In deze blog post heb ik reeds geschreven over het kopen van Russische appartementen in aanbouw. Maar vanaf 1 juli 2019 zijn nieuwe regels betreffende Russische appartementen in aanbouw in werking getreden. Waarschijnlijk zullen de nieuwe regels hun weerslag hebben op de prijs van Russische appartementen in aanbouw.
Wat is de belangrijkste verandering die per 1 juli jongstleden in werking is getreden? De belangrijkste verandering is dat bouwbedrijven niet langer rechtstreeks kunnen beschikken over het geld van investeerders. Dit geld zal nu op escrow rekeningen geplaatst moeten worden en vastgoedontwikkelaars zullen naar andere vormen van financiering moeten zoeken.
Op deze pagina
- Het contract voor gedeelde participatie in constructie (GPC); een reminder.
- Wat is er veranderd?
- Wat zijn escrow rekeningen?
- Hoe veilig is uw geld op Russische escrow rekeningen?
- Waarom zijn de regels veranderd?
- Welke vastgoedontwikkelaars mogen in beginsel werken met GPC’s?
- Naleving van de nieuwe regels
- Kan een Russisch appartement in aanbouw alleen op basis van een contract voor gedeelde participatie in constructie gekocht worden?
- Investeren in appartementen in aanbouw als bedrijf
- Conclusie
- Hoe wij u kunnen helpen
Wat is een contract voor gedeelde participatie in constructie (GPC) ook alweer?
Een contract voor gedeelde participatie in constructie is een overeenkomst tussen 2 partijen: een investeerder en een bouwbedrijf. Volgens de overeenkomst moet het bouwbedrijf een appartenmentencomplex bouwen en de eigendom van een concreet appartement overdragen, zodra dit gebouw er staat. De investeerder is verplicht het overeengekomen bedrag voor het appartement te betalen en het appartement in ontvangst te nemen zodra het is afgebouwd.
Wat is er veranderd?
naar begin artikel
Tot 1 juli 2019 wenden bouwbedrijven het geld dat ze op basis van een GPC ontvingen rechtstreeks aan om te bouwen. Maar volgens de nieuwe regels zullen zij niet langer direct over dit geld kunnen beschikken. Volgens de nieuwe regels zal een investeerder het geld op basis van een GPC naar een escrow rekening moeten overmaken. Het bouwbedrijf krijgt pas toegang tot dit geld op de escrow rekening als het appartementencomplex is afgebouwd.
Voor 1 juli 2019 konden bouwbedrijven op vrijwillige basis al gebruik maken van escrow rekeningen, maar hier werd in de praktijk niet of nauwelijks gebruik van gemaakt.
Wat zijn escrow rekeningen?
Naar begin artikel
Escrow rekeningen zijn rekeningen die door een derde partij (een bank) gehouden worden namens partijen bij een transactie. De koper van een appartement in aanbouw dient een escrow rekening te openen bij een bank die hiertoe gemachtigd is.
Hoe veilig zijn escrow rekeningen in Rusland?
Naar begin artikel
Dat je geld veilig is voor bouwbedrijven met financieel mismanagement is natuurlijk een plus (wat zulke bedrijven zijn er). Maar, in plaats van aan een bouwbedrijf moet je je geld nu toevertrouwen aan een Russische bank. Banken zijn zonder meer een veiliger plek om je geld aan te vertrouwen, maar de bancaire sector in Rusland is minder stabiel dan die in andere landen. Sinds 1 januari 2018 zijn bijna 100 Russische banken hun licentie kwijtgeraakt of hebben ze vanwege andere redenen hun deuren moeten sleuten. Bron (Alleen in het Russisch).Je kunt niet bij het geld dat in escrow ligt
Toch ben ik van mening dat het relatief veilig is om je geld op een Russische escrow rekening te plaatsen. Ten eerste, omdat slechts een beperkt aantal banken (momenteel ongeveer 20) met escrow rekeningen voor bouwprojecten mag werken. Dit zijn uiteraard de grotere en meer stabiele banken. Het totale aantal Russische begin 2019 was 484.
De tweede reden waarom ik denk dat escrow rekeningen in Rusland relatief veilig zijn is omdat zij onder het Russische depositogarantiestelsel vallen. Toegegeven, de dekking van deze garantie is beperkt tot 10 miljoen roebel (ongeveer 141 613 euro volgens de huidige koers). In Moskou en Sint-Petersburg zijn er weliswaar veel bouwprojecten met duurdere appartementen, maar in de meeste regio’s van Rusland zullen enkel de meest elitaire appartementen niet volledig onder dit depositogarantiestelsel vallen.
