La adquisición de bienes inmuebles rusos en construcción no es un tema nuevo en este blog. Mira esta entrada.. A partir del 1 de julio de 2019 entraron en vigor las nuevas reglas sobre los acuerdos de construcción compartida (договор долевого участия в строительстве), cambiando las normas drásticamente. Es muy probable que las nuevas reglas tengan un gran impacto en los precios de los bienes raíces rusos en construcción.
Entonces, ¿Cuál es el principal cambio que entró en vigor el 1 de julio de 2019? El principal cambio es que los promotores ya no podrán usar el dinero de los inversores para construir apartamentos. En su lugar, este dinero de los inversores tendrá que ser puesto en depósito y los desarrolladores deberán encontrar formas alternativas de financiación.
En esta página:
- Un recordatorio rápido: ¿Qué es un acuerdo de construcción compartida?
- ¿Qué ha cambiado?
- ¿Qué son las cuentas de depósito en garantía?
- ¿Qué tan seguras son las cuentas de depósito en garantía en Rusia?
- ¿Por qué han cambiado las reglas?
- ¿Qué promotores inmobiliarios están autorizados a atraer dinero sobre la base de acuerdos de construcción compartida?
- El cumplimiento de las nuevas reglas
- ¿Sólo se puede comprar un apartamento en construcción en Rusia sobre la base de un acuerdo de construcción compartida?
- ¿Qué pasa si usted quiere invertir en bienes raíces rusos en construcción como un empresario?
- Conclusión
- ¿Cómo podemos ayudarle?
Un recordatorio rápido: ¿Qué es un acuerdo de construcción compartida?
Un acuerdo de construcción compartida tiene dos partes: el inversor y el promotor. Según el acuerdo, el promotor tiene que construir un apartamento y, una vez que se ha construido y se han recibido todos los permisos necesarios, debe entregar la propiedad al inversor. El inversor, por otro lado, debe pagar la cantidad de dinero acordada y aceptar el apartamento si se ha construido según lo acordado.
¿Qué ha cambiado?
Antes del 1 de julio de 2019 las empresas de construcción estaban (en su mayoría) construyendo nuevos inmuebles rusos directamente con el dinero que obtenían de los compradores en base a un acuerdo de construcción compartida. De acuerdo con las nuevas reglas, las empresas de construcción ya no pueden usar directamente este dinero. En lugar de que el dinero esté directamente disponible para que las empresas de construcción cubran sus gastos, ahora tiene que ser depositado en cuentas de garantía y sólo estará disponible para la empresa de construcción una vez que se haya terminado la construcción de la propiedad.
Antes del 1 de julio de 2019, las empresas constructoras podían hacer uso de las cuentas de depósito en garantía de forma voluntaria. Si optaban por hacerlo, obtendrían algunas «bonificaciones» para no tener que pagar dinero al fondo de compensación.
¿Qué son las cuentas de depósito en garantía?
Las cuentas de garantía bloqueadas son cuentas en las que un tercero tiene el dinero en nombre de las partes en una transacción. El nuevo sistema funciona así: el comprador de un apartamento en construcción, deposita el dinero en una cuenta de garantía en un banco designado. Sólo después de que el apartamento haya sido construido y el comprador haya recibido sus llaves, la empresa constructora tendrá acceso al dinero.
¿Qué tan seguras son las cuentas de custodia en Rusia?
Por supuesto, es genial que su dinero esté a salvo de las empresas de construcción en caso de una mala gestión financiera. Pero, en lugar de a una compañía de construcción, ahora ustede debe confiar su dinero a un banco ruso. Los bancos son ciertamente un lugar más seguro para poner su dinero, entre otras razones porque están sujetos a un control más intenso que las empresas de construcción. La experiencia nos ha enseñado, sin embargo, que los bancos rusos fallan más a menudo que en otros países más estables. Desde el 1 de enero de 2018 casi un centenar de bancos rusos han perdido su licencia o han cerrado sus puertas por diversas razones. Fuente (sólo en ruso).
Aún así, poner su dinero en custodia en Rusia es, en mi opinión, bastante seguro. Primero porque sólo un número selecto de unos 20 bancos rusos se consideran lo suficientemente estables para participar en el nuevo establecimiento de acuerdos de construcción compartida. El número total de bancos rusos a principios de 2019 era de 484. Segundo porque el dinero puesto en custodia está sujeto al esquema de garantía de depósitos de Rusia. Hay que reconocer que esta garantía de depósito está limitada, a 10 millones de rublos (156.838 dólares, según el tipo de cambio actual). En Moscú y San Petersburgo se pueden encontrar muchos proyectos inmobiliarios en construcción que son más caros. Sin embargo, en la mayoría de las regiones rusas, es probable que esta suma cubra todos los proyectos (menos los de élite).
Si usted quiere invertir en un apartamento ruso en construcción, que tiene un precio superior a 10 millones de rublos, debe darse cuenta de que está en riesgo por una cantidad mayor a 10 millones. Sin embargo, este riesgo es bastante limitado. La posibilidad de que uno de los grandes bancos, a los que se les permite tomar parte en el esquema de custodia falle, es insignificante.
