El mercado de alquiler en Rusia ha experimentado grandes cambios en los últimos años.
En 2024, los precios de alquiler en Moscú aumentaron hasta un 50 % en algunos segmentos, especialmente en los pequeños estudios cercanos a las estaciones de metro.
Este aumento fue provocado por la inflación, los altos tipos hipotecarios y la afluencia de compradores que, debido a las malas condiciones de financiación, optaron por el alquiler.
También en 2025 se espera que la demanda de viviendas de alquiler —especialmente en el segmento económico— siga siendo alta, aunque los expertos pronostican un regreso a un mercado más estacional.
En este artículo, te ofrezco una visión general del mercado de alquiler en Rusia, de la normativa aplicable y de los riesgos que debes evitar.
Índice
- Tipos de vivienda y formas de alquiler
- Dónde encontrar una vivienda de alquiler en Rusia
- Por qué los contratos de alquiler en Rusia suelen ser temporales
- Prórroga de un contrato de alquiler temporal
- Atención: renovación automática
- Precios del alquiler en Rusia
- Sin precios máximos en el alquiler privado
- Duración del contrato de alquiler
- Rescisión del contrato de alquiler
- Rescisión por parte del inquilino
- Rescisión por parte del arrendador
- Alquiler de Апартаменты (inmuebles sin uso residencial)
- Conclusiones
1. Tipos de vivienda y formas de alquiler
En Rusia existen las siguientes categorías principales de vivienda:
- Apartamentos (квартира) – apartamentos tradicionales.
- Habitaciones (комната) – una habitación privada en un apartamento compartido, generalmente con cocina y baño comunes.
- Casas (дом) – viviendas unifamiliares, más comunes en las afueras de las ciudades o en zonas rurales.
Además, en los últimos años ha surgido un fenómeno relativamente nuevo: los Апартаменты.
En una entrada anterior del blog he tratado en profundidad las particularidades jurídicas de estos inmuebles.
En resumen: aunque el nombre pueda sugerir que se trata de apartamentos normales, los Апартаменты son legalmente inmuebles comerciales, no viviendas residenciales.
A menudo se crean en antiguos edificios de oficinas o fábricas reconvertidas en unidades residenciales modernas.
Su popularidad se debe principalmente a:
- Precios de alquiler más bajos (entre un 15 % y un 25 % más económicos que los apartamentos convencionales),
- Flexibilidad en la distribución y el diseño interior,
- Ubicación céntrica, frecuentemente en complejos multifuncionales.
Sin embargo, también presentan desventajas importantes:
- No permiten el registro permanente de residencia (solo es posible una inscripción temporal en casos excepcionales),
- Costes más altos en servicios y tasas fiscales (hasta un 2 % del valor catastral),
- No existe obligación de construir infraestructuras sociales (como escuelas o clínicas),
- Protección jurídica limitada para los inquilinos,
- No se aplican los estándares de habitabilidad (como el aislamiento acústico o la entrada de luz natural).
A pesar de estos inconvenientes, los Апартаменты son muy populares, sobre todo entre los jóvenes urbanos que buscan flexibilidad y ubicación central, muchas veces con acceso directo a comercios, restaurantes o incluso gimnasios y piscinas.
Consejo:
Tanto si eliges un apartamento tradicional como un Апартамент, asegúrate siempre de firmar un contrato de alquiler por escrito y de verificar que el arrendador esté legalmente autorizado a alquilar la propiedad.
2. Dónde encontrar una vivienda de alquiler en Rusia
El mercado de alquiler ruso ofrece varias plataformas principales, pero la elección depende mucho de la ubicación en la que se busque.
- Cian.ru:
Esta plataforma es especialmente adecuada para buscar viviendas en alquiler en grandes ciudades como Moscú y San Petersburgo.
Ofrece filtros de búsqueda avanzados, anuncios actualizados y una amplia gama de apartamentos y habitaciones.
El sitio web está solo en ruso, pero la interfaz es bastante intuitiva para quien tenga algo de experiencia. - Avito.ru:
Aunque Avito también se utiliza en grandes ciudades, es particularmente útil para encontrar viviendas en ciudades más pequeñas y zonas rurales.
Ofrece una gama más amplia de anuncios, incluidos muchos de particulares.
Precaución: existe un mayor riesgo de encontrar anuncios fraudulentos, por lo que es recomendable actuar con cautela.
Para el alquiler de Апартаменты existen canales específicos:
- Aparthoteles:
Muchos aparthoteles permiten firmar contratos de alquiler de larga duración directamente a través de sus páginas web o por teléfono.
