestemming van een object – waar dit mogelijk is. Het is belangrijk te beseffen dat bestemmingswijziging lang niet altijd mogelijk is, en vroegtijdige juridische advisering kan u veel tijd, geld en teleurstelling besparen.
De praktijk laat zien dat verhuur van complete appartementen in Moskou en Sint-Petersburg wordt getolereerd, zolang je geen aanvullende hotelachtige diensten aanbiedt en zorgt dat huurders geen overlast veroorzaken. Maar zonder duidelijke wettelijke kaders blijft dit een onderneming met inherente risico’s.
Kortom: korte termijn verhuur in Rusland biedt zeker mogelijkheden voor goede winsten, maar vereist een doordachte aanpak en gedegen juridische voorbereiding. De gouden regel blijft: zorg dat je precies weet waar je aan begint voordat je investeert.
Luister je liever dan dat je leest? Hier vind je onze podcast over kortetermijnverhuur in Rusland: 👉