Una vez que está en custodia, está fuera de su alcance.
Sólo porque su dinero no se entregue directamente a la empresa constructora, no significa que usted pueda disponer del mismo cuando quiera. De acuerdo al contrato, usted sólo recuperará su dinero si la empresa constructora no cumple con su obligación: si no construye el edificio y no le entrega las llaves a tiempo. En caso de que la empresa constructora cumpla con sus obligaciones, ésta tendrá acceso al dinero que estaba en depósito.
Sin embargo, el hecho de que no pueda sacar su dinero del depósito, a menos que el promotor no cumpla con el acuerdo, no significa que este dinero esté a salvo de sus acreedores. Si un tribunal decide que usted le debe dinero a alguien, un alguacil ruso puede fácilmente tomar el dinero de la cuenta de depósito y transferirlo al acreedor. En tal caso se considera que el comprador no ha cumplido con el acuerdo de construcción compartida y será rescindido.
Dónde abrir las cuentas de depósito en garantía
Como he indicado, sólo un número limitado de bancos están autorizados a trabajar con cuentas de depósito en garantía. Además, se asignarán bancos específicos a proyectos de construcción concretos. Aunque es posible que varios bancos trabajen en el mismo proyecto, no habrá muchas opciones para el comprador.
Las desventajas de las cuentas de depósito en garantía
El principal inconveniente de tener que poner su dinero en custodia, como comprador de un apartamento ruso en construcción, es que esto cuesta dinero. Los bancos rusos probablemente le cobrarán por abrir una cuenta de depósito en garantía, así como por mantenerla. El pequeño número de bancos rusos a los que se les permite trabajar con estas cuentas de depósito en garantía, podrían no ser suficientes para crear un ambiente competitivo entre los bancos con precios justos por la apertura y mantenimiento de cuentas de depósito en garantía para el usuario final.
¿Qué hará el banco con el dinero que ponga en custodia?
Hasta ahora se desconoce lo que el banco hará con el dinero que usted pone en depósito. Pero, de acuerdo con algunos especialistas, los bancos rusos que mantienen cuentas en custodia para el acuerdo de construcción compartida no dejarán este dinero intacto durante todos estos años. En su lugar, probablemente pondrán este dinero en depósitos bancarios. Sería justo si usted exige que se paguen intereses por el dinero que pone en depósito. Aparentemente Sberbank ya ofrece algunos intereses sobre este dinero, pero a una tasa muy baja.
¿Por qué han cambiado las reglas?
El nuevo conjunto de reglas para los apartamentos en construcción está destinado a ser más seguro para el consumidor y para todo el sistema financiero ruso. Durante la última década, los acuerdos de construcción compartida han demostrado ser un gran riesgo para el sistema financiero. Muchas empresas de construcción no son financieramente sanas y funcionan, de hecho, como una pirámide, terminando los viejos proyectos con el dinero que los compradores de los nuevos proyectos acaban de pagar. El gobierno ruso quiere poner fin a esto. Pero las cosas podrían empeorar antes de mejorar.
No ser capaz de usar el dinero atraído por nuevos proyectos para terminar los viejos proyectos podría empujar a algunas empresas de construcción al borde de la bancarrota. Y estas quiebras pueden muy bien derribar algunos bancos también.
La expectativa, sin embargo, es que en última instancia las nuevas reglas harán que el sector sea más saludable. Algunos bancos y empresas de construcción sufrirán, pero el riesgo para el consumidor es manejable. Con las nuevas normas, los bancos, en lugar de los consumidores, tendrán que calcular todos los riesgos de invertir dinero en un proyecto u otro. Si bien los bancos pueden estar más cualificados que un consumidor para estudiar un proyecto de construcción en detalle, ésta no es su actividad principal.
¿Qué promotores inmobiliarios están autorizados a atraer dinero sobre la base de acuerdos de construcción compartida?
De acuerdo con las nuevas reglas, un promotor inmobiliario debe cumplir los siguientes requisitos antes de que se le permita atraer dinero sobre la base de acuerdos de construcción compartida.
- Debe tener al menos 3 años de experiencia en la construcción de edificios de apartamentos
- Durante estos 3 años debe haber construido y recibido los permisos necesarios para al menos 5.000 metros cuadrados de apartamentos, ya sea como promotor, supervisor técnico y/o como contratista general.
- La cantidad de los fondos propios del promotor debe ser al menos el diez por ciento del coste total de la construcción del proyecto. En otras palabras, un promotor no puede construir sólo con dinero prestado. (Artículo 3, párrafo 1.1 de la Ley de Contratos de Construcción Compartida).
- El promotor no tiene responsabilidades en forma de préstamos, excepto para los préstamos con fines especiales relacionados con la obtención de fondos de los participantes en los acuerdos de construcción compartida (Artículo 3, párrafo 1.3)
- El territorio en el que quiere construir debe ser propiedad del promotor o estar alquilado por él. Esto puede parecer algo obvio, pero la experiencia ha demostrado que las empresas constructoras en Rusia a menudo comienzan a construir en territorios que no son de su propiedad ni son alquilados. Esta es, en realidad, la causa principal de que existan muchos proyectos de construcción sin terminar en Rusia.