Hoe dit ook zij, als je wil investeren in een Russisch appartement in aanbouw dat meer dan 10 miljoen roebel kost moet je je realiseren dat je dekking ontbeert voor het gedeelte van het bedrag boven de 10 miljoen roebel. Maar ook dit is een beperkt risico. De kans dat een van de grote banken, die met escrow rekeningen voor bouwprojecten mag werken, omvalt, is klein.
Je kunt niet bij het geld dat in escrow ligt
Naar begin artikel
Eenmaal in escrow is het geld geblokkeerd. Het geld wordt alleen vrijgegeven aan degene die het heeft ingelegd als de ontwikkelaar zijn verplichtingen niet nakomt: als het niet op tijd het gebouw afmaakt en de sleutels overhandigt. Als de ontwikkelaar zijn verplichtingen nakomt, krijgt het bedrijf toegang tot het geld.
Het feit dat een investeerder zelf niet meer bij het geld kan dat hij in escrow heeft geparkeerd betekent echter niet dat dit geld veilig is voor crediteuren. Als een Russische rechter een vordering op de investeerder erkent kan een Russische deurwaarder het geld in escrow over laten maken naar een rekening van de crediteur. In een dergelijke geval geldt dat de investeerder niet aan zijn verplichtingen heeft voldaan en wordt de GPC ontbonden.
Waar je escrow rekeningen kunt openen
Naar begin artikel
Zoals ik heb aangegeven kan slechts een beperkt aantal banken met escrow rekeningen voor bouwprojecten werken. Concrete projecten kunnen slechts met een of enkele banken werken, afhankelijk van de grote van het project. De concurrentie is dus ofwel gebrekkig ofwel geheel afwezig.null
Een van de belangrijkste nadelen van escrow rekeningen is dat ze geld kosten. De tarieven zijn nog echter nog niet duidelijk, maar de bovengenoemde gebrekkige concurrentie biedt weinig hoop op redelijke tarieven.
Wat doet de bank met geld in escrow?
Naar begin artikel
Wat de bank precies doet met het geld in escrow is vooralsnog niet duidelijk. Velen zijn van mening dat Russische banken het geld niet onaangeraakt zullen laten staan, maar het zullen laten werken en er derhalve rente inkomsten mee genereren. Het zou daarom niet meer dan redelijk zijn dat ook degene die het geld in escrow heeft geplaatst wat van deze inkomsten terugziet. Het schijnt dat Sberbank al een, weliswaar zeer lage, rente betaald op geld in escrow.
Waarom zijn de regels aangepast?
Naar begin artikel
De nieuwe regels voor appartementen in aanbouw zijn er niet alleen ter bescherming van de consument, maar ook om de gezondheid van het hele Russische financiële systeem te bevorderen.Gedurende het afgelopen decennium is gebleken dat GPC’s een risico voor de Russische economie zijn. Dit ligt weliswaar niet aan de GPC’s, maar aan het feit dat sommige bouwbedrijven in feite als financiële pyramides functioneren; ze gebruiken het geld dat kopers van een nieuw object inleggen om een oud project af te bouwen. De Russische regering wil hier een eind aan maken. Maar het is goed mogelijk dat de situatie op de Russische markt voor appartementen in aanbouw eerst in zwaar weer terecht komt, voordat deze stabiliseert.
Doordat bouwbedrijven het geld dat ze voor nieuwe projecten aantrekken niet langer kunnen aanwenden om oude projecten af te bouwen kunnen ze in zwaar weer terecht komen. En het is mogelijk dat een aantal banken in hun val zullen worden meegesleurd.
Maar, zoals gezegd, is de verwachting dat de nieuwe regels uiteindelijk tot meer stabiliteit zullen leiden. Maar het risico voor de consument die in Russisch vastgoed in aanbouw wil investeren is naar mijn mening te overzien.
Welke bouwbedrijven mogen geld aantrekken op grond van GPC’s?
Naar begin artikel
Volgens de nieuwe regels moet een ontwikkelaar/bouwbedrijf aan de volgende regels voldoen om geld op basis van GPC aan te nemen.
- Het moet over minstens 3 jaar ervaring hebben met het bouwen van appartementencomplexen.
- Gedurende deze 3 jaar heeft het tenminste voor 5000 vierkante meter aan appartementen en de nodige vergunningen verkregen om deze in gebruik te nemen.
- Het eigen vermogen van het bouwbedrijf moet tenminste 10% van de totale kosten van het project bedragen. Een ontwikkelaar kan dus niet enkel met geleend geld bouwen. (art 3 sub 1.1 van de wet op GPC’s).
- Enkele uitzonderingen daargelaten heeft de vastgoedontwikkelaar geen schulden (artikel 3 lid 1.3)
- De ontwikkelaar moet de grond waarop gebouwd wordt in eigendom hebben of huren. Dit klinkt logisch, maar in de praktijk heeft de ontwikkelaar bij probleem objecten vaak geen gebruiksrecht van de grond, waardoor een lastig op te lossen situatie ontstaat.
