Блог

На странице

В таких густонаселенных странах, как Нидерланды или Сингапур, собственный дом с участком земли часто воспринимается как недостижимая мечта. Однако в России земля, как правило, гораздо доступнее, и при тщательном планировании можно наслаждаться исключительно высоким уровнем жизни за меньшую сумму, чем стоимость квартиры во многих других странах.

Какой именно дом вы хотели бы построить?

наверх

Перед тем как начать поиск земельного участка, важно определить, как вы планируете его использовать. Будете ли вы жить на нем постоянно или только приезжать на выходные летом? Хотите ли вы разводить мелкий домашний скот или птицу? Возможно, вас интересует активное занятие огородничеством?

Назначение земли

наверх

Назначение земельного участка напрямую влияет на его стоимость и на его разрешенное использование.

Итак, если вы решили построить дачу или загородный дом для постоянного проживания для начала вам необходимо выбрать категорию земли.

Категория земельного участка является одной из его ключевых характеристик, которая указывается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и определяет возможные способы его использования.

7 категорий земель в России

наверх

К этим землям относятся территории, находящиеся за пределами населенных пунктов и предназначенные для сельскохозяйственного производства.

На таких землях выращивают сельхозпродукцию. Еще пасут животных и выращивают для них корм.

Как мы писали в Статье «Ограничения при покупке иностранными гражданами земельных участков в России» существуют ограничения по владению такой земли иностранными гражданами.

Земли населенных пунктов

наверх

Это земли, находящиеся внутри границ населённых пунктов и поселений. Они в первую очередь предназначены для застройки и развития этих населённых пунктов.

Населённый пункт — населённое людьми место (поселение). Обязательный признак населённого пункта — постоянство использования его как места обитания из года в год. В России законодательно не установлена зависимость типологии населённых пунктов от численности населения или застройки, однако главным критерием отличия сельского населённого пункта от городского является то, что большинство экономически активного населения городского поселения не занято в сельском хозяйстве. Поэтому некоторые сёла и посёлки больше городов.

 Так населенными пунктами например является: 

1. Города (например, Москва, Санкт-Петербург) 
2. Поселки городского типа (рабочие, курортные, дачные, городские). Располагаются в областях крупных городов. Самый крупный поселок городского типа в Ленинградской области: Янино-1 (19 714 человек на 2023 год), поселок городского типа Рощино — является вторым по численности. 
3. Сельские населённые пункты (поселки, сёла, станицы, деревни, хутора.). Большинство крупнейших сельских населенных пунктов расположены на Юге России, в регионах с самыми благоприятными агроклиматическими ресурсами, что определило крупноселенческую систему сельского расселения. Самым крупным селом России является пригородное поселение Воронежа — Новая Усмань

На землях данной категории расположены:

• жилая застройка различной этажности (индивидуальные и многоквартирные жилые дома);
• дачные и садовые домики;
• производственные объекты;
• офисные здания;
• объекты социально-культурного назначения и прочие объекты, необходимые для удовлетворения потребностей населения.

Земли промышленности

наверх

К землям промышленности относятся земельные участки, которые предоставлены для размещения и эксплуатации предприятий металлургической, химической, обрабатывающей, горнодобывающей и других отраслей промышленности. Иными словами, земли, занятые фабриками, заводами, шахтами, рудниками, карьерами, приисками и другими горнодобывающими предприятиями.

Такие земли расположены за границами населённых пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов промышленности.

В России существует множество заводов, расположенных на землях промышленного назначения. Вот несколько примеров таких заводов:

1. АвтоВАЗ (Тольятти, Самарская область) — один из крупнейших автозаводов в России, производитель автомобилей марки LADA.
2. КамАЗ (Набережные Челны, Татарстан) — крупнейший производитель грузовых автомобилей, автобусов и спецтехники в России.

Земли особо охраняемых территорий и объектов

наверх

Это земли, изъятые государством из оборота и находящиеся под контролем и охраной государства. Такие земли имеют особое ценное значение: природоохранное, в том числе, водоохранное, научное, культурно-историческое, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное.

