Sinds 2022 gelden er beperkingen voor de verkoop van onroerend goed in Rusland door personen uit zogeheten ‘onvriendelijke landen’, waaronder Nederland, België, Duitsland en alle andere EU-lidstaten. Deze beperkingen vormden lange tijd een juridische hindernis. Inmiddels is verkoop in veel gevallen weer mogelijk — mits aan specifieke voorwaarden wordt voldaan, zoals betaling via een geblokkeerde c-rekening. In deze blog leg ik uit hoe dat werkt, en wat je kunt doen om je belangen veilig te stellen.
Op deze pagina
- Wat zijn ‘onvriendelijke landen’?
- Mag je als ‘onvriendelijke buitenlander’ nog onroerend goed verkopen in Rusland?
- Wat is een c-rekening?
- Toegestane betalingen vanaf een c-rekening
- Geld bevroren in roebels
- Wat als je een ‘onvriendelijke buitenlander’ met een permanente Russische verblijfsvergunning bent?
- Wat als het geld al op een c-rekening staat?
- Wat als je een buitenlander uit een ‘vriendelijk’ land bent?
- Wat als je de Russische nationaliteit én de nationaliteit van een onvriendelijk land hebt?
- Belasting bij verkoop
- Alternatieven als verkoop niet haalbaar is
- Conclusie
Wat zijn ‘onvriendelijke landen’?
Na de start van de oorlog in Oekraïne heeft Rusland een lijst opgesteld van landen die economische sancties tegen Rusland instelden. Personen en bedrijven uit deze landen worden juridisch aangeduid als “niet-residenten uit onvriendelijke staten”. Voor hen gelden speciale regels, onder meer op het gebied van valutaverkeer, eigendomsrechten en transacties met Russische partijen.
De lijst omvat onder andere alle lidstaten van de Europese Unie, het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten, Canada, Japan, Zuid-Korea, Australië en Zwitserland. De Russische regelgeving geldt voor zowel natuurlijke personen (zoals particulieren) als rechtspersonen (zoals bedrijven, stichtingen of vennootschappen) uit deze landen.
Mag je als ‘onvriendelijke buitenlander’ nog onroerend goed verkopen in Rusland?
Ja, dat mag — onder voorwaarden. De Russische overheid staat verkoop van vastgoed door buitenlanders uit onvriendelijke landen toe, met één voorwaarde: de betaling moet plaatsvinden via een speciale zogenoemde c-rekening (счёт типа «С»).
Als je als ‘onvriendelijke buitenlander’ een permanente verblijfsvergunning hebt, is de situatie anders, daarover hieronder meer.
Wat is een c-rekening?
Een c-rekening is een geblokkeerde roebelrekening bij een Russische bank. Deze rekening is speciaal bedoeld voor personen en bedrijven uit onvriendelijke staten. Het doel van deze rekeningen is het beperken van de vrije uitstroom van kapitaal naar het buitenland.
Toegestane betalingen vanaf een c-rekening:
- Betalen van Russische belastingen en heffingen
- Aankoop van Russische staatsobligaties (OФЗ) op primaire veilingen
- Overboekingen naar andere type-C rekeningen of, met toestemming, naar gewone rekeningen
- Betalen van bankkosten
- Betalen van contractuele sancties (boetes, rente, vertragingsvergoedingen) aan Russische partijen bij transacties die onder presidentieel decreet nr. 95 vallen
- Terugbetaling van ten onrechte gestorte bedragen
Met andere woorden: je mag je vastgoed verkopen zonder toestemming van een commissie, maar je hebt geen vrije toegang tot de opbrengst.
Geld bevroren in roebels
Wie een verkoopopbrengst ontvangt op een c-rekening, krijgt te maken met een ander risico dan alleen juridische beperkingen: waardeverlies van de roebel. De Russische munt heeft in de afgelopen jaren herhaaldelijk sterke dalingen doorgemaakt ten opzichte van harde valuta zoals de euro en de dollar. Zolang het geld op een geblokkeerde c-rekening blijft staan en niet vrij besteedbaar is, blijft het blootgesteld aan verdere waardevermindering.