Naleving van de nieuwe regels
Naar begin artikel
Niet alle ontwikkelaars werken al met Escrow, maar zij hoeven dit ook nog niet allemaal te doen. In de volgende gevallen zijn zij niet verplicht met escrow te werken:
- Ten minste 30% van het project is reeds gebouwd en tenminste 10% van de units is verkocht op basis van GPC’s
- Woningen in Moskou die onder het renovatieprogramma van de hoofdstad vallen
- Voor het afbouwen van probleemwoningen die niet zijn afgebouwd door de oorpsronkelijke ontwikkelaar.
Daarnaast verkopen veel ontwikkelaars hun vastgoed in aanbouw momenteel volgens volgens het volgende schema: voor 1 juli 2019 hebben ze hun appartementen in aanbouw verkocht aan een entiteit binnen hun eigen groep. Als de entiteit aan wie ze formeel verkocht hebben de rechten die ze hebben verkregen wil cederen aan een consumenten zijn de regels van cessie van toepassing en zijn de escrow verplichtingen niet langer van toepassing. Dit is overduidelijk in strijd met de geest van de wet. Er wordt voor zover ik weet niet tegen opgetreden, maar dat ligt waarschijnlijk aan het feit dat dit slechts een tijdelijke mogelijkheid is en er nog onduidelijkheid bestaat over hoe de regels toegepast moeten worden.
Kan je een appartement in aanbouw in Rusland alleen kopen op basis van een GPC?
Naar begin artikel
Nee. Zoals ik heb beschreven in mijn eerdere blog post over Russisch vastgoed in aanbouw is er een alternatieve manier: lid worden van een woningsbouwcoöperatie. Dit kan nog altijd. Maar in vergelijking met de GPC is dit een riskante variant.
Investeren in Russisch vastgoed in aanbouw als ondernemer
Naar begin artikel
De regels van een GPC zijn van toepassing op een natuurlijke persoon die geld investeert in een appartement in aabouw. Als iemand echter als ondernemer geld wil investeren in vastgoed in aanbouw, dan zijn de regels betreffende de GPC niet van toepassing. Op dit soort investeringen zijn de algemene regels van het Russisch Burgerlijk Wetboek van toepassing (artikel lid 3).
Conclusie
Naar begin artikel
De nieuwe regels betreffende escrow rekeningen zijn niet perfect. Maar over het algemeen zullen de veranderingen waarschijnlijk leiden tot een meer stabiele markt. Maar niet direct.
Het is echter afwachten hoe de nieuwe regels nageleefd zullen worden. Vroeg of laat zal er opgetreden worden tegen ontwikkelaars die de escrow regels omzeilen.
Als dit gebeurt zal de prijs van Russisch vastgoed in aanbouw omhoog gaan, omdat ontwikkelaars ofwel geld moeten lenen (waarvoor ze rente moeten betalen) of ze moeten hun eigen geld aanwenden (waarvoor ze anders rente hadden kunnen ontvangen). Maar volgens velen is de Russische consument niet in staat om een nieuwe prijsverhoging van appartementen te accepteren. Zo’n prijsverhoging zal dus zijn weerslag op de vraag hebben.En dat willen ontwikkelaars waarschijnlijk voorkomen.
Volgens sommigen zijn de banken de enigen die garen spinnen bij de nieuwe regels. Zij krijgen praktisch gratis geld (escrow). Dat geld kunnen zij vervolgens met rente uitlenen aan ontwikkelaars. Hoe dat ook zij, banken lopen risico als zij geld uitlenen aan ontwikkelaars. En voor dat risico dienen zij natuurlijk gecompenseerd te worden.
Hoe kunnen wij u helpen
Naar begin artikel
De dienstverlening van Van Rhijn & Partners inzake vastgoed in aanbouw is veelzijdig. Ten eerste bieden wij vertalingen van GPC’s, hetgeen aan te raden is als uw Russisch niet perfect is. Met een vertaling weet u wat u tekent. Wij zijn vertrouwd met de Russische juridische terminologie. Wij bieden zowel volledige ‘‘handmatige’ vertalingen als gecorrigeerde machinevertalingen.
Daarnaast kunt u de GPC en overige documenten door ons laten checken.
Indien u al geinvesteerd heeft in Russisch vastgoed in aanbouw en onverhoopt een conflict krijgt met de ontwikkelaar kunnen wij uw belangen behartigen in een rechtszaak of buiten de rechter om.
Als u een rechtszaak heeft gewonnen moet er nog werk verzet worden om het vonnis ten uitvoer te leggen. Wij kunnen dit op een effectieve manier voor u doen.