Земли лесного фонда

наверх

Земли, покрытые или не покрытые лесной растительностью, основным предназначением которых является ведение лесного хозяйства (ст. 101 Земельного кодекса РФ).

Состав земель лесного фонда представлен землями двух крупных групп:

1. Лесные земли. Покрыты или не покрыты лесом, предназначены для восстановления лесного массива.
2. Нелесные земли. Не покрыты лесом, заняты противопожарными разрывами, просеками, мелиоративными системами, сельскохозяйственными угодьями, лесными дорогами.

В Российской Федерации лесной фонд составляет около 69 % от всей территории страны.

Земли водного фонда

наверх

Земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями; 

земли, выделенные под полосы отвода, по берегам водоемов, магистральных межхозяйственных каналов и коллекторов.

Земли запаса

наверх

Это участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, которые не переданы гражданам или юридическим лицам, за исключением земель, входящих в фонд перераспределения.

На каком участке можно построить дачу или жилой дом?

наверх

Частные жилые дома можно строить на участках категорий «Земли населённых пунктов» и «Земли сельскохозяйственного назначения», если подходит вид разрешённого использования участка.

Вид разрешенного использования

наверх

Вид разрешенного использования – это законодательно допустимое функциональное использование земель, а также существующих и возводимых на них капитальных объектов. То есть это те виды деятельности, для которых может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости. Вид разрешенного использования учитывается при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных платежей. Например, при начислении земельного налога или арендной платы.

Категория земель и вид разрешенного использования – не тождественные и не взаимозаменяемые понятия. Первое более масштабное, чем второе. Оба этих критерия важны при выборе участка. На них стоит обращать отдельное внимание. 

Рассмотрим основные ВРИ, который могут нас интересовать при выборе земельного участка для личного потребления.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) 

наверх

Под индивидуальным жилищным строительством понимается возведение жилого дома не выше трех этажей для проживания одной семьи на земельном участке с соответствующим видом использования. Подходит для для капитального строительства. 

ИЖС располагается на землях населенных пунктов, но с 1 марта 2022 года разрешено строительство индивидуальных жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения, но только если это необходимо для ведения фермерского хозяйства. 

На участке ИЖС, расположенном на землях населенных пунктов можно:

• в таком доме можно жить в любое время года и оформить постоянную регистрацию;
• муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;

Если участок ИЖС находится в черте населенных пунктов, то в соответствии с законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 29.12.2020) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления должны провести все необходимые коммуникации: газ, воду и электричество, дороги.

В случае, если участок находится в удаленном месте от населенного пункта — обеспечение коммуникациями происходит только по возможности бюджета муниципалитета, к которому принадлежит участок. 

• банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Дом на участке ИЖС можно построить или купить, воспользовавшись ипотечными программами:  льготной, семейной, IT — ставки находятся на уровне 2–8%. 

Как правило, первый взнос по таким программам начинается от 20–30%. 

Ипотеку на покупку и строительство можно оформить и в рамках стандартных программ.Ставки по ним напрямую зависят от уровня ключевой ставки ЦБ и сейчас находятся на высоком уровне. Средняя ставка по кредиту на приобретение готового дома составляет около 19,95% годовых, на строительство дома — 19,47% годовых. 

Во второй половине 2024 года в России собираются запустить единую ипотечную программу для индивидуального жилищного строительства. 

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

наверх

• уведомление о начале работ
• документы о собственности на землю (выписка из ЕГРН, а также правоустанавливающие документы, например если вы купили дом у другого физического лица  — Договор купли продажи);
• внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

Как подать уведомление о начале строительства

наверх

Для того чтобы согласовать параметры будущей стройки, вам понадобятся паспорт и документы на земельный участок, такие как выписка из ЕГРН. Уведомление можно подать в бумажном виде через МФЦ.

