Blog

Rusya’da kısa süreli kiralama iyi para kazandırabilir, ancak neye giriştiğinizi tam olarak bilmeniz gerekir – aksi halde ince buzda yürüyorsunuz.

Rusların AB ülkeleri için vize almalarının zorlaşmasıyla birlikte, özellikle St. Petersburg ve Kaliningrad gibi şehirlerde iç turizm patladı. Otellerin makul olmayan derecede pahalı olması, özellikle yoğun sezonda, birçok turistin dairelerde kalmayı tercih etmesine neden oluyor. Sonuç olarak, kısa süreli kiralama operatörleri genellikle harika işler yapıyor.

Peki Rusya’da kısa süreli kiralama gerçekten çekici bir iş modeli mi? Bu, birçok girişimcinin kuralları çok ciddiye almadığı bir sektör. Ancak tamamen yasal çerçevede kalarak kesinlikle iyi para kazanabilirsiniz – ama doğru yaklaşımla yapmanız gerekir.

İçindekiler

1. Rusya’da kısa süreli kiralama nedir?
2. Apartman komplekslerinde ‘otel hizmetleri’ yasağı
3. Yasal sınırlar
4. Otel hizmetleri nedir?
5. Otel hizmeti olarak sınıflandırılmanın sonuçları
6. ‘Anti-hostel yasası’nın tarihi
7. Otel hizmeti mi değil mi?
8. Otel hizmeti sınıflandırmasından kaçınma
9. Moskova ve St. Petersburg’da uygulama
10. İmar değişiklikleri
11. Ev sahipleri için vergi ve kayıt gereksinimleri
12. Yasal yapılar: ИП vs ООО
13. Emlak vergisi
14. Sonuç

Platformlar

Airbnb ve Booking.com’un Rus pazarından çekilmesinden sonra, ev sahipleri şu yerel platformlara geçti:

• Yandex.Travel (Яндекс Путешествия)
• Sutochno.ru (Суточно.ру)
• Avito Nedvizhimost (Авито Недвижимость)
• Tvil.ru (Твил.ру)

1. Rusya’da Kısa Süreli Kiralama Nedir?

Yukarı dön

Rusya’da kısa süreli kiralama tipik olarak (konut) alanının bir günden birkaç haftaya kadar bir süre için kiralanmasını ifade eder. Bu kiralama türü genellikle çok sayıda turist veya iş seyahatçisi olan şehirlerde kullanılır.

2. Apartman Komplekslerinde ‘Otel Hizmetleri’ Yasağı

Yukarı dön

Rusya Konut Kanunu’nun 17. maddesi, 3. fıkrası, apartman kompleksleri içindeki konut alanlarında ‘otel hizmetleri’ sunulmasını yasaklar.

3. Yasal Sınırlar

Yukarı dön

Konut alanının kısa süreli kiralanması söz konusu olduğunda, yasal olarak uzun süreli kiralamadan (konut kiralama hakkındaki blog yazımdaki aynı kurallar geçerlidir) esasen bir fark yoktur – alan ‘otel hizmetleri’ sunmak için kullanılmadığı sürece.

Konut dışı alanın kiralanması söz konusu olduğunda, alanın ait olduğu kategorinin kuralları geçerlidir. Rus Konut Kanunu’nun 17. maddesi, 3. fıkrasındaki otel hizmetleri sunma yasağı sadece konut alanı için geçerlidir. Ancak bu, diğer alanlarla istediğinizi yapabileceğiniz anlamına gelmez – alanı bir şekilde kullanma özgürlüğünüz konut alanından daha fazladır. En azından açık bir yasak yoktur.

4. Otel Hizmetleri Nedir?

Yukarı dön

“Rusya Federasyonu’nda Turist Faaliyetlerinin Temelleri” Kanunu’nun 1. maddesinde, otel hizmetleri şu şekilde tanımlanır: kişileri bir otelde geçici olarak barındırmaya yönelik, Rus otel faaliyetleri için resmi kurallarda belirlenen diğer hizmetlerle desteklenen hizmet paketi. Bunlar sadece uygun kayıt sahibi bireysel girişimciler (ИП) ve tüzel kişiler (ООО) tarafından sunulabilir.