Esta modalidad es especialmente común en las grandes ciudades.
Los contratos pueden ser más flexibles que con particulares, pero la protección jurídica puede variar. - Grupos de Telegram:
Existen grupos especializados de Telegram donde se ofertan Апартаменты tanto para estancias cortas como largas.
Estos grupos son especialmente populares entre jóvenes, estudiantes y nómadas digitales.
A menudo se trata de unidades modernas situadas en complejos multifuncionales con servicios incluidos.
3. Por qué los contratos de alquiler en Rusia suelen ser temporales
En Rusia, en la práctica, los contratos de alquiler casi siempre se celebran por un periodo determinado, generalmente no superior a 11 meses.
Esto se debe principalmente a las obligaciones legales relacionadas con el registro catastral.
Según el artículo 609, apartado 2 del Código Civil de la Federación Rusa (ГК РФ), todo contrato de alquiler de bienes inmuebles —incluidas las viviendas— que se firme por un año o más debe ser registrado obligatoriamente en el catastro (ЕГРН).
En el caso de los inmuebles residenciales, además:
- De acuerdo con el artículo 674, apartado 2 del Código Civil y el artículo 51, apartado 2 de la Ley de Registro Inmobiliario,
un contrato de este tipo constituye una carga (обременение) sobre el derecho de propiedad del inmueble,
y esta carga también debe ser registrada oficialmente.
Para muchos arrendadores particulares, este registro es:
- burocráticamente complicado,
- consumidor de tiempo,
- y poco atractivo, sobre todo si no desean declarar oficialmente los ingresos del alquiler.
Por ello, la mayoría de los arrendadores prefieren firmar contratos de una duración máxima de 11 meses, evitando así la obligación de registro.
En la práctica, muchos inquilinos permanecen años en la misma vivienda, renovando constantemente contratos de corta duración.
Nota para extranjeros:
Incluso si planeas quedarte mucho tiempo en Rusia, probablemente te ofrecerán un contrato temporal sin registro catastral.
El mercado de alquiler ruso ofrece varias plataformas principales, pero la elección depende mucho de la ubicación en la que se busque.
- Cian.ru:
Esta plataforma es especialmente adecuada para buscar viviendas en alquiler en grandes ciudades como Moscú y San Petersburgo.
Ofrece filtros de búsqueda avanzados, anuncios actualizados y una amplia gama de apartamentos y habitaciones.
El sitio web está solo en ruso, pero la interfaz es bastante intuitiva para quien tenga algo de experiencia. - Avito.ru:
Aunque Avito también se utiliza en grandes ciudades, es particularmente útil para encontrar viviendas en ciudades más pequeñas y zonas rurales.
Ofrece una gama más amplia de anuncios, incluidos muchos de particulares.
Precaución: existe un mayor riesgo de encontrar anuncios fraudulentos, por lo que es recomendable actuar con cautela.
Para el alquiler de Апартаменты existen canales específicos:
- Aparthoteles:
Muchos aparthoteles permiten firmar contratos de alquiler de larga duración directamente a través de sus páginas web o por teléfono.
Esta modalidad es especialmente común en las grandes ciudades.
Los contratos pueden ser más flexibles que con particulares, pero la protección jurídica puede variar. - Grupos de Telegram:
Existen grupos especializados de Telegram donde se ofertan Апартаменты tanto para estancias cortas como largas.
Estos grupos son especialmente populares entre jóvenes, estudiantes y nómadas digitales.
A menudo se trata de unidades modernas situadas en complejos multifuncionales con servicios incluidos.
4. Prórroga de un contrato de alquiler temporal
En Rusia, los contratos de alquiler suelen firmarse por una duración máxima de 11 meses para evitar el registro en el catastro (ver apartado anterior).
Sin embargo, en la práctica, muchos inquilinos permanecen mucho más tiempo en la misma vivienda.
Esto plantea la siguiente pregunta: ¿cómo funciona la prórroga de un contrato temporal y cuáles son las consecuencias?
Práctica jurídica:
Muchos arrendadores optan por firmar un nuevo contrato de corta duración cada vez que vence el anterior,
manteniendo siempre una duración inferior a 12 meses.
Aunque a menudo se presenta como una simple renovación, desde el punto de vista jurídico es un nuevo contrato.
De esta forma, se evita la obligación de registrar el contrato en el catastro.