Что указать в уведомлении

1. Информация о застройщике (подрядчике): Для физического лица требуется указать ФИО, место жительства и паспортные данные. Для юридического лица — название и адрес организации, регистрационный номер из единого реестра и ИНН.
2. Данные о земельном участке: Укажите адрес, кадастровый номер, вид разрешенного использования, а также информацию о собственниках, включая правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи).
3. Информация о планируемом объекте: Укажите, какой тип дома будет строиться (садовый или жилой), цель подачи уведомления (строительство или реконструкция), а также планируемые параметры постройки: площадь, количество этажей, высота и отступы от границ участка.
4. Схематичное изображение: Представьте схему планируемого дома с указанием его точного расположения на участке и отступов от границ. Эту схему можно нарисовать самостоятельно.

Сроки рассмотрения уведомления

Администрация рассматривает уведомление в течение 7 рабочих дней (до 20 рабочих дней для исторических поселений). В ответ вы получите уведомление о соответствии или несоответствии вашего будущего дома действующим нормам и о возможности его размещения на выбранном участке.

За это время сотрудники государственных органов будут проверять ваши документы и параметры будущего дома на соответствие общепринятым стандартам. Если вы забыли указать сведения или приложить нужные документы, то в течение трех рабочих дней вам вернут ваш пакет с указанием причины. У вас будет возможность собрать нужные бумаги и подать уведомлением снова.Если все документы на месте и никак ошибок нет, то начнется порядок рассмотрения. 

Если пришло уведомление о несоответствии? 

В случае, если вам пришел такой документ, это означает, что ваше строительство не согласовали. 

Важно, чтобы отказ пришел в письменном виде и в нем должна быть указана причина. 

Их может быть несколько: 

•  если нарушены отступы от границ земельного участка, например, ближе трех метров от забора; 
• если размеры дома не подходят под нужные требования, например, строение больше трех этажей или вышел 20 метров; 
• если на участке нельзя строить капитальные дома, например, нарушен выбор вид разрешенного использования; 
• если уведомление отправляет не собственник земельного участка;
• если дом планируется построить на территории, которая находится в особо охранной зоне, например, вблизи объектов культурного наследия. 

Если вы можете исправить причину отказа, то подавайте уведомление снова. 

Если это сделать невозможно, то придется отказаться от строительства капитального дома или искать другой земельный участок.

Не позже 30 дней после окончания строительства нужно подать:

наверх

• уведомление о завершении строительства;

Форма уведомления о завершении строительства индивидуального жилого дома полностью идентична форме о начале строительства, за исключением названия формы и последнего листа, где прописывается СУИП (номер на квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию права собственности).

Форма уведомления о завершении строительства в части схемы отображения построенного жилого дома должна полностью соответствовать схеме, которая была указана в уведомлении о начале строительства (схеме планировочной организации — в разрешении на строительство) жилого дома, т.е. схемы расположения жилого дома на земельном участке должны быть идентичными.

• технический план дома, который делает кадастровый инженер;

Технический план дома, который разрабатывает кадастровый инженер, представляет собой документ, содержащий подробные сведения о характеристиках здания. Этот план необходим для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

• соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если вам не приходит ответ от Администрации? 

Законодательство России не регулирует данную процедуру. В данном случае мы рекомендуем действовать исходя из индивидуальной ситуации каждого клиента. Если есть возможность лично посетить Администрацию, в которую подавались документы — это поможет узнать причину и ускорить процесс. Также мы можем посоветовать направить письмо с просьбой разъяснить причину долгого ответа/отсутствия ответа на направленные уведомления. 

Если вы решили построить большой дом

наверх

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются:

•  разработка проектной документации

Разработка проектной документации для строительства – это сложный комплекс мероприятий, которые направлены на оптимизацию строительных работ. Процесс разработки проектной документации включает в себя следующее:

• Изучаются результаты геологических исследований.
• На основе этого создается эскизный проект.
• На основе анализа эскизного проекта разрабатываются чертежи, разрезы, схемы кровли и многое другое.
• Выполняется подготовка плана инженерных сетей и благоустройства.
• Рассчитывается смета и предварительный план закупки материалов
• Описываются технические условия: рытье котлованов, возведение стен, сварочные работы и многое другое.