5. Otel Hizmeti Olarak Sınıflandırılmanın Sonuçları

Yukarı dön

İlk olarak, 17. madde, 3. fıkradaki yasak vardır. Kiralama hizmetleriniz aniden otel hizmeti olarak sınıflandırılırsa ve kiralamanız konut alanıysa, artık bu alanı kiralayamayabilirsiniz.

Bir otel hizmeti sağlayıcısının sadece daire kiralayanlardan daha fazla yükümlülüğü vardır. Aşağıda sınırlı bir liste bulunmaktadır:

Zorunlu Girişimci Kaydı

Rusya’da evinizi girişimci olarak kayıt yaptırmadan kiralayabilirsiniz, ancak kiralamanız otel hizmeti olarak sınıflandırılırsa, girişimci/işletme olarak kayıt zorunludur.

Zorunlu Sınıflandırma

Otel hizmetleri sunmak sadece konaklama yerinin geçerli bir sınıflandırması varsa izin verilir. Bu sınıflandırma “Rusya Federasyonu’nda turist faaliyetlerinin temelleri” federal kanununa uygun olarak verilir.

Bilgi Sağlama Yükümlülüğü

Hizmet sağlayıcı, tüketiciye belirli bilgileri erişilebilir biçimde sağlamalıdır. Bu bilgiler girişte bir tabela üzerinde veya misafir check-in için belirlenen alanda sergilenmelidir ve otelin web sitesinde de yayınlanabilir. Gerekli bilgiler şunları içerir:

• Hizmet sağlayıcının adı ve adresi (tüzel kişi, şube veya bireysel girişimci), kayıt detayları ve vergi kimlik numarası dahil
• Sınıflandırılmış tesisler kayıtından konaklama yerinin benzersiz kayıt numarası, online kayıt bağlantısı ve atanan kategori hakkında detaylar
• Oda kategorileri ve fiyatları hakkında bilgi
• Oda fiyatına dahil hizmetlerin listesi
• Otel hizmetleri için ödeme şekli hakkında bilgi
• Rezervasyon şekli, koşulları ve prosedürü ile iptal koşulları hakkında bilgi
• Check-in ve check-out saatleri

Zorunlu Ücretsiz Hizmetler

Hizmet sağlayıcı, talep üzerine ambulans çağırmak, ilk yardım çantası sağlamak, posta teslim etmek, uyandırma çağrısı sağlamak ve kaynar su temin etmek dahil olmak üzere belirli hizmetleri ücretsiz olarak sunmalıdır.

6. ‘Anti-Hostel Yasası’nın Tarihi

Yukarı dön

Apartman komplekslerindeki konut alanlarında otel hizmetleri yasağı, 2014’te parlamenter Galina Khovanskaya tarafından önerilmişti. Bu öneri medyada genellikle ‘anti-hostel yasası’ veya ‘Khovanskaya yasası’ olarak tanımlandı.

Tasarı hemen sert eleştirilerle karşılaştı ve 2016’da St. Petersburg’da küçük otel ve hostel sahiplerinden yüzlercesi bu yasaya karşı protesto organize etti.

Yine de, Konut Kanunu’nun 17. maddesi, 3. fıkrası değiştirildi (sonunda sadece 2019’da).

Ancak yasanın tarihine bakıldığında, bunun konut binalarındaki hostel ve mini-otellerin neden olduğu rahatsızlığa yönelik olduğu ve tüm daireleri kiralayan insanlara karşı olmadığı açıktır. Ancak bu ikinci grup anti-hostel yasası nedeniyle yine de sorunlarla karşılaşabilir.

St. Petersburg gibi bir şehirdeki klasik şehir binalarındaki dairelerin genellikle 200 metrekareden fazla boyutlarda olduğunu hayal etmelisiniz. Bu tür bir dairede birkaç odayı ranza ile doldurursanız (ve bu sık sık yapılıyordu), bu gerçekten de bir binadaki sakinlerin sayısını ikiye katlamakla sonuçlanıyordu.

Bu muhtemelen parlamenter Khovanskaya’nın harekete geçmek istediği hostel türüdür.

7. Otel Hizmeti Mi Değil Mi?

Yukarı dön

Kanun koyucu, 17. madde, 3. fıkradaki yasağın açık olmamasını bıraktı. Ve sık sık olduğu gibi, mahkemelerin daha fazla netlik sağlamak için devreye girmesi gerekti.