Aunque este método proporciona flexibilidad a ambas partes,
también limita la protección legal del inquilino,
especialmente si no se establecen claramente los términos por escrito en cada ocasión.
5. Atención: renovación automática
Según la legislación rusa (artículo 683, apartado 2 del Código Civil), se establece lo siguiente:
«No más tarde de tres meses antes del vencimiento del contrato de alquiler, el arrendador debe proponer al inquilino renovar el contrato bajo las mismas o nuevas condiciones, o informarle de su intención de no renovar el contrato porque no piensa alquilar la vivienda durante al menos un año.
Si el arrendador no cumple con esta obligación, y el inquilino no rechaza la prórroga, el contrato se considera renovado bajo las mismas condiciones y por el mismo periodo.»
Esto significa:
Si no hay una notificación formal o una oferta de renovación, el contrato se prorroga automáticamente.
Esto puede tener consecuencias jurídicas imprevistas para ambas partes.
6. Precios del alquiler en Rusia
En Rusia, el importe del alquiler se establece mediante acuerdo entre las partes.
Según el artículo 682 del Código Civil Ruso, se establece lo siguiente:
«El importe del alquiler de una vivienda se determina por acuerdo entre las partes en el contrato de alquiler.
Si existe un límite máximo fijado por la ley, el importe acordado no puede superarlo.»
Esto implica:
El inquilino debe abonar el alquiler en los plazos establecidos en el contrato.
Si no se especifican plazos concretos, el pago debe realizarse mensualmente, conforme a las disposiciones del Código de la Vivienda ruso.
En la mayoría de los casos, el precio del alquiler se negocia libremente entre arrendador e inquilino.
El arrendador no puede modificar unilateralmente el precio del alquiler, salvo que esté expresamente previsto por ley o en el contrato.
7. Sin precios máximos en el alquiler privado
En Rusia no existe un límite nacional para los precios del alquiler en el mercado privado (arrendamientos comerciales de viviendas).
Un techo de alquiler solo se aplica a la vivienda social (жилищный фонд социального использования) — es decir, viviendas alquiladas a grupos vulnerables.
Cada región establece su propio límite máximo (artículo 156.1 del Código de la Vivienda ruso).
¿Qué significa esto para los alquileres privados?
- No hay límites: arrendador e inquilino pueden acordar libremente el importe del alquiler.
- Solo si resides en una vivienda de alquiler social, se aplica un límite de precio fijado regionalmente.
- El artículo 682 protege al inquilino contra subidas unilaterales del alquiler:
cualquier aumento debe estar previamente acordado por contrato o previsto por la ley.
8. Duración del contrato de alquiler
Un contrato de alquiler de vivienda en Rusia puede celebrarse por un periodo máximo de cinco años (artículo 683, apartado 1 del Código Civil Ruso).
Si el contrato no especifica una duración, se considera automáticamente celebrado por cinco años.
Si el contrato se firma por menos de un año, se aplican ciertas restricciones al inquilino:
- No se puede trasladar a otras personas como residentes permanentes o temporales.
- No está permitido subarrendar (поднаем) la vivienda.
- El inquilino no tiene derecho preferente a renovar el contrato al vencimiento.
- En caso de fallecimiento o mudanza del inquilino, el contrato se extingue automáticamente.
Importante:
Estas restricciones pueden anularse si el contrato establece expresamente lo contrario, por ejemplo, permitiendo la subarrendación.
Si el contrato se celebra por un año o más, surge legalmente una carga (обременение) sobre el derecho de propiedad de la vivienda.
Esta carga debe registrarse obligatoriamente en Rosreestr (el registro catastral ruso).
La solicitud de registro debe presentarse dentro del mes siguiente a la firma del contrato
(artículo 674, apartado 2 del Código Civil, artículos 3 y 51 de la Ley 218-ФЗ de 13.07.2015, y Decreto del Gobierno ruso n.º 457 de 01.06.2009).
9. Rescisión del contrato de alquiler
Según la legislación rusa (artículo 687 del Código Civil Ruso), un contrato de alquiler de vivienda puede ser rescindido por iniciativa tanto del inquilino como del arrendador.
Sin embargo, las reglas no son las mismas:
el inquilino dispone de mucha más flexibilidad para rescindir el contrato, mientras que el arrendador solo puede hacerlo a través de un procedimiento judicial y bajo condiciones estrictamente definidas.
10. Rescisión por parte del inquilino
El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, sin necesidad de acudir a los tribunales, siempre que:
- notifique por escrito al arrendador con al menos tres meses de antelación;
- obtenga el consentimiento de todos los residentes mayores de edad registrados con él en la vivienda.