•  строительная экспертиза 
• Проектная документация должна пройти проверку в специальных уполномоченных инстанциях для того, чтобы установить факт соответствия строгим требованиям законодательной базы и многим другим. На данный момент времени существует несколько вариантов прохождения экспертного анализа – государственными органами или же частными лицами. Если мы рассматриваем строительство частного дома для личного пользования — то экспертизу проводят частные лица. 

•  разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Разрешение выдается по результатам экспертизы.

 Средний срок занимает от 3 до 6 месяцев.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

наверх

схоже с ИЖС по своим критериям.

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) могут быть двух типов:

1. Полевые участки — находятся за пределами населенных пунктов и не граничат с ними.
2. Приусадебные участки — располагаются в границах населенных пунктов (городских или сельских).

Основная особенность полевых участков заключается в том, что на них запрещено капитальное строительство, то есть строить жилой дом. В соответствии с законодательством РФ, жилой дом — отдельно стоящее здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Это означает, что собственник может возводить только небольшие хозяйственные постройки без фундамента, такие как сараи, теплицы и подобные сооружения. Назначение таких земель — исключительно для выращивания сельскохозяйственных культур или разведения животных.

Приусадебные участки, напротив, не имеют подобных ограничений на строительство. Поэтому их часто используют как альтернативу участкам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Таким образом, можно построить дом и прописаться в нем на участке ЛПХ, если он находится в границах населенного пункта.

Важно знать, что ЛПХ не предпринимательская деятельность на земельном участке с видом разрешенного использования “Для ведения личного подсобного хозяйства”. Фермер, владеющий ЛПХ, производит и перерабатывает продукты лишь для своих собственных нужд, а продавать может только излишки.

Личным подсобным хозяйством может быть производство и переработка сельхозпродукции своими силами у себя на участке без регистрации ИП или юрлица, но предназначенные для удовлетворения нужд своей семьи. Продавать излишнюю продукцию, например, яйца, мясо, сало, или излишки урожая овощей и фруктов, владелец ЛПХ может, например, на рынке, но не имеет права торговать всем этим систематически и, тем более, в промышленных масштабах. Также на таком земельном участке можно построить жилой дом.

Существенная разница между ЛПХ и ИЖС

наверх

Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.

Примеры кадастровой стоимости участков для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Ленинградской области:

1. Участок ЛПХ
   • Регион: Ленинградская область
   • Площадь: 10 соток (1000 кв. м)
   • Расположение: В сельской местности, за пределами населенного пункта
   • Кадастровая стоимость: около 150,000 — 300,000 рублей
2. Участок ИЖС
   • Регион: Ленинградская область
   • Площадь: 10 соток (1000 кв. м)
   • Расположение: В черте города или вблизи населенного пункта с развитой инфраструктурой
   • Кадастровая стоимость: около 400,000 — 1,200,000 рублей

Перевод участка из ЛПХ в ИЖС

наверх

В России возможна процедура перевод земельного участка из одной категории в другую.

Так например, если вы подобрали себе участок находящийся в границах населенного пункта, но он обладает статусом ЛПХ, вы не планируете заниматься фермерским хозяйством, а хотели бы построить дом и постоянно проживать, то при соблюдении процедуры и всех условий перевода земельного участка из одной в категории — это сделать будет целесообразно.

А вот если вы подобрали участок ЛПХ, который находится за пределами населенного пункта, то перевести его в ИЖС не получится, так как именно это является основным критерием ИЖС. 

Перевод ЛПХ в ИЖС проделывается в 4 этапа:

1. Устанавливается вид пользования и территориальность.
2. Собираются документы на участок.
3. Делается запрос в местной администрации.
4. Вносятся изменения в Росреестр.

Документы с заявлением подаются в местную администрацию и Росреестр или МФЦ.

 Садоводство

наверх

Садовые и огородные участки, можно использовать для:

• Отдыха.
• Выращивания сельскохозяйственных культур для собственных нужд.

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ) 

это объединение участков и их собственников с целью возделывания земли и садоводства. Важное отличие от других форм загородных товариществ в том, что в СНТ земли предназначены в первую очередь для сельскохозяйственных работ для личного потребления. Сельскохозяйственные работы в данном случае — не обязанность.