Rusya Anayasa Mahkemesi’nin (КС РФ) Ekim 2023’teki yetkili kararında, bu mahkeme şunları belirledi:

Bir evi günlük bazda kiralamanın tamamen yasal olabileceğini ve otomatik olarak otel faaliyeti olarak kabul edilmek zorunda olmadığını – diğer sakinlere önemli rahatsızlık vermeden, gerçek konut alanı kullanımı söz konusu olduğu sürece.

Mahkemeye göre, kritik olan şudur:

• Evin yapısal olarak otel olarak işletilmemesi
• Ek hizmetlerin sunulmaması (temizlik, kahvaltı, resepsiyon gibi)
• Kiracı davranışının binadaki diğer sakinlere aşırı rahatsızlık vermemesi

Kararı okurken, Anayasa Mahkemesi’nin de kendisiyle ne yapacağından tam olarak emin olmadığı görülüyor. Kararda, kanun koyucudan daha açık kurallar çıkarmasını açıkça istiyor, bu henüz olmadı.

Anayasa Mahkemesi’nin kiracı davranışının binadaki diğer sakinlere aşırı rahatsızlık vermemesi gerektiği kriteri doğal olarak son derece öznel görünüyor. Mahkeme bunu kamusal alanlardaki aşırı yükten bahsederek açıklamaya çalışsa da, yine de belirsiz kalıyor.

8. Otel Hizmeti Sınıflandırmasından Kaçınma

Yukarı dön

Rus dairenizi güvenli bir şekilde – yani otel hizmeti sağlayıcısı olarak görülmeden – kısa süreli kiralamak istiyorsanız, şunları yapabilirsiniz:

• Kahvaltı ve havaalanı transferi gibi ek hizmetler sunmamak daha iyi
• Kiracılarınızın rahatsızlık vermemesini sağlamak için elinizden geleni yapın

Ayrıca, aşağıdaki şeyler şüpheli:

• Ortak alanlarda aktif resepsiyon veya personel
• ‘Hostel’, ‘otel’ veya ‘apart-otel’ olarak reklam yapmak
• Bir sahibin aynı anda birden fazla birimi kiralaması
• Komşulardan yapısal şikayetlerle birlikte kiralama

Ancak kiracılarınızı (veya komşularınızı) kontrol edemezsiniz, bu nedenle riskler tamamen ortadan kaldırılamaz.

9. Moskova ve St. Petersburg’da Uygulama

Yukarı dön

Kurallar belirsiz olmasına rağmen, St. Petersburg veya Moskova’da tüm dairelerin kısa süreli kiralanması tolere edilir.

10. İmar Değişiklikleri

Yukarı dön

Her şeye rağmen, Rusya’da bir apartman kompleksinde hostel bulundurmanın belirli durumlarda hala izin verildiği durumlar vardır.

17. madde, 3. fıkra konut alanında otel hizmetleri sunma yasağı içerir. Ancak Rusya’da belirli durumlarda konut alanının yeniden imar edilmesi ve ticari gayrimenkul haline getirilmesi mümkündür.

Rusya’da bir evi konut dışı gayrimenkule (жилое помещение’dan нежилое помещение’ye) dönüştürmek istiyorsanız, birkaç yasal koşulu karşılamanız gerekir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve Konut Kanunu’na göre bunlar:

Mülkiyet ve Doğru Katta Konum

Mülk, değişikliği talep eden kişi tarafından tamamen sahiplenilmeli ve zemin katta bulunmalıdır. Daha yüksek bir kattaysa, dönüştürme sadece alttaki katların zaten konut dışı imar edilmişse mümkündür.

Ayrı, Bağımsız Giriş

Mülkün merdiven boşlukları, giriş holları ve konut katlarına erişim sağlayan diğer alanlardan tamamen ayrılmış, ayrı bir girişi olmalıdır. Henüz ayrı giriş yoksa, en azından birini yaratmak için teknik olasılık olmalıdır (binaya zarar vermeden).

Sakin veya Kayıtlı Kişi Yok

Adreste kimse kayıtlı olmamalı ve alanda kimse gerçekten yaşamamalıdır.