El cumplimiento de las nuevas normas
No todas las empresas están cumpliendo plenamente con las nuevas normas y no todas las empresas tienen que hacerlo. En los siguientes casos, las empresas no están obligadas a cumplir las nuevas normas relativas a las cuentas de depósito en garantía:
- Al menos el 30% del proyecto ha sido terminado y al menos el 10% de los apartamentos u otro tipo de unidades se han vendido sobre la base de acuerdos de construcción compartida
- Viviendas en Moscú que entran en el programa de renovación y tiene la participación del Fondo de Renovación de Moscú, así como edificios finalizados que han sido hecho por compañías que han quebrado (de acuerdo a las autoridades locales)
Además de eso, muchos promotores están vendiendo actualmente sus bienes inmuebles en construcción de acuerdo con el siguiente esquema: primero asignan el derecho del acuerdo de construcción compartida a otra entidad, dentro de su propio grupo de empresas. Esta entidad, a la que se le ha cedido el derecho, es entonces formalmente libre de ceder los derechos a un tercero sin tener que cumplir con la exigencia de custodia. Ésta podría haber sido una buena oportunidad para los promotores antes del 1 de julio de 2019, pero ahora tendrán que cumplir con las normas relativas a la custodia incluso si venden a su propia entidad. Así que se podría decir que no es más que una evasión temporal de las normas y esa es tal vez la razón por la que las autoridades rusas aún no han actuado en contra, hasta donde yo sé, a pesar de que la práctica contradice claramente el objetivo de la ley.
¿Sólo se puede comprar un apartamento en construcción en Rusia sobre la base de un acuerdo de construcción compartida?
No. Las cooperativas de vivienda, de las que he hablado en mi anterior entrada de este blog sobre la inmobiliaria rusa en construcción, todavía existen. No recomendamos que usted intente comprar un apartamento en construcción en base a un acuerdo con una cooperativa de vivienda; porque esto no le ofrece la protección que un acuerdo de construcción compartida sí garantiza .
¿Qué pasa si usted quiere invertir en bienes raíces rusos en construcción como un empresario?
Las normas de la ley sobre el acuerdo de construcción compartida se aplican a las personas físicas que invierten dinero para adquirir, en última instancia, la propiedad de los apartamentos que tendrán que ser construidos. Este conjunto de reglas no se aplica a las inversiones realizadas por empresarios individuales o por empresas en inmuebles rusos en construcción. A esta última categoría se aplican las normas generales del Código Civil ruso. (Párrafo 3 del artículo 1 de la Ley de Contratos de Construcción Compartida).
Conclusión
El nuevo sistema de cuentas de depósito en garantía no es perfecto. Queda por ver cómo reaccionarán las autoridades rusas ante las empresas de construcción que eluden las normas. El objetivo de la nueva ley es claro: todos los apartamentos en construcción en Rusia deben ser comprados con la ayuda de cuentas de depósito en garantía.
Si el depósito en garantía se convierte en la norma para todos los apartamentos en construcción, esto lógicamente tendría que hacer subir los precios. Las compañías constructoras tendrán que pedir dinero prestado (por el que tendrán que pagar intereses) o construir con su propio dinero (por el que de otra manera podrían recibir intereses). Los consumidores, sin embargo, no están dispuestos a aceptar otro aumento en el precio de los apartamentos en construcción, según los expertos.
De acuerdo a algunos, las nuevas normas son más favorables para los bancos que para el consumidor final, porque los bancos a los que se les permite trabajar con fideicomisos pueden atraer dinero básicamente de forma gratuita y luego dar un préstamo a una empresa constructora contra un tipo de interés conforme al mercado. Sea como fuere, los bancos correrán un riesgo cuando den préstamos. Y, por supuesto, necesitan ser compensados por correr ese riesgo.
¿Cómo podemos ayudarle?
Hay varias cosas que Van Rhijn & Partners puede hacer por usted con relación a los bienes raíces rusos en construcción. En primer lugar, si usted no habla ruso con fluidez, le recomendamos obtener una traducción del acuerdo, para que sepa lo que está firmando. Nosotros estamos familiarizados con los términos legales y ofrecemos tanto traducciones totalmente hechas por profesionales (humanos) como traducciones automáticas (hechas por una máquina) y corregidas por un profesional. Estas últimas son, por supuesto, más económicas que las primeras.
También podemos hacer que un abogado revise el acuerdo por usted, asegurándose de que la empresa constructora no está tratando de evitar ninguna de sus obligaciones legales y no trata de hacerle firmar un acuerdo que es particularmente desfavorable para el comprador.
En caso de que usted ya haya invertido dinero en bienes raíces rusos en construcción y se vea involucrado inesperadamente en un conflicto con la empresa constructora, podemos representar sus intereses tanto fuera de la corte, como en la corte.
Después de que la corte haya decidido a su favor, recibir el pago, desafortunadamente, no sucede de manera automática . Nosotros podemos asegurarnos de que el procedimiento ejecutivo se dirija en la dirección correcta, de modo que las posibilidades de que usted realmente reciba su dinero, se optimicen.