С 2019 года, в соответствии с Федеральным законом № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд», на землях для садоводства допускается строительство жилых домов и регистрация в них по месту жительства.

Закон разграничивает понятия жилого и садового дома. Жить можно в каждом из них, но прописаться и жить круглогодично — только в жилом. Садовый дом предназначен для сезонного использования, по закону он подходит только для временного пребывания. Предполагается, что в нем нет отопления, канализации и водопровода — это летний дачный домик.

Садовый дом можно построить только на садовом участке. Для него действуют такие же правила, как и для жилого дома: должны соблюдаться градостроительные регламенты и правила застройки.

По сути, садовый дом отличается от жилого только возможностью оформить в доме прописку. Но с юридической точки зрения разница большая: такой дом не будет учитываться при расчете обеспеченности семьи жильем, построить его на средства маткапитала не получится. По факту вы можете жить в таком доме и летом и зимой, но по документам это будет нежилое помещение.

Плюсы СНТ

наверх

• Низкая стоимость участка в сравнении с ИЖС
• Меньшие налоговые сборы

Ставка налога на имущество: Для построек в СНТ налоговая ставка обычно ниже и может варьироваться в зависимости от региона, но она составляет не более 0,3% от инвентаризационной стоимости.

Если на участке СНТ построен дом, который признан жилым, и есть возможность регистрации в нем, налог на имущество будет рассчитываться как для жилых строений по кадастровой стоимости.

Инвентаризационная стоимость — это стоимость недвижимости, рассчитанная на основе данных о затратах на строительство, амортизации и других факторов, связанных с физическим состоянием объекта.

• Плодородные земли, что важно для планирующих вести сельское хозяйство

Обеспечение земельного участка газом

наверх

В 2021 году в России заработала программа догазификации. В населённых пунктах, уже имеющих подвод газа, газ бесплатно дотягивается до границ участка. Реализацией программы занимается единый оператор — ООО «Газпром газификация».

Земли ИЖС, расположенные в больших населенных пунктов чаще всего оснашены всеми коммуникациями, в том числе и газом.

Однако СНТ на сегодняшний день неполноценно участвуют в программе. Бесплатно трубу могут довести только до границ садоводства, а уже внутри товарищества каждый собственник должен подводить коммуникации к собственному участку самостоятельно. Судя по всему, новая инициатива президента даст право на бесплатное подведение газопровода непосредственно к садовым владениям. (С 16 апреля 2024 Правительством РФ принято Постановление №484: СНТ, расположенные в границах газифицированных населенных пунктов, включены в Социальную газификацию.)

Но пока неясно, как будет решена более обширная проблема. Дело в том, что СНТ может подать заявку на бесплатное подведение газа, если оно находится в границах газифицированного населённого пункта. В ином случае трубопровод протянут только за деньги.

Процедура проведения газа заключается в подаче заявки на обеспечение газом. Обычно ее подают онлайн через сайт Единой газификации РФ. Обычно соседи подают одну заявку, объединяясь — таким образом увеличиваются шансы наиболее быстрого подключения. 

Если же вы будете единственным желающим подвести газ, мы полагаем, что процесс может затянуться. 

Процедура проведения газа состоит в проводке труб к вашему участку — это входит в социальную программу и является бесплатным. Все, что касается вашего участка: доводка труб, установка котельных и т.д. Финансово лежит на собственнике земельного участка. 

Основная потребность в газе на земельном участке СНТ заключается в потребности нагревать дом, а с использованием газа — это было бы дешевле. Если газ на вашем участке отсутствует вы вынуждены выбрать альтернативные способы отопления: дрова (печка), теплый пол (электричество). 

Заключение

Компания Ван Райн и партнеры проконсультирует Вас по вопросам категорий и видов разрешенного использования земельных участков, а в случае необходимости поможет вам перевести землю из одной категории в другую. Мы предлагаем помощь в подборе земельных участков с готовыми домами, а также в подготовке комплекта документов для начала строительства.

Обращайтесь к нам для получения консультации и начала процесса.