Kısıtlama veya Üçüncü Taraf Hakları Yok

Alan, ipotek, kira sözleşmesi veya serbest kullanımı kısıtlayan diğer mülkiyet hakları gibi üçüncü taraf haklarıyla yükümlü olmamalıdır.

Komşu Onayı

Doğrudan bitişik tüm komşulardan (üst, alt ve mülkün yanındaki) ayrı yazılı onay gereklidir.

Mülkünüzün henüz kendi ayrı girişi yoksa, bir tane yaratmak için ev sahipleri derneğinden de izin gerekir. Konut gayrimenkulünü konut dışına dönüştürmek bu nedenle basit değildir, bu yüzden sahiplerin itirazları kaldırmak için komşularla erken ilişki kurmaları, muhtemelen mali tazminat sunarak veya bir arabulucu görevlendirerek önerilir.

11. Ev Sahipleri İçin Vergi ve Kayıt Gereksinimleri

Yukarı dön

Rusya’da kısa süreli kiralamanın gerçekte ne kadar çekici olduğunu belirlemek için, vergi yükü hakkında bilgi sahibi olmak doğal olarak gereklidir.

Rusya’da kısa süreli kiralamadan gelir elde eden herkes – yabancı olarak bile – mali ve idari yükümlülükleri hesaba katmalıdır. Rus hukuku, kiralamanın ölçeğine ve bunu özel kişi, serbest meslek sahibi (самозанятый) veya girişimci (ИП veya ООО) olarak yapıp yapmadığınıza bağlı olarak farklı senaryoları ayırt eder.

1. Gerçek Kişiler İçin Vergiler (özel kişiler)

1 Ocak 2025’ten itibaren, Rusya’nın gerçek kişiler için (girişimci olarak kayıt olmamış) gelir vergisi sistemi ilerici hale geldi. Oranlar şu şekildedir:

• Yıllık 2,4 milyon rubleye kadar gelir için %13
• 2,4 milyon ile 5 milyon ruble arasındaki gelir kısmı için %15
• 5 milyon ile 20 milyon arasındaki kısım için %18
• 20 milyon ile 50 milyon arasındaki kısım için %20
• 50 milyon rublenin üstündeki kısım için %22

Bu oranlar maaş ve kira geliri gibi aktif gelir için geçerlidir. Temettü ve faiz gibi pasif gelir için, miktara bağlı olarak %13 ve %15 oranları uygulanmaya devam eder.

Mukimler için vergi oranı %30’dur!

Rusya’nın mali mukimi değilseniz, girişimci olmadan kiralama yapmak genellikle avantajlı değildir. Özellikle temizlik gibi maliyetlerinizin olduğu kısa süreli kiralamalar için, bunları burada düşemezsiniz.

2. Serbest Meslek Statüsü: самозанятый (serbest meslek rejimi)

Bu statüye bu blog yazısında daha derinlemesine girdim. Bu statüyü elde etmek çoğu yabancı için mümkün değildir. Şu anda sadece Rus vatandaşlığına sahip kişiler veya Avrasya Ekonomik Birliği ülkelerinden vatandaşlığa sahip kişiler için mevcut.

Ancak tamlık için, bu kişiler aşağıdaki oranlara göre ödeme yapabilir:

• Özel kişilere kiraladığında %4
• Şirketlere kiraladığında %6

Ayrıca aşağıdaki avantajlardan yararlanırlar:

• Defter tutma veya KDV yükümlülükleri yok
• Kayıt, My Tax uygulaması (Мой налог) aracılığıyla basitçe yapılabilir

3. Girişimci (ИП) veya Şirket (ООО) Olarak Kayıt

Yapısal, profesyonel olarak (örneğin, birden fazla daire, ekstra hizmetlerle) kiralama yaptığınızda, bu ticari faaliyet olarak sınıflandırılır. Bu durumda, bireysel girişimci olarak kayıt yaptırmak veya tüzel kişi kurmak zorundasınız. Vergi oranları ve yükümlülükler rejime göre farklılık gösterir, ancak en yaygın kullanılan seçenek basitleştirilmiş sistem aracılığıyla ciro üzerinden %6’dır.