Si no todos los residentes abandonan el inmueble, el contrato sigue vigente para los que permanecen.
Solo quienes se mudan pierden su derecho de ocupación.
11. Rescisión por parte del arrendador
Para el arrendador, rescindir el contrato es mucho más complicado:
- Solo puede hacerlo a través de un procedimiento judicial.
- Y únicamente en los siguientes casos:
- Impago sistemático del alquiler (por ejemplo, durante seis meses consecutivos o dos veces en caso de contratos de corta duración).
- Daños o destrucción del inmueble por parte del inquilino o de personas bajo su responsabilidad (subarrendatarios, invitados, etc.).
- Violaciones graves de las normas de convivencia, como ruidos molestos reiterados, uso no residencial del inmueble (almacén, taller, etc.) o comportamientos peligrosos.
- Condiciones de inhabitabilidad del inmueble, determinadas por una comisión oficial.
- Modificaciones no autorizadas que no se corrigen, conforme a lo establecido también en el artículo 29 del Código de la Vivienda ruso.
Incluso si el arrendador obtiene una sentencia favorable, el tribunal suele conceder al inquilino un plazo de hasta un año para subsanar las infracciones.
Si no lo hace, el contrato podrá ser rescindido definitivamente.
Además, a solicitud del inquilino, el desalojo puede posponerse hasta un máximo de un año.
12. Alquiler de Апартаменты (inmuebles sin uso residencial)
En la legislación rusa, los Апартаменты no se consideran viviendas residenciales, sino inmuebles comerciales (нежилое помещение).
Por tanto, su alquiler se regula mediante un contrato de arrendamiento de inmueble no residencial (договор аренды нежилого помещения) y no mediante un contrato de alquiler de vivienda (договор найма жилого помещения).
La diferencia con un contrato de alquiler residencial es fundamental:
| Característica | Contrato de alquiler de vivienda (договор найма жилого помещения) | Contrato de alquiler de inmueble no residencial (договор аренды нежилого помещения) |
|---|---|---|
| Base jurídica | Código Civil, Capítulo 35 (artículos 671–688) + Código de la Vivienda | Código Civil, Capítulo 34 (artículos 606–625) |
| Tipo de inmueble | Solo vivienda reconocida como tal en la ley | Inmuebles comerciales, Апартаменты, lofts |
| Quién puede alquilar | Solo entre personas físicas | Personas físicas y jurídicas |
| Registro de domicilio | Posible (provisional o permanente) | No posible, salvo si está registrado como hotel |
| Registro obligatorio si > 1 año | Sí (artículo 674, apartado 2 del Código Civil) | Sí (artículo 651, apartado 2 del Código Civil) |
| Renovación automática por uso continuado | Sí (artículos 684–687 del Código Civil) | No, salvo acuerdo expreso en el contrato |
| Protección jurídica del inquilino | Sí: plazos de preaviso, límites de alquiler social, plazos para subsanar infracciones | No: todo depende del contrato |
| Uso como vivienda permanente | Permitido legalmente | No reconocido jurídicamente; uso tolerado pero vulnerable |
Importante:
Cuando alquilas un Апартамент, no firmas un contrato de vivienda ordinario.
Esto significa menos protección legal y una regulación basada íntegramente en las cláusulas contractuales.
13. Conclusiones
El mercado de alquiler en Rusia ofrece muchas oportunidades, pero también está marcado por una considerable complejidad jurídica.
Contratos temporales, obligaciones de registro, renovaciones automáticas y diferencias en los procedimientos de rescisión exigen un conocimiento sólido del derecho inmobiliario ruso.
Tanto los arrendadores como los inquilinos deben definir claramente su posición en un contrato de alquiler sólido,
especialmente en el caso de alquiler de Апартаменты, que están sujetos a un régimen jurídico distinto.
Van Rhijn & Partners ayuda a sus clientes en:
- la redacción y revisión jurídica de contratos de alquiler,
- el apoyo en los trámites de registro ante Rosreestr,
- el asesoramiento en renovaciones, rescisión de contratos y resolución de conflictos.
Nos aseguramos de que tus derechos en Rusia estén bien protegidos — desde la firma del contrato hasta el último pago de alquiler.
Contáctanos para una consulta sin compromiso:
te ayudaremos a que tu contrato de alquiler en Rusia sea tan sólido como los cimientos del edificio.