Daarbij komt dat het c-rekeningregime voorlopig niet lijkt te verdwijnen. Er is geen indicatie dat deze maatregel op korte termijn wordt opgeheven. Integendeel: de Russische autoriteiten gebruiken het stelsel actief als instrument in de economische strijd met het Westen.
Gevolg: zelfs als het geld uiteindelijk wordt vrijgegeven, kan een aanzienlijk deel van de waarde zijn verdampt — puur door inflatie en wisselkoersverlies.
Wat als je een ‘onvriendelijke buitenlander’ met een permanente Russische verblijfsvergunning bent?
Buitenlanders uit zogeheten ‘onvriendelijke landen’ die een permanente verblijfsvergunning (вид на жительство, ВНЖ) voor Rusland bezitten worden als valutair resident worden beschouwd, vallen niet automatisch onder de beperkingen voor ‘onvriendelijke niet-residenten’. In een brief van de Centrale Bank van Rusland van augustus 2022 is het volgende geschreven:
Zo worden transacties (operaties) die het ontstaan van eigendomsrechten op onroerende goederen met zich meebrengen tussen een ingezetene en een persoon die als ingezetene is erkend in overeenstemming met de valutawetgeving van de Russische Federatie, uitgevoerd zonder rekening te houden met de procedure die is vastgesteld bij Decreet nr. 81 en, dienovereenkomstig, zonder gebruik te maken van een “C”-rekening.
In de praktijk heeft dit ertoe geleid dat verkopen van een Russisch vastgoed door een buitenlander uit een vriendelijk land zonder gebruik van een c-rekening meestal geregistreerd worden. Maar niet altijd.
Sommige juristen merken op dat:
- Deze brief van de Centrale Bank geen officiële interpretatie van de wet is.
- Dat zelfs als deze interpretatie juist is, het Decreet bepaalt dat toestemming van de Overheidscommissie Inzake Buitenlandse Investeringen nodig is voor vastgoedtransacties als hierbij geen gebruik van een c-rekening wordt gemaakt
Hierbij is het goed om de chronologie in acht te nemen: eerst werd bepaald dat toestemming van de commissie in alle gevallen vereist is, vervolgens werd bepaald dat vastgoedtransacties zonder toestemming van de commissie zijn toegestaan als hierbij gebruik wordt gemaakt van een c-rekening en als laatste schreef de Centrale Bank dat de procedures van Decreet nr. 81 en het verplichte gebruik van de c-rekening niet van toepassing zijn op valuta-residenten (dus buitenlanders met een permanente verblijfsvergunning).
De Centrale Bank noemt duidelijk niet alleen het verplichte gebruik van de c-rekening, maar in het algemeen de procedures in het decreet, daarom volg ik de redenering dat, als een c-rekening niet verplicht is, toestemming van de commissie vereist is, niet.
Vermoedelijk op basis van bovenstaande argumenten weigeren medewerkers van Rosreestr (het Russische kadaster) soms transacties te registreren, maar zoals gezegd, kunnen buitenlanders uit onvriendelijke landen met een permanente verblijfsvergunning in de regel zonder belemmeringen hun Russische vastgoed verkopen.
Wat als het geld al op een c-rekening staat?
Let op: dit geldt doorgaans alleen voor nieuwe transacties. Als de verkoopopbrengst al vóór het verkrijgen van het ВНЖ op een c-rekening is gestort, blijft die mogelijk onder blokkade, tenzij expliciete toestemming wordt verkregen voor vrijgave of overboeking. De praktijk rond dit soort gevallen is nog in ontwikkeling.
Wat als je een buitenlander uit een ‘vriendelijk’ land bent?
De beperkingen die in deze blog worden besproken, zijn specifiek van toepassing op buitenlanders uit zogeheten ‘onvriendelijke landen’ — waaronder alle EU-lidstaten, het VK, de VS en andere landen die sancties tegen Rusland hebben ingesteld.
Ben je daarentegen een burger of bedrijf afkomstig uit een land dat niet als onvriendelijk wordt aangemerkt, dan gelden deze beperkingen in beginsel niet.