• Yapısal, ticari kiralama için zorunlu (birden fazla nesne, düzenli kiralama, ek hizmetler gibi)
• Vergi rejimi seçme olanağı (örneğin УСН ciro üzerinden %6)
• Daha fazla yükümlülük: defter tutma, raporlama, vergi servisi ve sosyal fonlara kayıt

12. Emlak Vergisi

Yukarı dön

Birçok ülkede gayrimenkule şirket olarak sahip olmanın daha avantajlı olması nedeniyle, birçok kişi bunun Rusya’da da böyle olmasını bekler. Ancak kesinlikle durum böyle değil. Bunun ana nedenlerinden biri Rusya’da şirketler için yüksek Emlak Vergisi’dir.

Aşağıdaki tablo, Moskova ve St. Petersburg’daki çeşitli gayrimenkul nesneleri için emlak vergisi oranlarını karşılaştırır (Rusya’da bölgeler belirli sınırlar içinde kendi oranlarını belirleyebilir). Sadece bu tabloya bakarak, muhtemelen çok şey netleşecektir.

13. Sonuç

Yukarı dön

Rusya’da kısa süreli kiralama gerçekten de iyi para kazandırabilir, özellikle AB ülkeleri için vize kısıtlamaları nedeniyle iç turizmin bu kadar güçlü büyümesiyle. Karlılık çekici: gerçek kişiler için %13’ten başlayan ilerici vergi oranları ve girişimcilerin basitleştirilmiş sistemi seçme fırsatları (ciro üzerinden %6) ile kesinlikle finansal fırsatlar var. Ancak neye giriştiğinizi tam olarak bilmeniz gerekir, aksi halde ince buzda yürüyorsunuz.

En büyük sorun, mevcut mevzuatın sağladığı yasal kesinlik eksikliğidir. Konut Kanunu’nun 17. maddesi, 3. fıkrasındaki ‘anti-hostel yasası’ konut alanında otel hizmetlerini yasaklar, ancak otel hizmetlerinin tam olarak ne oluşturduğu belirsiz kalır. Anayasa Mahkemesi bile 2023’te bu belirsizliği kabul etti ve kanun koyucudan açık kurallar istedi – henüz olmayan bir şey. Bu belirsizlik, kısa süreli kiralamaya güvenle yatırım yapmayı zorlaştırır.

Bu kuralları düzgün anlamak için, onları tarihsel bağlamlarına yerleştirmemiz gerekir. Kanun başlangıçta konut binalarındaki hostel ve mini-otellerden kaynaklanan rahatsızlığa yönelikti – özellikle St. Petersburg gibi şehirlerdeki büyük dairelerde sakinlerin sayısını ikiye katlayan ranza yapıları. Mevzuat bu nedenle öncelikle tüm daireleri kiralayan insanları engellemeyi amaçlamıyordu, ancak belirsiz formülasyon nedeniyle onlar da kurban olabilir.

Gerçekten hostel veya otel açmak isteyen girişimciler için, gerçekten güvenilir tek seçenek var: konut alanını konut dışı gayrimenkule yeniden imar etmek. Ancak bu süreç karmaşıktır ve diğer şeylerin yanı sıra ayrı giriş, tüm doğrudan komşuların onayı gerektirir ve mülk zemin katta olmalıdır (veya tüm alttaki katlar zaten konut dışı olmalıdır).

Van Rhijn Legal & Property, bu sürecin tüm yönlerinde size yardımcı olabilir: uygun mülk satın alma, uygun mülk kiralama ve bir mülkün imar değişikliği – bunun mümkün olduğu yerlerde. Yeniden imar etmenin her zaman mümkün olmadığını ve erken hukuki danışmanlığın size çok zaman, para ve hayal kırıklığı kazandırabileceğini fark etmek önemlidir.

Uygulama, Moskova ve St. Petersburg’da tam dairelerin kiralanmasının, ek otel benzeri hizmetler sunmadığınız ve kiracıların rahatsızlık vermemesini sağladığınız sürece tolere edildiğini gösteriyor. Ancak açık yasal çerçeveler olmadan, bu doğal risklerle birlikte bir girişim olmaya devam ediyor.

Kısacası: Rusya’da kısa süreli kiralama kesinlikle iyi karlar için fırsatlar sunar, ancak düşünceli bir yaklaşım ve sağlam yasal hazırlık gerektirir. Altın kural kalır: yatırım yapmadan önce neye giriştiğinizi tam olarak bildiğinizden emin olun.