Let wel: ook zonder onder de Russische sancties te vallen zijn vastgoedtransacties als buitenlander in Rusland ingewikkeld, er zijn ook veel andere regels, zoals bijvoorbeeld die van de valutawetgeving, die voor iedereen gelden. Ook als je een burger van een vriendelijk land bent raden wij aan om samen met een jurist een duidelijk transactieplan op te stellen.
Wat als je de Russische nationaliteit én de nationaliteit van een onvriendelijk land hebt?
Volgens punt 1.10 van de Officiële toelichting van de Centrale Bank van Rusland van 18 maart 2022, nr. 2-ОР moet voor de toepassing van Decreet nr 81, een persoon die naast de Russische nationaliteit ook een andere nationaliteit heeft uitsluitend beschouwd worden als resident van Rusland.
Hetzelfde geldt voor Russen met een verblijfsvergunning van een onvriendelijk land.
Belasting bij verkoop
De Russische sanctiemaatregelen hebben geen invloed op de belastingen.
Sinds 2019 maakt het voor een fiscaal niet-ingezetene natuurlijk persoon van Rusland ná het verstrijken van de minimale periode van eigendom niet meer uit of hij ingezetene is of niet. Na het verstrijken van deze periode is de belasting 0. Daarover heb ik in 2019 deze blogpost geschreven.
Vóór het verstrijken van deze periode maakt het echter enorm veel uit of je ingezetene bent of niet, houd daar dus rekening mee.
Alternatieven als verkoop niet haalbaar is
Omdat het voor veel ‘onvriendelijke buitenlanders’ praktisch onmogelijk is om een permanente verblijfsvergunning voor Rusland te verkrijgen kunnen zij misschien nadenken over de volgende alternatieven. Mogelijk zullen de restricties in de toekomst worden opgeheven, al is er op het moment niks dat daarop wijst.
Schenkingen
Sinds 26 september 2022 zijn alle schenkingen van Russisch vastgoed aan een resident van Rusland (hier wordt dus bedoeld een valuta-resident, niet een fiscaal resident) toegestaan, zonder dat hiervoor toestemming van de Commissie is vereist.
Schenken aan naaste familieleden zijn belastingvrij in Rusland. Let op, daarop volgende verkopen zijn dat niet altijd.
Schenkingen aan niet familieleden zijn ook toegestaan, maar hier betaalt de ontvanger wel schenkingsbelasting plus belasting over de verkoop als hij verkoopt voor het verstrijken van de minimum termijn.
Verhuur
Bekijk hier mijn recente blogpost over huurovereenkomsten in Rusland.
Als je geen fiscaal ingezetene van Rusland bent, houd je echter weinig over aan de verhuur, want je betaalt dan 30%, over je huuropbrengsten, zonder aftrekposten. Als je een Russische eenmanszaak hebt, zou je het vastgoed via de eenmanszaak kunnen verhuren en maar 6% over de omzet betalen.
Maar als je vastgoed bedrijfsmatig hebt gebruikt om huuropbrengsten te genereren verlies je je recht om het na na de minimum eigendomstermijn belastingvrij te verkopen. Dit zou je in theorie wel weer kunnen terugkrijgen als je het voor verkoop een tijd lang niet verhuurt, maar hoe lang het dan precies niet verhuurd moet zijn, voordat je het weer belastingvrij kunt verkopen is onduidelijk. Dat hangt af van de omstandigheden van het geval.
Conclusie
Verkopen via een c-rekening is in de meeste gevallen natuurlijk een uiterst onaantrekkelijke optie. Maar er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld als de verkoper een grote belastingschuld in Rusland heeft. Deze kan hij aflossen met het geld op een c-rekening.
Van Rhijn Legal & Property kan u helpen met het begeleiden van alle mogelijke vastgoedtransacties in Rusland. Ook helpen wij buitenlanders om een Russische verblijfsvergunning te verkrijgen, hetgeen, zoals uitgelegd in dit artikel, ook nuttig kan zijn bij een latere vastgoedtransactie.
Geen zin om te lezen? Beluister hier onze podcast over dit onderwerp:
